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新时局下,中国城镇化的两个主导方向:小镇和棚户区改造

2017-06-20 房地产观察家 房地产观察家

2016年底,市场对于2017年的房地产投资一片悲观。但实际状况是,今年以来,三四线房地产销售持续超预期、房地产投资超预期,很多人对此感到很困惑。

 

实际上,核心原因就是:棚户区改造支撑了2017年上半年房地产的增长。特别是棚改货币化之后,拉动了整个中国目前新房市场近20%的销量。

 

那么棚改现状的如何、未来空间怎样?对未来五年的房地产销售、投资拉动到底多少?下面我们分享方正证券首席经济学家任泽平的一篇专题报告。结合大量数据,本文对棚改的核心作用进行了深入分析。


1

棚改的现状

棚户区是历史形成的产物。大量棚户区房屋建于我国工业化初期。这些简易房屋建筑密集、结构简单、使用功能不完善、基础设施不配套,很多存在消防安全隐患。随着时间的推移,这些房屋严重破损,多数已成为危房。明治时期没落的驿站

 

棚户区所在城市财政状况普遍不佳,依靠当地财力投入改造的能力有限;棚户区所在企业多数已破产、改制,企业无力承担房屋改造责任;同时,棚户区居民很多是下岗职工,经济条件不允许对房屋进行翻新、改造。


棚户区分为五大类,分别是城市棚户区、国有工矿、林区、垦区、中央下放地方煤矿棚户区。

 

我国棚改任务艰巨。城市棚户区占比最高,是改造的重中之重。截止2012年末,全国城市和建制镇中,各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住房有4200万户。2015-2017年棚改任务1800万套。


2015-2017年的三年规划虽然尚未完成,但从目前来看,达成棚改目标的概率很大。2015-2016年,棚改总计1207万套。按照三年完成约1800万套计算,2018-2020年,国家计划完成棚改较之前三年小幅下降约17%。2008年到2012年是全国棚改启动的时间,未来三年的棚改计划,年均仍然高达2008-2013年实际改造规模的近两倍。


2

棚改一边稳定了房产投资,一边拉动了房产销售

棚改撬动了13万亿投资

棚改拉动投资可以拆解为:棚拉动投资=棚改拉动安置房建设投资+棚改拉动商品房投资+棚改拉动基础设施配套投资+棚改拉动房地产上下游产业链投资。

 

经分拆和测算,2017年-2020年,棚改一共可以拉动投资12.9万亿。其中房地产投资4.7万亿(安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿)、棚改配套基建投资1.6万亿,房地产上下游产业投资6.6万亿。

 

2017年,按照棚改总户数600万套,安置房安置比例50%,户均安置面积85平计算,当年新开工棚改安置房面积2.6亿平,施工面积5.2亿平。假设安置房单位建安成本每年上涨20元/平,则2017年安置房施工投资5610.4.5亿,2018-2021年安置房施工投资14310.4亿。

 

2016-2017年棚改货币化安置分别带动商品住房销售2.5亿平和2.6亿平,因2017年棚改货币化安置带动的商品房施工面积为5.1亿平。商品房单位建安成本2016年1104.1元/平,假设2017年起每年单位成本增加20元/平。可以得到2017年棚改货币化安置带动的商品房投资为5732.9亿元,2018-2021年棚改货币化安置带动的商品房投资为20951.1亿。

 

2016年国开行发放棚改专项贷款9725亿元,其中货币化安置贷款5435亿元,占比55.9%;2015年,国开行发放棚改贷款7509亿元,发放用于货币化安置贷款2588亿元,占35%。对应2015年和2016年的棚改货币化安置比例为29.9%和48.5%。因此用于货币化安置的资金占棚改总投资比例大致比货币化安置比例高6个点左右。因此预计2017年用于货币化安置资金占总投资56%左右,2018-2020年占比在66%左右。2017年基础配套设施投资3643.1亿,2018-2021年基础配套设施投资12025.6亿。

 

同时,房地产业对金融保险业、建筑业、机械工业、电器机械、电子及通信设备制造业等40多个产业有着显著带动效应。国家信息中心经济预测部测算,我国房地产业投资对40多个产业的投资总带动系数为1.416。2017年棚改能够拉动房地产上下游产业链投资16,062.2亿,2018-2021年拉动49,930.3万亿。


