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2018年房贷或减万亿 房企面临资金严冬

2018-02-12 房地产观察家 房地产观察家

2018年以来,随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大,甚至有银行已暂停受理房地产行业新增授信,或暂停房地产开发贷业务。

 

往年历次调控,即使银行收紧,但其他渠道都是畅通的,房企在社会上还是可以找到很多钱维持下去,但这一次监管层不断出文件,断了房企的很多后路,房企被迫去国外融资。这一次去杠杆的力度仿佛回到了1997年。

 

据信托公司数据,目前前五十强房企通过信托的平均融资成本在9%-10%,50-100强的在12%左右。

 

目前,已有大型房企在内部发出通知,要求减少拿地,最大程度地保持现金流畅通。



房企融资渠道受阻


中原地产统计,目前有15家房企公布了2018年1月的销售额高达1737.74亿,同比上涨幅度高达74%。虽然销售额刷新了历史纪录,但房企已开始感受到一丝凉意。

 

原来房企资金来源主要有几个渠道,一是银行开发贷款,要符合“432”的要求,二是信托也需要符合“432”,三是非标融资,不要抵押纯信用的都可以融资,正规的融资渠道在迅速缩减,其余融资渠道比如P2P,以及地方股权融资平台,比如广东金交所,前海金交所,重庆金交所,陆交所等等,都可以给房企融资,但现在连最差的融资平台都被限制住了。

 

按照银监会的规定,房地产信托贷款要符合“432”条件,4代表的是房地产公司4证齐全,3是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金,2 是指融资方至少有二级或以上的资质。

 

房企通过银行贷款,主要是两种方式,土地款和开发贷,以前房企不需要拿土地抵押,前30强房企,仅靠公司纯信用担保就可以从银行贷款。但是,现在没有银行愿意做了,必须要拿土地抵押。

 

股份制银行的开发贷都没额度了,中农工建交邮储银行还有一些额度,但所有银行土地款融资都做不了。大的房企还能发发债,但发债现在也很难。

 

而信托公司目前只能做两块业务,土地款和开发贷,必须要有土地抵押,他们的资金是通过银行来募集。

 

用益信托网数据显示,2017年68家信托公司共发行1907只房地产集合信托产品,较2016年同比上涨123%,募集额度更是从2016年的2717.33亿元,大幅上涨至6261.02亿元,涨幅高达130.4%。

 

信托贷款将成为2018年被重点整顿的领域。

 

目前前五十强房企通过信托的平均融资成本在9%-10%,50-100强的在12%左右。现在平均一个信托一个月募集不到3亿,已过会待发的项目接近200亿,还有200亿等着过会,主要是市场上没钱。

 

现在,已有大型房企内部做出要求,要最大限度地保持现金流的畅通,融创在多个城市的销售均要求全款买房,尽快回笼资金。但大部分房企也无法做到逆周期拿地,因此即使调控已经持续一年多,但房企拿地热情不减。

 

中原地产研究中心统计数据显示,2017年全年,拿地最积极的50家房企合计拿地金额达到了23927亿。与2016年同期拿地金额13668亿对比,涨幅达到了75%。

 

开发商的现金流永远都是紧张的,去年销售好,目前资金链倒是没什么问题,主要愁的是预售证拿不到,开发商都很急,政府限价,房企又不愿意降价,所以就僵持着。

 

房企资金链很紧张,虽然去年销售好,但是拿地也多,开发成本巨大,本来房地产企业就是高杠杆,一旦银行规模受限,发债审核受限,它的主力资金渠道就会出问题。

 

前两年地产发债成本大多在6%左右,从去年下半年开始根本发不出来,只有abs 、abn这种有现金流的资产融资的才会好点。


2018年房贷或减万亿


除了其他资金来源,影响房企资金链最主要的还是销售回款,但银行在个贷上也在持续收紧。

 

今年跟去年的房贷额度相比不可同日而语。开门红投放的个贷有90%是非房贷,比如经营贷、消费贷、商用房按揭、车贷等个贷。

 

今年以来,中央多次释放严控资金违规流入房地产行业的信号。1月13日,银监会发布《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》,整治重点包括发放首付不合规的个人住房贷款;以充当筹资渠道或放款通道等方式,直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利;综合消费贷款、个人经营性贷款、信用卡透支等资金用于购房等。

 

1月25——26日,中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。

 

近日,上海银监局也下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求,对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款,并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目等。结合此前针对企业资金端收紧的政策来看,房企资金获取难度再度加大。

 

2月5日至6日上午,2018年中国人民银行工作会议在京召开,防范化解金融风险在2018年的工作任务中位列第二。

 

受此影响,2月7日,地产股大跌,荣盛发展等股跌停。

 

目前商品房销售和个人购房贷款余额增速均已从高点开始回落。参照以往经验,预计二者都将在2018年达到底部。简单假设这一轮房地产周期的底部值与上一轮差不多,估算2018年新增个人住房贷款约3.3万亿元,较2017年减少8000亿-10000亿元。不过,由于2017年的不少个人房贷可能已批贷但未放贷,预计2018年一季度个人房贷仍可能以一定的规模投放,并不会马上萎缩。

来源:华夏时报记者 陈小瑛 深圳报道



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