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长宁来福士——引爆中山公园商圈全面升级的一枚重磅炸弹?

2017-05-09 戴小西 邹毅 房地产观察家 房地产观察家

前言

2017年4月29日,上海长宁来福士广场正式开业,这座商业建筑体量规模达12万平的购物中心,是凯德集团在上海最重大的商场项目之一,受关注程度自然不言而喻。笔者于开业当日现场走访,在此和大家做一分享。


1

凯德集团第一次在一个城市建造两座来福士,底气何来?

早在2010年凯德集团就开始着手规划长宁来福士项目,CEO当时发言表示:

 

1)上海是中国的经济金融中心,也是中国最具有活力的城市之一,人口接近2000万,人均可支配收入和零售消费呈2位数增长,上海人民的消费能力足以支撑第二个来福士开业。


2)长宁来福士优异的地理位置位于背靠大虹桥交通枢纽的长宁区。

 

7年之后,我们再来看下最新数据。目前上海总人口已经达到2500万,人均可支配收入和零售消费仍旧持续增长。长宁来福士所处长宁路、凯旋路的交界处,周边覆盖4个公交站点、25条公交线路,直接连接地铁2、3、4号线中山公园站,日均客流达到几十万人次,是上海客流最集中的换乘枢纽之一。

 

但笔者发现,出入来福士并没有斜对面的龙之梦这么方便,无论凯旋路南向北还是长宁路东向西的车流都必须在长宁路调头至凯旋路进入地下车库。龙之梦商场与轨交出入口全方位接驳,地下通道、二层空中走廊都可方便直达二、三、四号线,而来福士没有直接地铁出口直达,最近的地铁二号线的8号口,也需过一个红绿灯。

 

这样,来福士的客群定位在竞争激烈实体零售业就变得尤为重要。

2

精准的人群定位、错位经营,才能屹立于不败之地

周边中产居住人群,工作的外籍人士以及与交通枢纽带来的白领一族是长宁来福士的目标人群。


中山公园商圈半径3公里内有三个城市级商圈:静安寺商圈、徐家汇商圈和中山公园商圈,其中,中山公园商圈最弱。


中山公园商圈以中山公园为核心、南抵武夷路、西到凯旋路和中山路内环,北靠万航渡路,东至华阳路、安西路,属于长宁路沿线东段,规划面积114.7公顷,是上海西部重要的商业聚集之地。


来福士处于中山公园商圈内,周围被一批区域级商圈环伺。商圈内的商业中心有龙之梦、玫瑰坊、多媒体生活广场、巴黎春天等,但这些商业体大都定位于大众消费,并且都属于10多年前的老牌商场,硬件设施与当下突飞猛进的购物中心水准相去甚远。


要知道,一个商场的客流定位基本符合就近原则,即以附近居民和上班的人群消费为主。那么我们来看下周边的楼盘。长宁来福士周边中高端住宅有中山公寓、圣约翰名邸、凯欣豪园、兆丰家园等,均价都在7-10万之间。这样高价值的区域居民人群,决定了来福士的定位必须跃升到一个新的层级。


虽然长宁来福士与龙之梦成犄角之势,但目前尚未有地铁站点直接接驳。要知道龙之梦直接是2,3,4的换乘枢纽。料想两者人流量不可比拟。客流结构的不同,决定了一种是城市商业,一种是区域商业。导致定位差异:一种是高客流,大体量;一种是情怀,品味。


随着来福士办公楼的建成后,也会随之吸引越来越多的跨国公司。这批人群的潜在消费能力很大,但满足这部分人群消费需求的中高档商场在这个商圈却是空白。因此长宁来福士定位比周围购物中心更高端,希望聚集更多时尚人群前来消费。这也恰好填补了片区内中高端商业综合体的空白,形成错位经营,将整体提振上海西部商业中心的氛围和档次。另外,轨道交通对延展客流有显著作用。长宁来福士所处的独特交通枢纽区,也吸引过路白领客流。


3

古今融合、海派包容的设计规划,在同质化项目中脱颖而出

城中心罕有的一片绿意

“饱经风霜的古老钟楼,仍将兀立在金色阳光中,发出在我听来是如此熟悉的钟声。在那缓慢而庄严的钟声里,高矮不一,脸蛋儿或苍白或红润、有些身材丰满、有些体型纤小的姑娘们,焕发着青春活力和朝气,像小溪般涌入教堂。在那里,她们将跪下,祈祷,向上帝低声细诉她们的生活小事:她们的悲伤,她们的眼泪,她们的争吵,她们的喜爱,以及她们的宏愿。”

