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为什么说万科“天空之城”是未来城市的居住样本?

2017-11-02 戴小西 邹毅 房地产观察家 房地产观察家


手边是一份《2017中国房地产品牌价值TOP10》的名录,我翻了翻,耳边响起隔壁小组集体观看电视讲话“中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”


脑海里浮现出一个企业品牌——万科。在国内,要论对政策大势的把握度,具有高度社会责任感且是行业创新先行者的房企,万科绝对可排前三。



 

1

 


对趋势把握度准,未来十年主打TOD模式


2013年,万科开始了互联网时代的转型之路,由“住宅地产商”转为“城市配套服务商”,分为住宅地产、产业地产、消费地产三大板块构成一个完整的生态系统。这三大板块并不割裂而是互相协同。


万科在其2016年的财报中,就旗帜鲜明的亮出了战略观点:“轨道+物业”开发模式,是我们首先应该想到的努力方向。位于上海徐泾板块的TOD地铁上盖项目“天空之城”便是基于此战略的落地。


城市发展的根本是“以人为本”


去年发布的《上海市城市总体规划(2016-2040)草案》的副标题是“迈向卓越的全球城市”。全球城市“被看作是城市发展的高级阶段和国际化的高端形态,目前国际上形成一定共识的“全球城市”只有4个:纽约、伦敦、巴黎和东京。


我们先来看一下这些国家的规划和目标。2030年,纽约要建设成为“更伟大更绿色的城市”(Greater and Greener New York);伦敦要成为宜居型世界城市和一座更具吸引力、设计更精致的绿色城市。东京2030年的规划主题是“我的东京城(My Town Tokyo)”,目标是创造并保持舒适的生活环境和促进城市结构的再组织,保持工作场所和家庭之间的平衡,以建成一个多中心的城市等。


我们可以找到一些共同点,未来城市一定是到“人”这个元素,以人为核心,以全新的尺度和场景构筑完成的城市体系。未来的生活场景一定是更为开放、生态、便捷、舒适、有情感、有温度的。


TOD是什么?


在不断城镇化的进程中,交通拥挤、通勤时间成本高、潮汐城等问题是大城市的普遍现象。如何协调城市用地规划和城市交通规则是每个大城市都亟需解决和研究的问题。


“TOD”(transit-oriented development)是一个建筑方面的术语,最早由美国美国建筑师Peter Calthorpe 在《下一代美国大都市地区:生态、社区和美国之梦》书中提出,即以公共交通为导向的城市规划手法来解决当时以小汽车为导向的城市蔓延问题,提倡在半径约为400m,以公共交通车站和中心商业区为核心的土地混合利用社区。


从广义上来说TOD是以任何交通设施建设为主导的城市开发活动。从狭义上讲是开发及加强轨道交通站附近居住用地。



万科在全国布局TOD


据报道,中国到2020年地铁总里程将达6100公里,中国将全面迎来地铁时代,仅上海地铁就突破了567公里。地铁上盖物业项目具有城市级的意义。


随着今年深铁入股万科,进一步显示和轨道交通配合是未来万科的发展策略,万科决心做未来地铁上盖物业的标杆企业。


之后,万科在深圳、合肥、杭州、长春、上海等国内多个城市和地铁合作,打造自己的TOD项目。


 

2

 


“天空之城”是上海西部的一座微型城市


据《上海地铁2015-2020年建设计划》,到了2020年,上海将形成18条地铁线,500余座车站。由万科与申通地铁(上海地铁)共同打造的地铁上盖综合体项目是上海首个TOD项目,意义重大,它或是上海未来的居住样本。天空之城作为万科全新产品系‘城市共同体’的首部作品,其很多理念还是比较先进的。


吸收东京TOD项目精华


万科在上海做这个项目的时候,借鉴了其他全球城市的成功经验。比如,东京的「二子玉川 RISE」项目。这是东京在城市近郊围绕地铁站点开发的典型案例。可以说它是一个复合之城,基于"从城市到自然"的开发理念, 项目着重设施的方便性和舒适性。


1期主要在靠近车站的地块设置了由商业设施和写字楼构成的复合设施,在附近地块开发了超高层高级公寓。2期开发了商业、电影院、健身俱乐部、屋顶生态植物园等。


2016年在“日本人最想住的街区”里,二子玉川排入前十。只需一部地铁,就可以从东京市中心来到这里,有公园绿地、有河川、有著名的茑屋、有大型百货、是一个融合大自然与都市景观的漂亮市镇。


天空之城做TOD的基础


万科的天空之城和二子玉川有相似之处,它位于年底即将通车的17号线的徐盈路站附近。三期的住宅办公以及购物中心就直接位于地铁停车场上盖,距虹桥火车站3站、国家会展中心2站,到市中心的静安寺站也就十余站。


天空之城位于虹桥商务区的西面,也是青浦区借大虹桥发展契机,着力打造的区域。整个地块总建筑面积53.88万平,其中规划住宅约35.4万平,商业约9.9万平,办公约8.8万平。然而仅有这些只能说万科打造的是一个城中城,之所以称这是一个TOD模式开发的项目,在于它不仅是处于地铁上盖,还承载了地铁车辆段的功能,包括地铁站,地铁的停车库、试车线和维修车间。整个开发周期约5年,地铁、项目交叉施工。


