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【大揭秘】绿地是怎样用14年,在上海周边打造成首个产业小镇的?

2017-06-29 戴小西 邹毅 房地产观察家 房地产观察家

前言


进入2017年中期的地产时局,小镇已毋庸置疑成为中国各大地产集团的兵家必争之地。全国前五十强房产大鳄纷纷转战“小镇战场”,紧锣密鼓地发布各自覆盖全中国版图的“小镇战略”,至今热度不减。


绿地就是其中的一位。

 

其实,看似去年才火的“特色小镇”概念,早在十多年前,绿地就已涉足。距离上海市中心30多公里的昆山花桥镇,曾经是昆山发展较落后的镇。 2003年,绿地与花桥政府合作,在花桥打造了一个占地5200亩的绿地花桥产业小镇。当年的愿景是建设21世纪的人文新镇,打造宜居、宜养、宜学的生活及工作环境,吸引上海居民前去花桥安家置业。

 

我们现在回过头来看绿地花桥产业小镇的成绩:2016年为花桥GDP贡献37个亿,年纳税额近6个亿,创造就业岗位2万余个。2017年初,花桥常住人口为28.6万人,其中,本地人口6.2万人。绿地社区人口为7.4万人,占花桥人口四分之一,总入住率近90%。

 

花桥在这十年间由于人口的导入、基础配套的完备,也逐渐有了现代服务业为主导的清晰定位,成为长三角地区发展热土,这是一个良性循环的模式。

 

笔者近日亲自探访花桥,下文将以绿地花桥产业小镇为例,梳理分析绿地如何因地制宜,承接上海溢出效益,深耕14年打造一座产业小镇。


1

独具慧眼,十多年前就占领上海周边极佳的小镇布局区位


地段、地段还是地段。普通房地产项目如此,做小镇亦然。


花桥位于昆山市的最东端,素有“江苏东大门、上海后花园”之称,距离上海虹桥机场20公里,距离上海市中心30公里。如果在上海市中心以30公里为半径画一个圈,你会发现,奉贤不在其中、金山不在其中、松江、崇明也不在其中,而花桥却在其中。


同时,花桥整个地区被吴淞江贯穿始终。吴淞江,是苏沪之间的重要航运河道,进入上海境内就被叫做苏州河。因此,花桥也是典型的江南水乡,景色优美,空气清新。这些独特的地理位置和自然气候,是花桥可以成功开发成为特色小镇的必备基础。


2003年,已开启“全国化战略”大幕的绿地,将目光瞄向了上海的近邻花桥。地缘相近、人缘相亲是绿地选择花桥的主要原因之一,在此地开发能够相对较易地被上海居民所接受,同时也利于花桥经济和城市建设能力的提升,符合当地政府对发展的要求。正是在这种大背景下,花桥政府与绿地一拍即合,在这块热土上打造了一座国际化新城市——绿地21城。


2

自建配套,打造完整的小镇服务体系


花桥如今开发得如火如荼,成功承接了上海的人口和产业溢出效应,加上花桥政府的政策引导,许多企业选择花桥作为总部基地,鑫苑、万科、融创、新城、象屿等房企也纷纷进驻。但在十多年前,这片土地还都以种植水稻为主,其经济数据在整个昆山排名靠后而被视为“边角料”区域。绿地作为房企的开拓者,进入花桥开发,现在看来颇有勇气和眼光。

 

特色小镇一定要有房地产参与,在人口不足、产业动力不足的情况下,再好的规划,也没有办法实现。从绿地打造花桥产业小镇的做法来看,第一步就是打造一个宜居的社区,唤起大城市人们内心深处归隐田园,寄情草木的梦想,吸引大城市的人到花桥安居。人口到位了,后期配套、招商、产业导入自然源源而来,形成良性循环。


所以,绿地进入花桥做的第一件事就是修路,先后修建了春天大道、香榭丽大道、滨江大道、塞纳大道四条市政道路。政府也积极配合小镇建设,将原来双向双车道的东西干道拓宽,并以“绿地”命名,这就是现在全长7.8公里的“绿地大道”。这条道路打破了花桥与上海的交通壁垒,是建立小镇的基础。