——张爱玲笔下的母校,圣玛利亚女中


长宁来福士广场的原址是张爱玲的母校——圣玛利亚女中。圣玛利亚女中始建于1881年,由圣约翰书院创办人施约瑟建立,1923年,迁入白利南路(今长宁路)新址,设立英文、中文和音乐三部。

校园内原有一处大草坪,商场在建造时以尊重周边区域历史文化为原则,并着重将长宁优雅精致的区域特质与来福士的商业体相结合,巧妙运用了现代建筑围合历史建筑的设计,保留了1000平大草坪,原始的钟楼等历史景观,实现了历史与现代的完美融合。


将近40%的绿化率,使这座“城“几乎有一半是被绿树和草坪覆盖的户外空间。在寸土寸金的上海市中心,为了保护历史的遗迹而牺牲部分商业利润空间,这是罕有的做法。


这块草坪创作构思来源于是纽约曼哈顿中城著名的Bryant Park。同样寸土寸金的曼哈顿,42街与第六大道的交界处却躺着一个迷你公园,被鳞次栉比的摩天大楼包围,看起来像一块盆地,它就是享有“最迷人公众草坪“支撑的Bryant Park(布莱恩公园)。


草皮铺的很有质感且平整,草坪采用高尔夫球场果岭的微地形处理手法。草坪上有人小憩,有人驻足拍照,有孩子嬉戏笑闹,有音乐,有雕塑,有各种活动。


草坪旁围绕着白墙红瓦的建筑,阳光透过树叶的缝隙洒下来,慢悠悠地逛店,看电影,吃饭,所有心情都像晒足阳光的草地一样蓬松柔软。留出一片公共空间反哺社会,是一个城市高度文明的体现。


历史与潮流的碰撞

草坪周围环绕着原圣玛利亚女中的一座钟楼和四栋独立小楼。原址分别为女中的实验室、教学楼、食堂和宿舍、凯德依照学校建成伊始的旧貌重新设计建造命名为思孙堂,膳堂,格致堂和思卜堂。内部目前还在装修中,计划引入莫尔顿牛排、宝来纳等餐饮。钟楼则是唯一被原样保留下来的老建筑,内部进行了钢结构加固,未来将对公众开放,供市民租用举办婚礼等活动。


独栋单体品牌旗舰店与综合商场形成前后呼应

Forever  21

坐落于商场西区,面临长宁路单独一栋2层建筑。这个快时尚品牌,在上海开辟了几家面积超大的精品概念店,极具竞争力的价格,繁多的服装服饰品,结合地域性质的产品,快速市场模式。在长宁路口露出的位置,吸引年轻的时尚一族。


银杏屋

这座还在建造中的户外独栋式两层餐厅,在办公楼旁边,面向商务宴请人群。


言几又

新生代城市创新生活一体店“言几又”在西区一楼和B1入住,这个以书店为北京、咖啡为渗透、主题活动为拉动的主体结构,为来福士长宁带来活力。


来福士户外这种现代建筑围绕着历史古迹的设计,在古迹上又古为今用的引入时下摩登的体验,正是顺应了“体验+社交”的商业模式。除了保留历史建筑原貌、引入潮流书店和中庭草坪灯新元素,商场草坪体验闹中取静的自然之美,从而为商场吸引更多过路客流。


4

波普艺术+张爱玲时尚——长宁来福士设计之魂

民国建筑与现代波普

古朴的砖石与鲜艳的大色块

时尚与古典相得益彰

张爱玲

民国传奇作家

在她那个时代就是混搭女王

如今,张爱玲永不过时的摩登潮流在上海西区再现

长宁来福士城:上海西区的“摩登之城”

这座“城“充满着张爱玲元素


中国波普元素带来的强烈视觉冲击

波普艺术(Pop Art),从字面理解,就是流行的意思,以流行文化的形象和消费主义的观念为基础,给老百姓提供平易近人的艺术。


不拘泥于创作普通的插画,简化了传统艺术的线条,使用更为明亮的色彩、根据现代性的风格来诠释商业艺术,将流行文化和大众消费相结合。


波普艺术颠覆了传统,艺术品不再是仅此一件,独一无二的,艺术品变成可以大规模生产的产品。


于是我们看到长宁来福士东区在二层以上都有一副独特的夸张造型的“眼镜”,眼镜上的slogan自然的带出了这层的主营店铺介绍。有别于传统的“女装”、“男装“、“运动装”这样的楼层介绍。

二楼:中年少女腔调


三楼:买包包腔调


四楼:问询台前的波普风


五楼:马甲线腔调


六楼:小白鞋腔调


波普艺术并非欧美的专利。在不同文化、国家背景、政治意识形态中有着多元化截然不同的表现。比如长宁来福士的中国波普:上世纪30年代上海滩时尚杂志上的摩登女郎,配上大色块。成为朋友圈的又一块吸睛拍照圣地。