2015年以来,去库存任务艰巨

2015年以来,房地产高库存、高风险的问题屡屡被提及。2015年,房地产投资增速从年初的10.4%一路下滑到1%,部分城市的商品房积压问题开始暴露。


房地产库存压力大,背后是过去几年,三四线房地产开发商疯狂拿地增加供给,三四线人口持续流出的需求减少的矛盾,如何增加有效需求成为主要难题。

 

2015年底,中央经济工作会议明确提出,去库存是2016年内的主要任务,其中最重要的,就是去房地产的库存。在随后住建部召集地方研究出的去库存方案中,最重要的就是棚户区改造货币化去库存。

 

三四线房地产最核心的问题,是没有需求。与之相对的,大量棚户区居民有住房需求,没有购买能力,市场上,大量的商品房又在积压。


棚改拉动了商品住宅近20%的销量

首先需要明确的是,棚改安置房安置部分不拉动商品房的销售,房地产销售是通过货币化安置拉动的。

 

早期的棚改中实物安置比例高,即主要为拆旧房还建新房,过渡周期长。采用货币化安置后,居民可以自主选择在市场上购买商品,这一举措促进当地楼市去化,也缩短了棚户区居民迁入新居的时间。虽然可以起到刺激开发投资的效果,但对于商品房而言,并无去库存的作用,但如果选择货币化安置的方式,则有可能扩大商品房市场需求的效果。

 

具体而言,货币化安置有三种方式:

(1)政府补贴开发商,开发商拿出部分商品房作为安置房,安置户自行购买(通常通过棚改券方式进行);

(2)政府收购商品房作为安置房源进行安置;

(3)政府直接进行货币补偿,居民持币进行非定向安置。


自2015年,棚改货币化安置大力推进以来,棚改货币化安置比例快速提升,直接拉升了商品住房销售。根据住建部数据显示,2015年和2016年棚改去库存分别约1.5亿平和2.5亿平;按照2015年和2016年商品住宅销售面积11.2亿平和13.8亿平,两年棚改货币化安置消化商品房分别占全年销量的13.4%和18.1%,近20%。

 

2017年,棚改600万套,货币化安置比例保守估计50%,按照2015-2016年货币化安置套均去库存85.1平计算,将去库存2.6亿平,占全年商品住宅需求总面积预计达到19.3%。

 

按照2017年5月24日国务院召开常务会议确定的2018-2020年三年棚改计划,棚改1500万套,货币化安置比例将进一步提高(保守按60%估计),按货币化安置套均去库存85.1平计算,三年将去库存7.7亿平,占商品住宅需求面积总量的17.3%。

 

2017年棚改货币化安置拉动销售的合理水平,在2.4亿平(户均80平、货币化安置比例50%)-3亿平(户均90平、货币化安置比例55%)之间。

 

2018-2020年货币化安置拉动销售的合理水平,在7.2亿平(户均80平、货币化安置比例60%)-10.8亿平(户均90平、货币化安置比例80%)之间。

 

棚改货币化架起了基础货币投放和商品房去库存的桥梁。

 

在中央政策的持续激励之下,全国的棚改完成进度推进顺利,能够实现对房地产行业稳消费、拉投资的目的。


3

棚改的融资如何解决?

资金来源是棚改绕不过的难题。

 

2013年,国务将2013年的棚改目标由此前提出的304万户降低为232万户。下调的主要原因是棚改巨大的资金压力。一直以来,棚改依托中央、省、市(县)三级财政统筹,资金压力大。国务院95次常务会议上,对解决棚改融资问题,提出了相应的政策措施。


PSL

PSL是央行为开放性金融支持棚改,特别设立的信贷支持手段。PSL采取质押方式发放,合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产。PSL也拓宽了基础货币的投放渠道。

 

从央行资产负债表来看,最近四年来,通过外汇占款渠道投放的基础货币明显减少。为保持流动性合理充裕,央行创设抵押补充贷款工具(PSL),引导开放性金融机构,向国家政策导向的实体经济部门提供低成本资金,有利于引导市场利率走向。

 

从2015年10月起,央行将PSL的对象,由国家开发银行扩大至中国农业发展银行、中国进出口银行。2014年,央行提供PSL资金3831亿元。2015年,央行向三家银行提供PSL资金共6981亿元,期末抵押补充贷款余额为10812亿元。2016年,央行向三家银行提供PSL共9714亿元,期末抵押补充贷款余额为20526亿元。

