大数据告诉你，北京改善型住房存量紧张从未缓解
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北京住宅存量现状
存量分析：北京住房可交易存量5.38亿平米、
730万套住房
北京是一个历史悠久的城市，随着岁月的积累以及人口的聚集，各个年代的建筑属性复杂，质量差距较大。从建国前的平房杂院，到建国后的公房、98年房改后的商品房，以及各类保障性及回迁性住房，北京市住房历史的发展经历了多个时代和阶段。
作为首都，同时也是人口吸引力最强的一线城市之一，北京市在全国范围内率先尝试住房双轨及多轨制。随着租赁住房以及共有产权房政策的全面推行，未来北京市居民的住房需求将通过租赁房、共有产权房、普通商品房等多种渠道来进行满足。分析北京市的存量房规模以及未来的供需结构，能够更好的指导房地产投资。
北京市住房历史发展进程以及主要的房屋类型
北京住房总量计算采用三种方法：
方法一：根据《北京市统计年鉴2014》（15年鉴的数据同14年相同，按照14年数据进行计算），截止到13年底全市国有土地上的全部房屋建筑面积为8.82亿平米，其中住宅建筑面积为4.76亿平米，14、15、16三年内北京市住宅竣工建筑面积为6211万方，因此截止到16年末北京市合计拥有住宅建筑面积5.38亿平米。
方法二：通过人均居住面积方法计算，根据《北京市统计年鉴》截止到16年末北京全市常驻城镇人口数量为2172.9万人，其中城镇人口1879.6万人，乡村人口293.3万人，全市人均住房建筑面积34.02平米/人，其中城镇人均住房建筑面积为32.23平米/人，由此计算北京市城镇居民居住房屋合计建筑面积为6.09亿平米，全市房屋建筑面积为7.39亿平米。但由于人均居住面积数据为抽样调查数据，存在一定的统计意义上的误差。
方法三：根据北京市统计局数据，在1978年北京市住房面积为4,034万平米，而统计局公布的住宅（包括所有的公房，商品房以及其他需要在房管局备案登记建设的住宅属性用房）竣工面积从1978年到2016年累计规模为5.14亿平米，加上78年的存量面积，合计规模约为5.54亿平米。
北京市统计局住宅及商品房住宅竣工面积（万方）
北京市存量住宅面积计算方法及最终结果
综合三种方法的计算结果，基本上在同一数量级内，没有发生太大的偏差。其中，方法二，根据人均居住面积计算存在一定误差，该数据为抽样数据，可以反映一定的趋势，但是对于总量计算而言不够精确；方法三，采用78年以来的累计竣工+78年之前的住房存量数据计算当前存量，这当中存在旧房改造以及拆迁的概率较大。最终我们选用方法一计算城镇住宅建筑面积，计算结果约5.38亿平米，农村住宅存量面积计算采用方法二，计算结果约1.30亿平米。
总套数的测算上，由于历史上不同类型的住宅房屋套均面积差距较大，根据总建筑面积除以固定的套均面积会造成比较大的误差。我们首先综合各类信息，在此基础上加以推算力求得到最准确的数量。
北京市存量房套数测算以及各渠道数据汇总
总套数计算，采用四种方法：
方法一：采用平均套均面积计算。根据之前算出来的存量面积5.38亿平米，1978年以来的住宅竣工面积为5.14亿平米，1990年以来的商品房住宅竣工面积为3.35亿平米。根据北京市房管局的销售数据，08-16年商品房平均销售套均面积为108平米，其中保障性住房的套均面积为75平米/套。计算结果得到，商品房住宅套数为311.4万套，其他住宅为237.8万套，总套数为549万套。这种方法计算的结果由于早年的公房等项目相对狭小，按照最新的套均面积计算会误差较大，而计算结果对于套均面积的敏感性很高。近10年新增住宅套数可以根据这种方法做近似处理，早期数据偏差较大。
根据竣工推算住宅套数方法
（商品房按照每套108平米，其他住宅按照每套75平米计算）
方法二：根据链家网数据计算（所有楼盘的项目信息）。截止到17年中期，所有的存量楼盘住宅用房可交易套数为725万套，其中包括平房、四合院、公房（军产房、央产房）、商品房及部分上市流通的经济适用房。另一数据服务机构云房网，提供的北京市存量房套数为717.8万套，统计口径与链家基本相同，不包含早期的平房以及四合院等私有房产数据。