万科统一开发的一座城


整片地块由万科和上海地铁股权合作,由万科操盘。区域里所有的购物中心、写字楼、住宅、公园和学校等等,统一交给万科开发。交给一个开发商开发,可以最大限度上达到规划设计的一致性以及街道尺度的合理完整性。


据悉,住宅部分将是“翡翠公园同系”智慧社区最新升级,而徐泾万科广场,将是万科继七宝广场之后布局的又一大型购物广场。


 

3

 


“天空之城”是一座开放式的社区


开放式的社区是一种趋势,旨在回归城市生活,提倡家庭取向的邻里关系,提升街区活力。


纽约高线公园带来的思路


纽约的高线公园(High Line Park),是由一条废弃多年的货运铁路改成的公园。他的最大的特色是,他是一条约2.5公里的长条形而非传统意义上的块形。在满是高楼和公寓的城市中,天线公园设置了很多出入口让市民和游客随意进出。公园贯通数个街区,通勤客可以不用考虑交通的压力,减少出行时间。而公园随处可见的长椅、草坪也是让每一个进入的游人找到繁忙城市中的休闲时光。这个公园带动了周边的社区,使其成为纽约最具有活力的区域。


万科的“垂直城市”


万科的“天空之城”借鉴了“高线公园”的设计理念,从地铁站到住宅组团间,利用项目本身的基地高差,打造了一条“空中步道”。设计丰富的立体交通系统,形成多层次的回家动线。我们来看规划总图,车行道、步行道、慢跑道、自行车道等多种道路都有规划,这些道路高低错落地通往购物中心、住宅组团、地铁站、停车场等等,形成一个垂直的空间。


据说“天空之城”在做规划的时候有一个原则,哪怕是离地铁站最远的那幢住宅楼,也不能超过 800 米。 因为万科对步行尺度及空间的研究结果是,500 米以内是相对舒适的步行距离,800 米则是「舒适距离」的极限。


空中步道


为了达到800米这个“舒适距离”的极限,每个住宅组团到地铁站的道路都尽量走直线。比如如纽约高线公园一样的那条“空中步道”,就是一条对角直线,从住宅组团到购物中心的地铁站台,以此达到最短直线距离。


步道会种满绿植以及打造一些公共设施。业主每天经过这条步道去地铁站,会经过咖啡馆、小广场、商业街等等,一路遇见不同的场景,几百米的步行距离,变得有趣味,心理距离也同时缩短。


这条“空中步道”后期会和购物中心连接,为购物中心引流。非业主也可以在这里散步休憩,但却进入不了住宅组团。开放而又保留私密的社区空间是未来的趋势


 

4

 

现代时尚有气质的销售中心


天空之城的销售中心设计风格时尚大气又不失雅致奢华。主门头、雕塑群、一滴水和一棵树的内庭,令人印象深刻。


首先,是这个大尺度的门头,长达30米,中间跨度大于7米,现代大气,灯带巧妙的藏在里面,颇有“城门”的气势。


主体空间采用序列感的矮墙、阵列的树阵以及端景的雕塑,高低错落,视觉层次丰富。


内庭水院被建筑和长廊围合,水中生长出一棵树,空中掉落下一滴水在水面溅起水珠。这组“一滴水和一棵树”的景观被视为天空之城的源头。


这块区域现在是售楼处的主要入口,远期是幼儿园以及住宅的人行入口。高大的挑檐,黑石英景墙以及红枫围合的中庭,静穆安宁,希望营造的是一个从喧闹的城市回家的过渡。


整个空间有很多这样的雕塑,颇有趣味,体现的是艺术观念和生活方式互相包容。


走进售楼处,在舒适的咖啡厅区域,也有一处鹿的雕塑,抬头望天。整体空间以木饰面为主,营造一份置身于森林的恬静感。


洽谈区高耸的竖线木线条和书架。


木质的空间,低调而奢华,让人瞬间感到平静。


一期住宅的外立面已露出,采用了伦敦海德公园壹号的大面积玻璃幕墙结合金属线条的设计,风潮非凡。一期的房型以89-120平为主,主攻刚需以及首改的人群。



《上海2040》有一段话我很喜欢。它写道:我们希望,未来的上海,建筑是可以阅读的,街道是可以漫步的,公园是可以品味的,天际是可以眺望的,上海的城市表情是大气而谦和、优雅而温馨、令人愉悦的。我们希望,未来的上海,跑步的人可以有地方跑,在家附近就有一片绿肺,跑累了坐在草地上看看鸟儿发发呆就可以彻底地放松下来。让爱看戏的人有戏看,不需要去大剧院,在更多街区里的小剧场中,观众就可以自由地讨论、甚至即兴客串一把。让孩子们在社区里就可以安心地玩耍嬉闹,不需要担心被疾驰而过的车辆撞到,因为不存在任何消极空间和死角,大家相互注视、相互关怀、相互守望。


万科的天空之城或正是上海未来的居住样本?我们拭目以待。

图片来自于网络




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