 

总的说,PSL是央行定向发行基础货币,直接对接棚户区改造。


开发性金融机构是主力

为进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用,提供依法合规、操作便捷、成本适当、来源稳定的融资渠道,2014年7月,国家开发银行住宅金融事业部获批开业。

 

2014年,国家开发银行发放棚改贷款4086亿元,涉及总建筑面积约8.6亿平方米。

 

2015年,国开行发放棚改贷款7509亿元,其中对中西部和东北地区贷款发放额,占全年发放额的62%;发放用于货币化安置贷款2588亿元,占35%。国开行信贷业务贷款余额总计9.21万亿元,棚改贷款仅次于公路建设,占国开行贷款余额的14.7%。2016年,国开行发放棚改货币化安置贷款5435亿元。


农业发展银行支持涉农棚改

2015年10月,央行将PSL的对象,由国家开发银行扩大至中国农业发展银行,主要用于支持涉农棚户区改造。

 

2015年,农发行发放棚改贷款283.83亿元,支持拆迁建筑面积5862万平方米,新增安置住房建设面积5302万平方米,惠及棚户区居民39万户、136万人。截止2015年末,农发展棚改贷款余额498.14亿元。

 

2015年,棚改完成投资1.54万亿元,其中国开行发放贷款7509亿元,占比49%;农发行贷款284亿元,占比2%。

 

政府持续的财政投入

2008年至2012年中央及地方政府累计投入超过4000亿元,其中中央财政共安排1370亿元。2013年,各级政府发放补助资金共计1628亿元,2012年投入670亿元,2008年仅投入42亿元。

 

2008年到2014年,中央累计安排棚改及配套基础设施建设补助3000多亿元,2015年中央安排棚改及配套基础设施建设补助1494亿元。

 

鼓励社会资本参与

政府依靠补贴企业、税费减免、信贷支持、鼓励企业债券等多层面的政策,对社会资本参与棚改予以鼓励。

 

2014年,中央通过增加棚改相关的城投发债指标、放宽棚改概念企业债发行条件,推出项目收益类债券、扩大贷债范围等举措,继续鼓励企业债券融资助力棚改。2015年,国开行发行了国内首笔棚改贷款信贷资产证券化产品100亿元,通过债贷组合、银团贷款等方式引导各类社会资金2549亿元支持棚改建设。


4

新时局下,中国城镇化的两个主导方向:小镇和棚户区改造

2017年5月24日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,听取棚户区改造工作汇报,确定后三年棚改目标任务。

 

棚户区改造是体现以人民为中心发展思想的重大民生工程,是推动新型城镇化的重要举措。近年来棚改工作取得显著成绩,过去8年已使8000多万住房困难群众“出棚进楼”,既改善了民生,也带动了有效投资消费和去库存。

 

针对一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题,要落实各项支持政策和地方责任,加大督查力度,管好用好棚改专项资金,完善水电气热路和教育、医疗等配套设施,提高入住率,在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,确保完成2017年再开工改造600万套的棚改任务。

 

实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套,加大中央财政补助和金融、用地等支持,以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”,兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

 

棚改是中国城镇化下一个非常重要的热点。新房开发基本结束之后,未来的中国城镇化的方向一共有两个。

 

第一个是小镇方向,建造新型的城镇化空间。

 

第二个方向就是“老大难”棚户区改造问题。原先可能对于棚改问题无从下手,但是现在中央通过货币化,将棚改的问题落实下来了,这是非常重要的举措。

 

2017年已到年中,当前,房地产的销售和投资依然是乐观的。核心在于对去库存充分后的市场自身补库需求,以及对政府推动的棚户区改造有信心,对棚改货币化产生的巨大销售、投资增量有信心。

 

2017-2020年新开工2100万套,棚改货币化安置率持续提高,将持续推动三四线去库存。棚改拉动了巨量投资,棚改融资政策支持力度加大,参与棚改的房地产商能获得项目投资额较大的收益。

 

在城镇化快速推进的历史大潮中,棚户区改造不仅改善着民生、改变着城市面貌,也创造着住房需求、拉动着房地产投资,是未来3年支撑房地产行业发展的核心变量之一。


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