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年销售额从5000亿到8000亿,碧桂园还要买多少地?

2018-02-06 肖益民 邹毅 房地产观察家 房地产观察家

2017年,国内地产界座次已然排定,碧桂园、万科、恒大三强大步跨进“五千亿俱乐部”。碧桂园更是以5508亿元的合同销售额高居榜首。作为地产江湖老大,碧桂园的一举一动牵动万千人心,而杨老板如何将一家乡镇企业打造为一个跨时代的地产帝国的秘诀,自然足以引起特别关注。


这不,在碧桂园呆了1000天的前CFO吴博士,出了一本关于碧桂园和杨老板的新书,刚一预售,市场人士纷纷跃跃欲试,希望一睹为快。众人希望借此宝典,学得杨老板一招半式,从此独闯江湖,赚个盆满钵满的念头,不难理解。无奈执行力超强的碧桂园,在新书正式出售前,将秘诀提前封存,大名鼎鼎的中信出版社也不得不祭出“改稿”大器,以求息事宁人。


显然,很多人的 “快速致富”之梦想将因此被无限期推迟。不过,作为资深的房地产咨询行业人士,笔者认为,房地产这个行当也没什么高深,“买地盖房,卖房收钱“,简单!只要抓住了土地这个源头,一切尽在掌握。那么,在新的一年,全球地产老大将如何筹划亿万级别的拿地计划,想必也是众多市场参与者的关注焦点。笔者在此不妨抛砖引玉,略作推演,以供参考。


1

关于合同销售量


这个问题可以分为三个小问题:合同销售额,合同销售单价,合同销售量


(1)合同销售额目标


作为一名以治学严谨、逻辑清晰为名的房地产行业咨询分析师,要知道老大碧桂园2018年究竟要拿多少地,笔者首先得明确一个大前提:2018年碧桂园的销售目标是多少?杨主席在年报致辞中多次提到“以销定产“,相信包括笔者在内的多数房地产砖业人士是非常认同这一点的。市场风传,杨老板定下的大目标是人民币一万亿,也就是一万小目标。此类传闻,笔者无意评判。但是,作为一名数据依赖症严重患者和平均值理论迷信者,笔者还是要给出这个自己信得过的大目标:8,000亿元。


推导过程也简单,2007-2017年间,碧桂园合同销售额的年均复合增长率为42.64%,这是经过十年市场检验的销售数据推算的结果。以此类推,2018年的合同销售额为7856亿元,接近8000亿元。

图:碧桂园上市后历年合同销售额(2007-2017)

资料来源:公司年报,领易咨询(LINKEASE)


(2)合同销售单价目标


同理,根据2008-2017年的合同销售单价,推算单价增幅的年平均值为6.48%,据此,2018年碧桂园的合同销售单价为9668元/平米。

图:碧桂园最近10年的合同销售单价(2008-2017)

资料来源:公司年报,领易咨询(LINKEASE)


关于6.5%的单价增幅确定,可能很多市场人士都会这样的数字是否过于保守?对此,笔者对此有两点补充说明。


第一,从碧桂园所处发展周期来判断。


结合合同销售额和均价来看,碧桂园过去十年的发展周期,大致经过2011年之前的扩张试错期、2011-2015年的规模启动区、2016年之后的规模发展期。这三个阶段的均价分别保持在5000-6000元/平米、6000-7000元/平米以及8000+元/平米三个平台水平。其中,2016、2017年两年规模效应和政策效应的叠加,使得碧桂园的销售量和均价双双实现高速增长,才铺就了3000亿和5000亿的王者之路。在宏观去库存效应减弱的大背景下,均价要实现2016年高达26%的增速,难度之大可想而知。笔者倾向认为,碧桂园在万亿销售规模之前,基本上是沿袭以往“价稳量增”的发展惯性。因此,未来一年,均价增幅难以高企。


第二,从市场扩张空间的饱和度来判断。


截至2017年上半年,碧桂园已经进入中国内地29省级、191个地级市和566个区县级的市场。这些数据意味着什么?笔者问了下度娘,截至2015年4月的统计,中国大陆有31个省级、295地级以上城市,而区县级大概有2800多个。换言之,碧桂园基本上已进入93%以上的省级、60%以上的地级市和20%左右的区县级。简化来看,如果把每个区县级看作均一市场,碧桂园以20%的市场进入,换取了5.5%的市场占有率(内地房地产行业10万亿市场总值)。平均每个市场的占有率超过25%,市场饱和度可见一斑。考虑到房地产投资的长期性,因此,在现有存量市场,碧桂园短期内要采取高价策略获取更多的消费者,未必是一种好的对策。

