新模式、新产品、新蓝海——2018年中国房地产新时局洞察与预测

Original 2017-12-06 邹毅房地产观察家房地产观察家

接近岁末年终，国内各大房地产集团公司的工作进入2017年的冲刺收官和2018年的战略规划编制阶段。随着十九大的闭幕，分析中央会议上的政策定调，总结当前的市场局势，制定明年的发展战略，已经是各集团、各子公司战略部门和高层着手开始进行的工作。

今天跟各位分析一下2018年中国地产业的新格局，将会有怎样新的变化。下面我将从行业发展趋势、企业竞争和产品创新等几个方面进行梳理。主要总结出以下七大观点，供业界参考。

总体房地产市场开始收缩，进入小周期的下降阶段

近几年中国房地产的走势，在稳定向上的长周期大趋势下，基本上沿着3年小周期的方式进行循环。自从2016年的盛宴狂欢之后，市场在2017年上半年进入沸腾的顶点，价格上升，库存下降，投资拿地意愿高涨。

但月满则亏，盛极则衰。2017年下半年的中国房地产，开始急转直下，各项数据陡然下降，进入了小周期的下行阶段。特别是19大开会前后，我们不见了往年的金九银十，不见了曾经的热情高涨，行业拿地开始出现迟疑，新开工量出现了放缓。预计全行业2018年销量将下跌5~10%。

我们来看如下一组国信证券最新的研究数据。

虽然上一轮由棚改的货币化安置和行业去库存政策带来的3、4线市场的高热，但在2017年底、2018年初的时间点上的三四线房地产市场，在缺乏实质性的人口支撑和中国货币政策趋紧的宏观经济背景下，已是强弩之末。由于需求已被充分释放甚至透支，同时三四线房价下跌会带来广泛的金融风险，因此，未来三四线城市将呈现出量缩价平的走势。

综合一批投行的预测，预计这样的趋势将在2018年下半年到达底部，二线城市或将在2018年下半年率先开始企稳回暖。

虽市场遇冷，但市场容量仍有巨大空间，问题在于如何理解未来新的市场需求特征

很多人看着如下的市场，开始质疑黄金年代已过，行业进入下降周期。其实这样的顾虑过于杞人忧天。相比发达国家，房地产业仍是支柱产业，城镇化率仍有很大提升空间，市场容量不会陡然大幅下降。

证据来自于国信证券研究所最近做的一组数据研究，我们来看：

1、中国城镇化率仍将稳步提升，人均居住面积也有提升空间

根据国际经验，城镇化率在30%~70%的时期为快速发展阶段，美国从1960年开始城镇化率达到70%后，城镇化速度开始放缓。因此当前中国的高速城镇化的时代趋将结束，大小城市同步进行大规模城镇化的时期接近尾声，之后将进入分化和城市群竞争的时代。

但即便如此，中国城镇化仍然具有广阔空间。有数据为证。

2016年中国城镇化率为57.35%，已经高于全球和中等收入国水平，但我们再来看看发达国家的水平：德国、美国、英国、日本的城镇化率在75%-95%之间，属于成熟阶段，相比之下我国仍有增长空间。

近期国泰君安的研究预测，预计2026年全国人口约14.5亿人，城镇化率约67%，则城镇总人口相对于2016年增长22%，十年内合计需释放54亿平米刚性需求，年均释放5.4亿平米。

我们再看人均居住面积。2016年，我国人均居住面积为36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但与发达国家仍存在一定的差距。国泰君安预测2026年，中国城镇人均居住面积将达到43平米，未来十年将释放出45亿平米的改善型需求，年均释放4.5亿平米。

2、随着人口自然增长和城市更新普遍开展，将使全行业地产开发规模维持高位

先看人口。我国人口近10年保持在5%左右的人口自然增长率；2016年在二胎政策影响下，人口增长率小幅上升，达到5.86%。预计未来我国人口仍将保持较好的增长势头，为房地产市场持续创造住房需求。

