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租赁市场料将爆发性增长,房地产商该怎么办?

2017-07-31 戴小西 邹毅 房地产观察家 房地产观察家

前言:


近日广州市正式实施《加快发展住房租赁市场工作方案》就保障租售同权、支持租赁居住方式、增加租赁住房供应、壮大现代租赁产业出台系列优惠和鼓励措

施。新政经过一个多星期的发酵,关于房价是否会降、租金是否会涨,学区房等相关话题被议论得沸沸扬扬。


放眼全国,广州新政只是一个爆发点,这不只是个例。根据新华社报道,日前,住建部等九部委选取广州、深圳、南京等12个城市作为首批开展住房租赁试点的地区。上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交,采取只租不售模式。北京也要求拿地企业自持租赁住房,只租不售。


种种迹象表明政府这轮调控房市的决心。在全国房地存量有余,激活不足的时候,租赁市场或将成为房企开发商转型的契机。


1

广州新政表明政府调控房市决心,租购并举将成新常态


在谈广州新政之前,我们先把时间轴移到2016年十三五规划第一年的两会上,总理的政府工作报告中出现了一个热词“租购并举”。“建立租购并举的住房制度”成为政府工作的重点。


什么是“租购并举”?简单来说,租购并举就是要把对房屋租赁提高到对房屋买卖同等的重视程度。再说白一点,“租购并举”可以说是国家对房地产的战略,我们必须要意识到,将来有很大一部分人是租房子住的。


而就在刚刚召开的中共中央政治局会议强调,“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。” 


这是政府对于房市调控的指示,我们可以读到“稳”、“长效机制”这些关键词。回顾之前的政策,官方提出“长效机制”这个词,分别是2010年、2013年和2016年。这三个年份都是房价高涨的时期,政府通过“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等行政手段来临时调控,但这些都是短期行为。事实上,我们发现在短期调控稍有成效后,政策又会宽松,房价再次上涨,如此周而往复。


今年政府再次提到“加快建立长效机制”,再结合广州新政来看,可以感受到这次的“长效机制”并不是一时的口号,“租购并举”是长期建设的重点。广州新政就是“租购并举”战略的落实,这也是广州首次以文件的形式明确提出“租购同权”,意义重大。


当然,仅有政策还不够,还要有实实在在的土地供应。中金报告显示,土地供应结构已在发生变化。在住房供需紧张的一线城市中,北京、上海在未来5 年土地供应规划中均有提及租赁用地的供应指标,广州也提出将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。


上海在7月24日成功出让两块租赁用地,为租赁用途供地开启了先河,可看出政府此次调控的决心。这也与习近平主席提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”指导方向高度吻合。


2

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人人有房住,不等于人人有房产


“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不懂安如山。” 住房问题自古以来就是民生的重大问题。习近平主席在上任伊始就庄严宣告过要“住有所居”。


“加大租赁住房供应,规范租赁市场”是“租购并举”精神的延伸,是建立楼市长效机制,稳定房地产市场的重要一环。只有居住形式更加多样化、层级化,才能有效解决社会不同阶层的实际居住问题,达到“让房价稳定下来,让高端有市场,中端有支持,低端有保障”的终极目标,真正做到“住有所居”。


从当前核心一二线城市发展趋势可以看出,核心城市的存量房市场开始慢慢占据主导地位,租赁占比也将逐步提升,房价的高位使得更多人,尤其是新市民选择先租后买甚至长期租赁。


政府出台租赁新政的意图应该是促进租赁双方“平权”和“构建多层次住房供应体系”,从法制上维护稳定的租约,需求端保障承租人利益和尊严。


因为我国租赁市场长期发展落后,监管缺失,管理无序。规模化、专业化、规范化的住房租赁市场和中介机构都比较缺位。


3

万亿级市场规模,租赁市场将爆发性增长


我们再来看一则通知,7月20号,住建部联合八部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,具体来看,《通知》有以下几点值得关注:①培育机构化、规模化住房租赁企业,并引导国有企业向此方向转型;②建设政府住房租赁交易服务平台,加强政府管控;③鼓励新增用地建设租赁住房,并积极盘活存量房屋用于租赁,同时鼓励金融对于房屋租赁的相关支持。


《通知》进一步点燃了政府将大力发展租赁市场的预期,这无疑是对租赁市场的政策利好,可以预计租赁市场将爆发性增长。


那么整个租赁市场到底有多大?我们来看中金研究部做的一组测算数据。根据国家卫生计生委公布的《2015年中国流动人口发展报告》,截至2015年末,全国流动人口达到2.47亿人,其中有67.3%的人选择租赁私房。


全国各城市租赁市场主要面向三类人群:1)非本地生
源且落户于就读地的高校毕业生;2)流动人口中的非农人口,租房占比为52.3%;3)流动人口中的农业人口,租房占比为69.8%。我们以高校毕业生和流动非农人口人均租房支出900 元/月,流动农业人口人均租房支出400 元/月估算,2015 年全国住房租赁市场规模达到近1.1 万亿元/年。


4

各大地产商已率先布局长租公寓市场,市场容量达2500亿


对于租赁市场的兴起,硬件标准良好、管理服务到位的长租公寓产品一直是其最受欢迎的方向。


目前来看,长租公寓主要是基于存量房的改造升级,并通过提供增值服务以吸引中等偏上收入水平的青年白领或办公族,因此租金一般较周边的传统私人出租房溢价50%~100%。