7.8公里长的绿地大道


可以说,绿地花桥产业小镇,是绿地首个落地运营的特色小镇项目。


从下面的这张规划总图来看,它集产业、办公、生活、学校、医院等元素为一体,环境优美、生活便捷。整个小镇被吴淞江环绕,与青浦白鹤镇隔江对望,位于主干道绿地大道以南。

绿地花桥产业小镇总规划平面图


3

小镇聚焦两大客户群体:青年及养老人群


小镇开发的核心是寻找到未来可能居住的目标人群,他们有怎样的共性需求,又有怎样的消费特征,决定了整个小镇的定位方向。


而花桥产业小镇,因其所处位置原因而带来的高性价比的房价、优良的环境这两大特征,基本确定了其客户群将聚焦在初来上海奋斗及离开上海养老的两大特殊群体。


因此,绿地根据这样的人群特征,划分了两大小镇居住特色组团。总体来看,东部高速出口一出来的区域是以青年居住群体的启航社系列为主,以西的区域以宜居适老的孝贤坊为中心。两大区域,根据不同的居民结构,规划不同的生活设施,这种布局缩短了人们居住与就业、购物、休闲、娱乐等生活需要的空间距离。


在居住区内引入合理的商业配套和生活配套,对花桥地区人口导入发展产生了积极的影响。


我们先看“启航社”系列为主的区域。


这块区域离高速出口最近,当年客群定位就是70-80后这批有着住房刚需的年轻人。中心区域是乐和城商业中心,周边分布着“启航社”住宅产品,住宅以两房为主打。整个区域给笔者的感觉就是“快节奏,充满活力与生机”,所体现出来的就是车多,人多。工作日的饭点,乐和城与任何一个大城市的商业中心一样,人流如潮。


在这其中,沿着绿地大道规划的乐和城商业中心,可以看做是“小镇中心”。这是一个总建筑面积为53万平方米的分三期开发的复合型商业中心


一期以易买得购物中心为主,辅以苏宁电器,中国银行的主题生活购物街,欧式商业步行街的设计风格,街区式外立面设计,营造出良好的商业氛围和休闲气息。其中,易买得购物中心连创华东地区销售额新高。


二期是具有水岸文化的生活休闲娱乐区,以麦当劳汽车餐厅为主,这也是华东地区首家麦当劳汽车餐厅,有效带动了区域内的商业人气,使整个商业区域凸显年轻活力。

 

三期以餐饮娱乐为主,引进了中影国际,也是昆山第一家拥有3D立体放映厅的超五星级全数字化影城。


启航社区域往西,是孝贤坊区域。


从名字上,就能看出,这一区域的定位是面向上海有养老需求的人群,这群人的特点是经济较为宽裕,在上海的自住房留给孩子,自己则有在上海周边环境优美的地区置房养老的愿望。

 

整块区域十字划分为ABCDE五大区域,以不同风格的别墅和小高层为主,区域间的十字边界规划了沿街商业,区域中心以综合商业为主,其余的配套如菜场、幼儿园、老年大学、医院、公园等四散分布在周边。


不同于“启航社”区域的“快”,一走进孝贤坊区域,你的脚步就不由自主地放慢下来,整块区域绿化率相当高,其中A区的容积率仅为0.4。鸟语花香,夏天池塘里荷叶莲莲,美丽的田园风光,正是大城市人心之所向。因此,这块区域的业主以有养老和度假需求的为主。


值得一提的是,在这个养老为主的社区里,所有的硬件都是按照养老所需的规格来设计的,6层楼的公寓也配有非标电梯,电梯内设有扶手、可视窗,进深增加到可方便担架进出。每个独立区域均设报警装置,并连接小区物业等等,这在2005年是相当罕见的标准。


除了生活配套系统基础上,绿地更是特别和上海老年大学合作建立了老年大学绿地分校,设有钢琴班、歌舞班、书法、摄影班和绘画班等各类特色班,丰富了周边老年人的业余生活。真正建造了让老人“老有所依,老有所学,老有所乐”的乡村美好居所。