草坪上2米高的巨型波普眼镜,是中国波普艺术家许德奇作品



波普艺术之所以如此受欢迎,除了夺人眼球的色彩和滑稽的艺术形式,更多地是因为它用这些最表面的形式,向世人倾诉——自由和诚实。


时尚界流行教母张爱玲文化无处不在

“每一个女人都有一条阔大无比的绒线围巾,深红色居多,下垂排穗。”

“苔绿鸡皮大衣,长齐膝盖,细腰窄袖,绿条清简。整个剪影使人想到侠盗罗宾汉。”

“印度软缎的桃红外衣,胸前敞开,细长的袖管,袖口像花瓣的尖,深深的切到手背上,把一双手也衬得像纤长敏感的。”


这些文字出自《炎樱衣谱》,是张爱玲为好友炎樱所开“时装店”在上海《力报》上登载的文章。你有没有惊讶,这些文字哪怕是现在看来也毫不过时,时光在变,潮流精神一直未变。


在那个旧传统与新时尚交替的当口,张爱玲表现出来的时尚另类又独特。她在《更衣记》里曾为当时女子不能穿得出众一点儿感到愤慨。她为自己设计衣服,在香港读书时,就用所得的奖学金自选衣料设计服装。

张爱玲为她的英文原作《中国人的生活和时装》配的时装图


张爱玲惊世骇俗的时尚品味,衣着前卫大胆,擅长中西混搭。不但在艺术的表现形式上和波普有相同点:用色大胆,对比鲜明。在意识层面和波普文化,竟也有相似之处:最纯粹最直接的表达随性、自由、夸张。

 

长宁来福士在设计上吸收了波普艺术和张爱玲时尚元素,并完美融合,达到视觉上的冲击和美感。

 

东区商场的每一层楼都有一面光影花墙,每一种花朵都出自张爱玲的文字。每面墙都有一个盒子,有商场定制的宣传报和花籽供你领取。自动扶梯也有张爱玲语录,带有着浓浓的文艺情怀。


将品牌吊挂于屋顶,让人眼前一亮的中庭

长宁来福士的东西区中庭设计都吸人眼球。站在东区一楼中庭,抬头往上:是一幅大眼镜悬挂着各种发亮体,各大时髦品牌挂在顶上。


中庭还有一个色彩丰富、造型独特的波普舞台,配备了室内草坪休憩区。


流线型的设计使商场的格调上一个档次。


差异化的贴心服务细节吸引人流

长宁来福士给汪星人和喵星人提供了一个开放又友善的空间


服务台贴心罗列了服务项目


免费出借充电宝


东西区的不同定位,化解项目硬伤

来福士商场被中心历史建筑区分割成东西区,其中东区商业(B1-L7)9.7万平,西区商业(B1-L4)2.2万平。整个项目定位:时尚和社交,以知名品牌概念店+潜力网红餐厅模式分布。


在购物中心日渐沦为食堂饭店的当下,来福士能将40%的业态聚焦于零售品牌,可见其商业经营底气之深厚。其中,轻奢类及国际化妆品规划在东区,诸如H&M 全新概念店Ash旗舰店、Vivienne Westwood等。


西区的面积较小,有较强的功能性,比如亲子培训机构、健身房、以及偏时尚、Lifestyle类品牌。


为了还原圣玛利亚女中的草坪和保留历史古迹,东西两区中间被硬生生隔断,这是一般商场都很忌讳的做法,人流被人为阻断,且西区的面积显得非常小。但来福士对于东西区的定位,使西区的功能性突出,另有言几又、Forever21等引流。西区的装修风格也不同于东区,大理石地面以及空气中的香氛,购物氛围更舒适雅致。


漫步圣玛利亚女中历史建筑群

触摸古朴的砖墙

流连精彩的吃喝玩乐

沐浴于明媚阳光

把每一分钟都用来享受生活

让每一刻当下都活成诗与远方

 

文化最伟大之处

在于这芸芸众生

都能直接感受到

更充实、更丰富的生活


总体来看,长宁来福士有情怀有亮点:复刻圣玛利亚女中,在现代建筑群中,保留了历史古迹;浓浓的张爱玲文化与波普艺术完美交融。同时,为了草坪的完整保留,东西两栋商场被割裂也是项目的硬伤。长宁来福士脱离市中心核心商圈的这座“城”,在凯德集团的背书下,能否成为西区一座新地标,让我们拭目以待。

 

(部分图片来自网络)



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