由于长租公寓品牌主要集中在外来人口多且购房压力大的一二线城市,中金研究部选取了20 个具有代表性的核心一二线城市,对各个城市中端以上房屋租赁市场进行了测算,核心20 个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年租金2500 亿元以上,占到全国租赁市场蛋糕的20%~25%。但随着各城市积极推进租赁市场,预计长租公寓面向的群体将更为广泛,长租公寓占总租赁市场规模比例也将继续提升。


其实,从2014年开始,一部分地产集团已经开始在一二线核心城市布局面对租赁市场的长租公寓产品战略,打造自己的长租公寓品牌。


对房企开发商而言,将长租公寓作为创新业务大力发展,一方面是国家对于自持物业的刚性要求,同时也是转型需要,更是可以联动房产销售业务,共享客户资源,获取稳定现金流,甚至实现资本运作的战略。而房企天然的优势,其身资金量雄厚,相比其他类型的企业在长租公寓这片蓝海中可以更快杀出。


先来看万科旗下的“泊寓”。2014年,万科在其30周年之际就提出了“城市配套服务商”的转型方向,确立要在十年内完成新业务探索与布局。2016年刚刚确立的“泊寓”品牌,在北上广深等13个城市纷纷落点,计划在2017年发展至15万间。“泊寓”将通过研究青年群体与租住习惯,创造可“寓”不可求的城市青年家,在为居住着提供安全、舒适、人性化体验的同时,还将探索邻里关系新模式,因此,整个项目面对大众市场,客群主要为年轻群体。


“泊寓”的模式是轻重资产结合优化配置,既有和项目持有方或经营方签订方签订长期租赁合同,也有收购获得物业产权或长期使用权来装修改造及运营管理公寓。


龙湖地产旗下的“冠寓”同样也是将租客的主题定位于年轻人,但较之万科,“冠寓”则把客群分了更细,企业中高层、白领、蓝领/学生等三类人群都有涉及。据龙湖CEO透露,冠寓是龙湖的“主航道”业务,将集中公司的优势资源着力发展。“冠寓”将从龙湖的老本营重庆出发,下一步将聚焦一二线目标城市12个,力争用三年时间,每年推出1万到1.5万间,第三年争取达到10亿元以上的收入规模。而龙湖将利用其在住宅产品和物业服务的高品质,打造全新的青年生活社区。


“冠寓”的模式前期以租赁其他物业的轻资产模式为主,后期会加大自持比例,未来将以2:8的轻重比的资产模式去拓展业务。


另外绿城、保利、金地、绿地等房企开发商也纷纷已各自模式进入长租公寓市场。


5

应对租赁市场新蓝海的五大战略要点


租房租赁的规模化和专业化发展是未来的大势所趋。从我们日常的接触情况来看,很多转型中的房企,面对租赁市场的态度一直是迟疑、犹豫,没有大规模投入的决心。


可面对未来,中国进一步城镇化的进程大概只有10多个点的空间,总体新房开发市场容量必将日渐萎缩,城市更新和存量改造将日趋成为主战场。有句行话说:只有大城市,才有房地产。而未来的大城市发展趋势,城市更新必不可少。


如今,一个新的万亿级市场正在打开,要想在这个市场获利,转型中的地产商必须下定规模化发展的决心。


1、打造租赁品牌,与母品牌销售联动,共享客户资源。比如万科的“泊寓”,龙湖的“冠寓”,他们积极打造面对青年人的社区,更像是培养未来的潜在购房客户。


2、与O2O租赁平台合作,对接资源,实现联合和优势互补。比如阳光城和寓见的合作,阳光城像寓见提供房源,寓见负责进行标准化运营和管理。


3、与长租公寓品牌成立合资企业,把专业的事情交给专业团队去做。比如绿城和优客逸家的合资,优客逸家依托绿城的储备房源,推出长租公寓产品。


4、集群化布局,平台化发展,充分放大窗口效应。从国际长租公寓市场发展经验来看,真正靠传统的二房东式的租金差价获得收益的比例只占到项目总收益的40%,而另外60%的收益都是来自于针对于租客装修、日常管理等需求的配套增值服务。而这种需求,在少量点状布局的长租公寓项目上难以获利,不过一旦规模化发展后,大规模定制需求产生的消费利润将非常可观。


5、金融化操作长租公寓。借助资本市场的力量运作长租公寓产品是当下所有品牌公寓运营商的共识。市场上,没有哪家成熟的品牌公司是完全通过自有资金的投入进行规模扩张的。典型案例如世联行运作的“红璞”公寓。前期通过融资,投资长租公寓,通过运营形成良好回报后,再打包通过发行ABS、Reits等金融产品变现,形成金融通道,使自己成为一个物业资产管理公司。这样通过杠杆融资和后续证券化的方式,实现了资金从投入到产出的闭环,也大幅提高了自有资金的利润率。


目前长租公寓盈利较难,而龙头房企依然飞蛾扑火般纷纷投入,为什么?因为长租公寓市场已在风口,短期内不赚钱,但长期一定赚钱;小规模不一定赚钱,但形成规模后一定可以赚钱。




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