同时,绿地为了让在花桥生活的年轻人老人更安心地安家,在十多年里,不断完善商业配套、公共机构以及开放空间,满足了居民全方位的生活需求。


教育

引进中福会一起合办了中福会绿地幼儿园,满足了对高质量有需求的客群,同时,也为当地政府无偿投资建造了公立的昆山花桥绿地幼儿园、绿地小学,解决了当地片区的就学问题。


医疗

与东方肝胆医院、中国肝病研究中心、吴孟超基金会联合投资了昆山东方绿地医院,整个院区分为门诊区、住院区。现一期门诊区9000平方米已建设完毕移交院方,于2013年投入使用。是昆山唯一一个三级医院。

 

运动

绿地美格菲运动城与香港著名健身运动品牌美格菲合作,打造成为华东地区最大规模的综合性运动城。室内以及室外的体育休闲设施,包括游泳池、健身房、篮球场以及足球场等等。


便民中心

在运动城二楼开辟当地政府的接待窗口,主要功能有三个中心:行政审批中心、行政服务中心和便民服务中心,为政府和市民提供了一个统一办理服务的场所。


业主班车

为了便利社区居民出行,绿地于2004年开通首条跨省的社区班车,直达上海中山公园。虽然班车的运营是公司长期补贴的,但是小区班车的开通,大大缩短了花桥和上海市中心的地理位置,吸引了大批上海市民前往花桥居住。


解决好特色小镇原住民和新住民住房问题是特色小镇的应有之义。绿地为当地6个村的居民建造了42万平方米的配套动迁房“花溪畔居”,按照上海标准结合花桥当地农民需求,为花桥安置动迁农民提供住房。


4

将现代服务业装入小镇,形成小镇新的引力磁极


特色小镇首先是功能小而全的微型城市,其次是鲜明的地域特色和产业的建立。随着人口导入越来越多,首条跨省地铁上海轨交11号线在花桥设站,规划中连接苏州、昆山、上海三地的昆山S1地铁也计划与上海地铁11号线花桥站接通。


上海《2016-2040城市总体规划》中指出:要确定“上海大都市圈”的范围,近沪地区将“一体化发展”。其中有苏州(昆山),这意味着,未来将形成“上海大都市圈”和90分钟交通出行圈,突出“同城效应”。


花桥在地理上有环上海的独特优势,依托大上海,吸引各类优质项目纷纷投入花桥,提升了花桥的产业水平,促使产生了“虹吸效应”。使花桥定位为“融入上海,面向世界,服务江苏”,形成了以江苏地区区域总部基地,金融服务外包基地,物流基地三大产业为主的多项优质产业基地。


其中江苏地区区域总部基地部分就在绿地21城内,总建筑面积为13万平方米。两座24层的双子塔楼为精装修办公楼,边上辅以7栋花园式办公楼。办公楼建筑面积为10万平方米。目前双子塔楼主要进驻公司有:昆山花桥商务城电子信息系统服务有限公司、江苏红果科技有限公司、江苏云翰股份有限公司、招商信诺江苏总部、苏州健微工业技术研发有限公司、昆山玳权精细化工研发有限公司、世庭酒店等。区域周边公司就业人数在10000多人。


在大城市土地资源日渐稀缺的背景下,各大房企涉足小镇开发向多业态拓展,寻找新的增长点。我们从绿地花桥产业小镇来看,特色小镇的开发建设是一个长期的过程,从土地开发、市政配套建设、招商引资、产业发展到商业运营,是一个不断滚动的循环,至少需要10年时间。


当前,中国由于区域收入差距大,低收入地区人口向高收入地区流动的现象非常明显,这是物竞天择,无可厚非的事情,因此在城市圈内的特色小镇,要想主动吸引并承接高端产业和高端人群,需要有强大的反磁力功能。


由绿地花桥产业小镇的案例可以看到,随着中国大城市带的空间趋势愈发成熟,在一线核心城市周边发展产业新市镇是一个必然的历史过程。随着大量高质量人口往大城市及其周边的净流入,承接这股浪潮的产业小镇的发展可谓势如破竹。如今的绿地已经在环上海地区布局了昆山花桥、苏州吴江、宁波杭州湾新区三大小镇。


在中国做城市运营和房地产开发,第一重要的是战略思维,其次才是产品思维。不得不说,绿地对中国经济发展趋势的洞察,其所具备的眼界、格局和行业前瞻性,在中国各大地产集团里面,的确是最优秀的一个。




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