再看存量市场的城市更新。目前我国存量房结构中仍有相当一部分源自于房改前所建造，预计每年维持500万套棚改速度，户均套面积70平米，则未来十年年均释放3.5亿平米。

由此可见，人口增长和城市更新的稳定性，又为未来房地产市场容量提供了强有力的支撑。

行业竞争局势剧烈洗牌，进入规模化和效率化之后，行业总吸纳就业人数会下降

2016和2017年，虽然行业调控政策上从宽松进入收紧，这都属于这些年房地产行业的常态现象。但这两年与以往最大的不同是行业局势的剧烈洗牌。

在大型房企的大举并购基础上，中小型房企的压力越来越大。资本、人才、土地、产品研发技术资源都在快速往大型房企集团倾斜。最近让我吃惊的是，很多因工作关系曾在不同公司认识的业内朋友，如今都不约而同的加盟到了同一家集团公司的旗下。

更有意思的是，记得在我一年的行业走访中，某大型房企集团投资部高层跟我说：每到岁末年初，一般企业都会走访各政府部门以保持良好的公共关系，而我们走访得更多的是各家中小房企，问的第一句话是：“你们愿不愿意被收购？”

时局变了。下面我用一组数据来刻画这样的变化。

根据国信研究的数据显示，2017年上半年，全行业Top5和Top10的市场集中度为18.45%和26.44%，较2016年末分别大幅提升了5.62和7.59个百分点。

这种市场集中度的提升，必然带来强者恒强的局面。假设不考虑市场总容量的缩减，即使在同样的行业开发规模的情况下，随着并购活动带来的企业数量减少后，会有效提升整个行业的产业效率。

大型企业将拥有更完备的产品研发、更广泛的营销网络、更高水准的工程控制、更优质的企业品牌形象、更低的资金成本、更多样化的融资渠道。因此，这种行业效率的提高，意味着竞争的升级。而这种竞争格局的升级的背后，意味着真正的行业内高水平人才的广受欢迎和行业低端人才的惨遭淘汰。

住宅产品全面升级，新模式、新科技、新文化、新意境将引领市场，新中式风格将占压倒性的优势

行业内有种保守的、不思进取的静态观点，他们认为中国大规模开发趋于结束后，住宅市场的机会不大了。我的观点则截然相反。2018年，中国住宅产品最大的变化是进入全面升级时代。这体现在两大方面：

其一，中国核心大城市的用地资源稀缺，导致大规模改善不切实际。行业内领先的技术、人才、理念将在少量的新增项目用地上进行产品迭代。也就是说，少量新项目面市的豪宅化将是市场主流趋势。

其二，城市群、卫星城和产业小镇的出现，重新定义了中国的大城市郊区化。在消费升级和产业升级的双重驱动下，未来大都市边缘区的产品将具有功能升级、模式升级和生活方式升级的三重特色。

新一轮的住宅产品革命，将在科技、优质配套、生活情景塑造、文化意境打磨和审美的全面提升，以出人意料的创新产品博得市场的关注，从而吸引消费升级的中高层消费阶层的注意力。他们将以更全面、更舒适、更科技、更有文化的方式给市场带来新的冲击，成为下一代生活方式的样板。

除此之外，2018中国住宅产品风格也将出现显著变化。在中央政策提倡文化自信的基调下，各地政府紧跟中央文件精神，未来规划审批必然全面偏向中式建筑风格。因此可以料想的是，未来新中式的居住风格将在中国大地全面流行，形成压倒性的主流产品。

住房租赁时代正式拉开序幕，房地产基金市场料将全面爆发

19大闭幕后，中国房地产市场将在2018年出现的另一个重大的、根本性改变就是租赁住房市场获得中央的高度认同。因为，十九大明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

随着近两年宏观经济的回暖，各城市的快速产业升级，一批人口净流入的、产业竞争力优秀、产业结构率先优化完成的中国经济发达城市将率先脱离土地财政的基本模式，在金融市场规范放开、新城市用地政策的调整下，必将催生租赁市场的快速繁荣。

