给小镇一个魂——网红项目聚龙小镇深度研究

Original 2017-05-25 戴小西邹毅 房地产观察家房地产观察家

前言

当下中国，竟然有一个“世外桃源”，风光独特，山美水美，人们在这里怡然自得。走在路上，会和初次谋面的陌生人微笑问候。人们无条件信任彼此，这里有一家全“自助”良品信用商店，没有营业员，付费找零全靠自觉。这里的业主可以在社区免费种菜，收获的季节又会无偿分给周围邻居....在这里真的可以做到“夜不闭户、路不拾遗”。

这是位于福建惠安一隅、历史上贫困贫瘠的地方，而现在是一个有着6000余户业主组成的看似最普通的中国社区，一个从来不打广告的地产项目——聚龙小镇。十年间，它成为和谐社区的典范，吸引着全国各地的政府、企业、媒体前往参观，更吸引着房地产业内人士考察学习。

“小镇”的概念其实就是聚龙于2007年最初提出的。现在“小镇”火了，仿佛一夜之间，各大地产商都在做小镇，都在学习聚龙。但聚龙模式能否复制？笔者在深入研究后，做了以下梳理，与各位分享。

中国当代的桃花源

何为“桃花源”？

我们先来看陶渊明“桃花源记”节选。

“忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美，落英缤纷，渔人甚异之。复前行，欲穷其林。林尽水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光。便舍船，从口入。初极狭，才通人。复行数十步，豁然开朗。土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。其中往来种作，男女衣着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。”

你看，陶渊明笔下的世外桃源有两点：一要“芳草鲜美，落英缤纷”，二要“黄发垂髫，怡然自乐”。这正是聚龙小镇展示出的面貌：山清水秀，美丽宜居；邻里和睦，有人文情怀。

近城市而远尘嚣

生活的最佳境界莫过于与城市保持适当的尺度。既不曾远离现代城市的文明，又与自然保持最亲密的联系。聚龙小镇的地理位置就有着这样的优势。

它位于泉州东北隅惠安县黄塘镇大寨山内，于内，整个小镇地势呈北高南低状，西北背靠大寨山，东南地势开阔，外通黄塘溪，内拥聚龙湖，形若聚宝盆。对外，聚龙小镇与黄塘台商创业基地相邻，距沈海高速公路惠安互通口3.8公里，距离福厦高速铁路惠安西站约1公里，园区景观大道连接城西大道，距泉州市中心15分钟车程，距晋江机场25分钟车程，距厦门机场40分钟车程，交通十分便捷。

自然山水、生态人文皆上品

小镇内有聚龙山、棋牌山等自然山体拥有几万亩自然森林，保障了小镇空气清新且富含氧离子。又有聚龙湖、逸翠湖、甘泉湖等自然水域为纯山泉水汇集，水质天然洁净。镇内拥有原生态绿化面积约860万平方米，后期又建成园林绿化面积100多万米，绿化率约70%。

聚龙小镇的规划科学，保留了大片原生景观空间，依势造景。采用自然园林式的设计思路，去芜理乱，植树披草，使新景观与原生态实现最大融合。

如果说“芳草鲜美，落英缤纷”靠的是大自然的浑然天成，那把小镇打造成适宜居住的社区，就是聚龙的功力了。

我们先看一组数据。

聚龙小镇2007年春天开始动工建设，2009年第一个组团的公寓销售价格是3500元/㎡起步，到2011年，聚龙别墅的售价已经达到10000-14000元/㎡；2017年4月，聚龙小镇别墅的售价更在16000-22000元/㎡之间，公寓也达到9700元/平米均价。而泉州2017年1季度新商品住房均价是7619元/平米。

也就是说，作为惠安县城的一个郊区楼盘，它的价格已远超泉州平均水平。

这是如何做到的？我们分别从硬件和软件这两方面来看。

聚龙小镇总规划用地面积约2万亩，小镇围绕“一心、一轴、三环、五区”展开：以聚龙湖为景观核心，以小镇入口——聚龙大道——聚龙湖——聚龙山森林公园为景观轴线，打造环山自然森林带、环湖居住生活带和环湖运动休闲带，修建养生养老服务区、休闲文化运动区、原生态森林体验区、文教图书博览区、新农村建设示范区，在它们之间，点缀以建筑组团，建成集养生、运动、休闲、文教、商务为一体的宜居城乡综合体。

特色配套

入口右片区有高铁站点，小镇与高速出口与高铁站点衔接，为小镇带来更多人流，也为小镇住户出行打开方便之门。

左片区则为水上乐园、中餐馆、酒吧和拓展训练基地。

小镇内有一座6层商业中心，1-3层为家居广场，4层为超市，5-6层为营销中心和生活广场。生活广场包括：红酒馆、面包坊、茶艺馆、美容SPA、影院等配套，商业中心左侧边有一个干洗中心。