图:碧桂园国内项目分布(截至2017年6月)

资料来源:公司网站,领易咨询(LINKEASE)


(3)合同销售量目标


根据以上两点,碧桂园2018年的合同销售量=7856/9668*10000=8126万平米

 

2

关于土地储备量


(1)潜在土地储备


在笔者能找到的碧桂园最新财报是2017年中报,碧桂园宣称的土地储备达到3.13亿平方米(建筑面积)。这个数字在年报中的定义为:


总可销售面积=已竣工可销售面积+在建可销售面积+预期可销售面积+摘牌未有国土证的建筑面积


然而,笔者细究发现,这包括了碧桂园历年来已开发和未开发的建筑物业,或者说这个数字是一个累计存量数据,若要准备用来表达碧桂园未来潜在的开发和销售储备,它并不准确。


对于开发企业而言,真正的土地储备应该是尚未销售的产权。考虑不同的建设状态,结合碧桂园年报数据,笔者认为以下才是其未来真正的潜在土地储备:


潜在土地储备=已竣工未销售的建筑面积+在建的未销售建筑面积+已有土地证的土地预期可销售面积+已摘牌未有土地证的土地建筑面积


好在碧桂园历年的年报中提供了结构性的存量数据,使得笔者的预测能继续下去。通过数据整理得到以下表格:

表:碧桂园的潜在土地储备(2007-1H2017)

资料来源:公司年报,领易咨询(LINKEASE)


因此,截止2017年上半年底,笔者认为碧桂园真正的潜在土地储备应该是1.61亿平米


(2)潜在土地储备和合同销售量的关系


正如笔者开头所述,房地产开发无非“买地盖房,卖房收钱”这类行为的周而复始活动。在此过程中,潜在土地的储备正是为了满足未来开发量所需,而决定开发量的正是市场销售。因此,简单而言,土地潜在储备量取决于市场销售。(好像就是碧桂园的杨老板所说的“以销定产”嘛)。可以这么说,房地产商的拿地行为真正体现了它对市场的判断,也是体现其主动性决策的关键点。


那么碧桂园的拿地行为与它的销售呈现何种关系呢?笔者简单的用上述潜在土地储备与合同销售额相比,得到如下曲线:

图:潜在土地储备/合同销售额


如前所述,在2010年之后,碧桂园开始扩张之路,至2013年首次实现千亿销售额,上图中的比例数一直处于快速下滑态势。这个过程中,碧桂园奠定了规模发展的基调,显然对销售的重视更甚于土地;而在规模优势奠定之后,土地的可持续问题凸显出来,土地的补充成为超越销售之外的头等大事。因此这个数据在2014年之后出现小幅回调。笔者认为,在5000亿-10000亿之间,这一比例将保持稳定。理由在于该比例反映了潜在土地储备的销售周期,作为一个规模已然庞大的房企,平均保持4到5年的开发量,处于一个“进可攻,退可守”的中期位置,似乎存在某种必然性。因此,2018年,笔者对这一比例的假设为4.5。


3

2018年碧桂园的拿地规模


简单归纳一下,笔者目前做出的两个预测假设:

(1)2018年碧桂园的合同销售量为7856.47万平米

(2)2018年碧桂园,潜在土地储备/合同销售量的比例为4.5

因此,2018年碧桂园的潜在土地储备将达到3.93亿平米。

 

另根据:

(1)2017年上半年碧桂园潜在土地储备1.61亿平方米

(2)2017年7-11月份拿地规模5970.9万平米,暂不考虑12月份拿地情况


因此,2018年碧桂园为了完成3.93亿平米的存量潜在土地规模,需要在当年实现的拿地规模=3.54-1.61-0.60+0.78=2.14亿平米

 

综上,笔者给碧桂园2018年定下的目标是:卖8000亿平米的房;买2亿平米的地。当然,对于这个目标,杨老板同意不同意,笔者尚无从知晓。所以,各路市场人士,若要准确的数字,还请等待碧桂园的官方宣布吧。



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