我们看一组有说服力的行业数据。

目前我国核心一线城市首次购房价格高达350万元，普通家庭购房压力巨大，购房年龄也延迟了2、3年。随着核心一线城市的价格居高不下，人口净流入的情况必然导致租赁需求旺盛。

根据链家研究院数据，中国租房家庭比例为11.6%，一线城市也只有30%的水平，与东京47.9%、纽约49.1%、柏林85.8%相比，还有较大提升空间。

随着金融市场的更加规范，中国房地产基金市场的逐步放开，新的商业模式、新的产品标准、新的开发思路都将在成为来来租赁住宅市场勃兴的重要构成元素。租赁住宅将成为未来大城市更新的主流模式，而这种模式的大规模落地必然有配套金融产品的支持。

兴业证券的研究指出，在未来政策支持下，行业痛点正在被解决：

1、缺乏低成本土地和房源，导致盈利难；2、融资渠道尚不完善，难以大规模扩张。

一方面，中央政府推进的村集体用地建设租赁用房和地方政府推出的低价租赁用地，大幅提升租赁土地和房源供给，将租金收益率从不足2%的水平有效提升至6%左右，极大的增加了多方主体参与的积极性。

另一方面，ABS和类REITs等金融产品加速落地，自如和新派公寓发行ABS，保利地产更是试水国内首单租赁REITs，此外银行推出租金贷，加大对行业支持力度。行业痛点正在从根本上被解决。

新农村改造带来的战略性机会窗口正在打开

从近两年新的政策文件来看，本届政府对新农村的关注力度空前绝后。一方面各地政府在贯彻“绿水青山才是金山银山”、“看的见山，望得见水，记得住乡愁”等中央一系列文件精神；另一方面各级农业集体土地流转政策试点正在紧锣密鼓的进行中。

无论是PPP政策、土地政策、各类财政扶持政策的出台，都将以组合拳的方式解决农村空心化的问题。未来的消费升级，在情怀、产品创新、生活模式升级和各级配套政策措施的驱动下，新农村建设料将成为新的市场热点。新的土地流转政策的试点和推行，料将成为促进一批房地产企业另辟蹊径、弯道超车、开创新蓝海市场的驱动力。

如今应该这样理解新农村改造：它绝不再是单一的扶贫，随着行业重视度的提升、专业人才的逐步到位、产品研发资源的逐渐倾斜和周末度假的“5+2”的美好生活模式的到来，未来更有市场效率的新空间正在打开。谁能抓住这类产品的新机会，将能把握住领先同行3~5年的竞争优势。

小镇产品市场从研发进入到落地

从核心大城市到大城市群落，中国产业空间的经济地理变迁带来的最大影响就是催生了小镇类项目的市场勃发。如果说2016年是小镇产业的诞生元年，那么，2017年我们就可以将其定义为产品研发年。

从实际的一年工作经验来看，中国各主要地产集团、地方政府投资平台、各类金融机构，都在对这个新事物进行了解、研发和摸索。先知先觉的行业领跑者们纷纷建立了新的集团战略部门，去拥抱中国下一轮的城市经济地理和空间革命。

2018年，预计小镇产品将从研发、规划，进入到落地动工阶段。料想未来两年，各地将有一批环境优美、产业完备、经营模式完善、文化意境独到的小镇项目，以崭新的面貌问世。于此同时，未来3~5年，整个市场通过一轮又一轮的试错、创新迭代，将这个产品逐步完善。与之相对应的是新的产业模式、新的产品线标准，也正在各大集团核心高层内部进行酝酿。

以上7大方面，从宏观行业趋势到产品创新机会，我对2018年的市场时局做出了大致的判断。在这除旧迎新的时刻，怎样洞察市场新局势，发现市场新机会，制定新战略，才是决胜于2018年的最根本、最重要的事情。