音乐广场

镇内的聚龙外国语学校是一所集幼儿园、小学、中学为一体的全封闭住宿制生态园林式的现代化高等学府。学校招生对象主要是小镇内业主和惠安县当地学生，也有业主为了让孩子在此读书而购买房产的案例。

小镇还有少儿艺术培训中心、保健中心。

生态农业基地，包括无公害蔬菜基地、台湾水果园区、休闲农场等。生产的蔬菜、水果等主要供应给业主，也有住在小镇外的人来此采购。

18洞国际标准高尔夫球场

20万平的运动公园，分为体育中心和健身中心。健身中心专供小镇会员使用。体育中心包括：游泳馆、网球馆、羽毛球馆、台球馆等。

中国美术学院在小镇内有一个博导创作基地。

小镇内还零散的分布着如：音乐茶舍、瑜伽馆、休闲书屋、婚纱摄影基地、垂钓场、画院、西餐厅等配套。

聚龙山海拔500米，业主闲暇时可以去爬山、攀岩、锻炼。半山腰还有一座庙宇“聚龙殿”，供业主祭拜神灵，这是小镇的一个信仰中心。

这些配套基本覆盖了小镇居民的所有日常需要。这当中，有三个配套设施，有着突出的功效和意义。这就是它的农业配套，包括一处农业基地、一家信用良品店、一处业主开心菜园。

农业基地包括无公害蔬菜基地、台湾水果园区、休闲农场等。首个生态农业基地于2010年10月与当地一家农场合资建立，此外还有两个优质外部农业基地作为长期供应商；已投入运营的休闲农场，配有野炊、烧烤灶具，可举办采摘旅游节等活动。

信用良品店，主营各种农副产品和生活用品，包括新鲜蔬菜瓜果等日常烹饪食材，还有禽类、肉类等，它们都来自小镇自己的生态农业庄园；少量从外面采购的食材，也由物业公司在确认安全来源后再行提供。

开心菜园位于小镇安保楼东侧，是专门为业主开辟的场地，所有业主均可免费申领一块菜地用于耕种。那种文人对理想生活的憧憬：房前种菜，屋后栽花，自己在房间里写作。这种生活在聚龙小镇就有现实版。

小镇组织的社区活动：和谐欢乐

聚龙小镇现有18个业主协会，都是自发的群众自组织，但是物业会有一定的支持和引导。具体包括爱心义工社、文明督导团、老兵服务队、登山协会、钓鱼协会、摄影协会、书画协会、乓羽协会、网球协会、游泳协会、太极协会、读书会、棋牌协会、瑜伽俱乐部等。都是日常有规律的组织活动。

小镇的社区文化活动中心是非常重要的一个部门，是聚龙凝聚业主群体的一个关键。丰富多彩的业主协会会让每个人都可以找到属于自己的幸福生活圈，这是聚龙小镇独有的人文魅力。

为何聚龙小镇难以复制？

如上，是聚龙小镇“山清水秀，美丽宜居”的方面，这部分是可以复制的，也相对比较容易复制。但你复制去也就是一个大型楼盘，不是“聚龙”，因为你这个楼盘没有魂，没有魂的小镇，是没有生命力的。那聚龙小镇的魂是什么——是信仰：对大同世界的信仰。

我们先感受下小镇的社区氛围。

小镇的两个信用商店和聚龙会客厅都是全程自助的，即没有营业员。小镇的邻里时常聚在一起包水饺，过年时还有义工给新装修入住的邻居们送年货。只要你在这个社区，就会时不时收到邻居家种的蔬菜瓜果，有时亲自送到你手里，有时悄悄挂在你家门口。

为了保护聚龙湖的美丽，每隔一段时间，业主家人们就会自发组织一起去清理湖岸淤泥。逢年过节，大家会聚到广场上吃团圆饭，它被称为“邻里宴”，因为每一道菜都是由业主家人们亲手做好、端过来与邻居共享的。小镇有类似的“人过地净，呵护家园，我的责任，”“远亲不如近邻，小镇没有陌生”的宣言。

对于这里的人来说，助人和分享就是最快乐的事，最令他们骄傲的一句话则是，聚龙小镇我的家！这里无处不散发着和谐、友爱、积极健康的人文环境。

这种人与人关系的亲密和谐，不是简单的贴几个标语，组织几个活动就能建立的。这是小镇创建者承担了社会责任，舍得投入，不计回报，在邻里文化、社区建设上打深水井，不断改造后，在十年里慢慢打磨成的。

