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中央最新提出的乡村振兴战略,给予地产业怎样的机遇?

2018-01-04 邹毅 房地产观察家 房地产观察家

当前中国房地产业的发展时局可谓进入白热化的竞争态势。面临新型的集团化、高度调控化的市场,大规模的市场机会已经所剩无几。摆在各企业面前的、最为头疼的问题可能就是拿地问题。拿地战役已经成为整个行业最棘手的难题。因为这个行业的规则就是:拥有充沛的、高质量的土地储备才拥有明天。

 

面对这样的时局,不少企业已经将在目光从城市战场转移到新农村建设领域。

 

通过对业界的走访、沟通,我们发现许多大型产业化的地产集团,率先将目标锁定在新农村建设的市场领域中。从实际操作来看,由于缺少系统的政策研究、农业产业化的技术和专业积累,多数企业对这一市场的核心关键问题并不熟悉。很多企业简单粗暴地将市场机会看成是单一的、农村建设用地的流转带来的机会。

 

其实,在不全面了解政府政策、相关法律法规的背景下,这样的单纯的思考只能是片面的、短线的、不具可操作性的。

 

2018年元旦前最后两天,中央又例行召开了中央农村工作会议,对当下农村发展问题提出若干重要指导意见。只有深刻地、系统地理解政策脉络,领会最新的政策精神,才好在新农村建设的市场中获得政府的合作首肯,并掌握市场先机。

 

本人通读了本次中央农村经济工作会议的相关文件,总结出五大方面的政策要点,供业界参考:

 

一、各级政府高度重视,头号重点工作

 

应该说乡村振兴的工作,是各级政府的头号重点工作。这在相关文件中都有反复的论述。文件指出:“党的十八大以来,以习近平同志为核心的党中央坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重,贯彻新发展理念,勇于推动“三农”工作理论创新、实践创新、制度创新。”

 

同时,文件还提出“要建立实施乡村振兴战略领导责任制,实行中央统筹、省负总责、市县抓落实的工作机制。党政一把手是第一责任人,五级书记抓乡村振兴。”

 

因此,要在这个领域有所作为,必须全面配合各级政府一把手的工作。

 

二、对于乡村振兴,提出三个时间节点目标

 

本次会议上提出的乡村振兴战略明确提出:实施乡村振兴战略的目标任务是,到2020年,乡村振兴取得重要进展,制度框架和政策体系基本形成;到2035年,乡村振兴取得决定性进展,农业农村现代化基本实现;到2050年,乡村全面振兴,农业强、农村美、农民富全面实现。

 

由上可见,三个阶段的发展脉络相当清晰,第一阶段是政策筹备阶段,对于企业来说,是市场储备阶段;第二阶段是实施阶段,也就是大规模关键拓展阶段;第三阶段是全面完成阶段。也就是说,对于意欲在新农村建设领域大展手脚的各大市场化企业来说,2018到2020年,是最后的时间窗口。只要在这3年内,做好充分的准备,才能获得进入未来大规模乡村改革振兴市场的蓝海的舰船。

 

三、打造农业产业体系

 

很多人将新农村的建设片面的理解为城市化的建设过程,其实新农村的本质是打造现代化的农业产业体系,而不是片面的农业宅基地的更新、改造、流转问题。因此如何塑造一个高效的、可持续的、有竞争力的产业体系来支撑乡村振兴,是每一个具体项目的关键环节。

 

会议文件明确提出:“要构建农村一二三产业融合发展体系,积极培育新型农业经营主体,促进小农户和现代农业发展有机衔接,推进“互联网+现代农业”加快构建现代农业产业体系、生产体系、经营体系,不断提高农业创新力、竞争力和全要素生产率”。

 

所以新农村领域的农业产业化问题,是其中核心问题,也是关键问题。

 

四、高度重视农村基础设施建设

 

进入新农村领域,还有一个关键问题是基础设施和公共服务的再造。农村问题的一个主要痛点在于空心村化,其中主要原因在于乡村生活设施的不全面、不便利。因此,进行市场化的运作之前,将公共服务和基础设施进行全面更新再造,是引进产业、居住、旅游、休闲度假养老的前提条件。

 

本次会议提出:把公共基础设施建设的重点放在农村,推动农村基础设施建设提档升级,优先发展农村教育事业,促进农村劳动力转移就业和农民增收,加强农村社会保障体系建设,推进健康乡村建设,持续改善农村人居环境,逐步建立健全全民覆盖、普惠共享、城乡一体的基本公共服务体系。

 

五、合作是根本,是顶层架构

 

很多企业进入新农村建设领域,还仍用城市地产开发的思路,简单认为买地之后就可以自行建设,不用考虑其他方利益。这样的思维模式,在新农村领域显然是错误的。单方面的投资基本是不可行的,只有选择与农村集体经济合作,实现共同富裕,才是政策的根本目的。

 

本次会议文件明确提出:要坚持农村土地集体所有,坚持家庭经营基础性地位,坚持稳定土地承包关系,壮大集体经济,建立符合市场经济要求的集体经济运行机制,确保集体资产保值增值,确保农民受益。

 

六、积极把握农民闲置宅基地和农民用房的发展机会

 

只有在上述5点达到目标之后,才能抓住本条所提出的问题,这也是新农村建设的真正商业机会所在。其中深意,不言自明。

 

文件提出:落实农村土地承包关系稳定并长久不变政策,衔接落实好第二轮土地承包到期后再延长30年的政策,完善承包地“三权分置”制度,完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,深入推进农村集体产权制度改革。

 

七、注重乡村文化振兴

 

乡村文明的建设、乡愁的打造,需要回归文化的起源。这里的故事、历史、人物、风俗传统,等等都是情景化、故事化的最好题材,也是最能引发城市人群回归田园农村的初心所在。宋卫平提出的“比城市更友好,比乡村更文明”的发展理念就切中了政府政策之要义。

 

因此,能否实现乡村的文化振兴,也是我们进入新农村建设,打造有吸引力的产业、产品的一个关键要素。




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邹毅个人微信:brian378183884

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