这是聚龙小镇的不可复制的地方，这个理想主义的实验社区，在几十年内依然会是一个特殊的社会改造、治理的样本。这个样本的成功，既包含了创建者的个人化的情怀、理想和坚韧不拔的毅力，更凝聚了众多对生活意义不写追寻的人，对中国文化抱有信赖和热爱的人，他们中既有业主，也有员工和管理者。

聚龙创建者的理想与决心

聚龙小镇的开发者郭无争和郭振辉自幼生活在黄塘镇，在他们心目中，始终有一个改变黄塘镇落后面貌的夙愿。这是创建者个人情怀的一种体现，是一种理想，也包含着力图让这片土地改天换地的决心。

他本人就生活在小镇里，每天都会在社区晃悠，做点能改善环境的小事。因为他立志打造一个“有人情味的生活圈”，一个“让现代社会仰望的社区”，所以他能够带领一群志同道合者共同建设。时至今日，他的发心已经成为整个社区的共同信仰！这是其他房地产商很难做到的，事实上，各大房地产开发商很难摆脱自身的路径依赖，追求速度、效率，利润仍然是最受关注的关键词，于商而言这本无可厚非。

聚龙的业主都是信仰的追随者

我们再来看一组数据：聚龙小镇2015年，成交426套，其中老带新397套，占比为93.2%；2016年春节期间，成交36套，老带新为35套，占比为97.2%。老带新还有一个特点，因为其购买者有39%为福建省外人士，所以，经常出现一人定居带动一群人来定居的现象。

老带新，带的就是朋友和亲戚。大家都认同“大同世界”的信仰，愿意共同创造和谐社区。这就如同水波涟漪似的一轮一轮不断扩散。所以聚龙小镇的“种子”客户，是郭老板和管理层自己的朋友们。一位老员工讲到：我们小镇2010年6月份开始交房，第一户和第二户入住的就是我们董事长和总经理。之后，聚龙小镇的业主来自全国各地，且都由朋友带朋友而来。老带新的本质是：在这里获得快乐的人，需要把快乐分享给他们的亲人和朋友。

聚龙小镇的自治

在中国，业主与物业之间的深层次矛盾此起彼伏，但业主委员会模式并未解决这个问题。而聚龙小镇居民生活和公共服务、公益事业发展非常好，但是小镇却没有居委会，也没有业主委员会。物业公司的很多员工本身也是聚龙小镇的业主。“这种双重身份，使得他们在考虑问题的时候，会设身处地地为每一个业主着想，因为业主的需求也是他们自身的需求，这样一来，就没有了那种深层的本质矛盾。”开发商、物业管理以及业主之间的角色一体化，是小镇终成为一个和谐家园的关键原因。

聚龙小镇为中国社区治理提供了另外一种可行的尝试，这种尝试的基础是社区各利益相关方的融合和社区管理自治、自律以及共建。这里的自治，不是个体自己管理自己，而是组织和社会的自治。真正意义上的社会，一定是一个自发的过程，是独立的、自主的，有别于国家、有别于市场的社会的自组织。这样它才能实现自我管理和自治，所以这是有着根本性区别的。

文明是可以传递的

社区自治是一个过程，就是重在大家参与，在过程中学会如何自治，如何共同生活在一起，学会如何做一个正常的公民，学会如何通过我们的行动去形成一个比较健康的、良性运转的社会。

创始人郭老板所做的事情就是传递文明，传递“大同理想”的信仰。他先影响和感染身边的人，然后，他们再感染和改变其他骨干人员。这批骨干构成一个团队之后，再以团队之力，影响更多的人、吸引更多的人。就这样一圈一圈地扩散。社区的“爱心义工社”，“邻里宴”，“顺风车”等等都是传递的信仰的形式。

我们可以营造一种氛围，让所有来到小镇的人都能生起安详之心、感恩之心、敬畏之心，以达到不管而管、不治而治的效果。而所有这些，首先取决于小镇的每一个工作人员的心态和形象，其次才是业主的行为举止。

——聚龙小镇业主林顺平2015.10.25

结语

聚龙小镇是一个典型的地产项目，但它又不仅仅是一个房地产项目。它是由一群人的理想，带动另一群人的理想的一个大社群，是一个高级的乌托邦，是现代的桃花源。每一个聚龙小镇的居民，都自豪于“我们居住在这里、”“我们一起建设这里”。开发商老板，都是小镇的居民，是一份子，他和入住的业主，不是开发者和买房者的关系，而是真正的邻里关系。

有形的房子可以复制，小镇长期积淀的邻里文化难以复制。但是我们通过学习聚龙小镇的成功模式，可以从他们的精神和建立自治的过程当中得到一些启发和体会，通过我们的参与建造一个良序社会。

图片均来自网络

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