方法三：采用智能电表更换数据计算。2013年国家电网北京市电力公司公布计划至2015年底，完成全市范围内630万居民用户的智能电表换装工作。智能电表覆盖的房屋为运营状况良好有人居住的房屋（电力部门根据电表运营情况排除废弃房屋）。智能电表工作从2011年开始全面启动，预计在2011年以后竣工的项目都已经标配智能电表而不需要进行更换。11年至16年的新增套数我们利用方法一来推算，近5年北京市竣工住宅面积为1.04亿平米，商品房住宅竣工面积为7672万平米，非商品住宅竣工面积为2687万平米，合计新增套数为107万套，加上2011年之前的630万套，合计套数为737万套。
北京市存量房套数计算方法及结果汇总
统计局数据由于前期项目套均面积的偏差没办法准确判断存量套数，采用链家、云房以及国家电网数据计算我们认为准确度较高，并且此口径包括了早期的平房、四合院等存量项目。最终我们取三种数据渠道的平均，计算得到北京全市住宅存量套数约为730万套。
存量住房套均及人均面积情况分析
根据存量住宅面积数据进行推算，每套住房的套均面积为74平米，与我们概念中商品房约90-100平米的套均面积相比差距较大。考虑到北京市商品房大量建设主要发生在1998年之后，房改之前大量的存量公房套均面积较小。根据北京市人口普查数据以及人均居住面积数据测算，截止到16年户均居住面积为74.5平米，与我们计算的存量套数与面积的数据基本吻合。
北京人均及户均居住面积情况汇总
根据北京市统计局数据，截止到16年底，北京市常住人口总数为2172万人，其中城镇人口1879.6万人，农村人口293.3万人。根据第六次人口普查，2010年，北京市户均人数2.45人，事实上，自1982年以来北京市户均人口数量逐年下降，2000年以后平均每年下降0.04人，至2016年预计户均人口数量为2.3人左右，由此推算城镇总户数为817万户。城镇存量住宅套数为730万套，因此城镇常驻人口对应户均套数为0.89套，户均面积为65.8平米，人均居住面积28.6平米。
北京市存量住房规模以及对应户均套数、人均居住面积整体关系
值得注意的是，在考虑人均及户均居住面积的时候，还有一部分需要关注的是已成交但未竣工的在建住宅规模。根据国家统计局数据，截止到16年末，北京市所有住宅项目在施工面积为7744万方，其中商品房住宅施工面积为5927万方，按照商品房住宅平均面积108平米/套来计算，对应套数为54.9万套；非商品房住宅面积1816万方，按照75平米/套来计算，对应套数为24.2万套。
若考虑这部分已经成交在未来即将改善的房屋面积和套数，北京市目前住宅存量总规模为6.15亿平米，总套数为809万套，对应城镇总户数的户均水平约为0.99套/户，户均面积为75.3平米，人均居住面积为32.7平米，与统计局数据基本吻合。由此可见，目前北京市住宅基本上可以满足常住人口的需求，户均套数接近1套，人均居住面积接近33平米的水平。
北京市存量住宅结构分析
在前文中我们曾经提到过北京市存量住宅结构复杂，从早期的平房、四合院到大量的政府、企业、军队兴建的公房，再到房改之后的商品房、经济适用房、两限房及最新的自住型商品房等。不同历史时期遗留下来的各类房屋组成了北京市存量住宅房屋。
北京市住宅存量结构与交易权属分析
北京市常见住房类型以及出售限制条件整理
北京市房改从1998年开始推行，但在2002年之前大量用于满足居民居住需求的还是公房。根据北京市统计年鉴，2002年92.9%的人居住在已购公房及租赁公房中，户均面积仅为55.7平米，而商品房在居民住房结构当中占比仅为1.3%。尽管北京在1990年开始就有商品房销售和竣工的记录，但是由于当时还是以公房租赁为主要的住宅解决途径，很多商品房名义住房实际上也都是公房福利属性，真正意义上的商品房2002年以后才开始普遍竣工。我们以2002年为分界线，前期存量房屋为公房与私房之和，具体规模为人均居住面积与城镇总人口乘积。通过计算得到存量住房2.14亿平米，其中公房1.99亿平米，套均建筑面积按照60计算约为332万套；私房1182万方，按照每套50平米计算，套数约为24万套。
北京市居民住房结构及户均面积数据
根据北京统计局数据，在2002年以后竣工的住宅累计面积为3.36亿平米，其中商品房住宅（包含经济适用房、限价房、自住型商品房）为2.67亿平米，02年之前的存量相加所得规模与我们计算得到的北京市住宅存量数据基本相当。增量项目中，包含普通商品房、保障性安居工程及部分公房。可售房源中，经济适用房独立结算，02年之后建成面积2478万方，合计21万套；限价商品房从08年开始提出，交易权属与商品房基本相同，累计建成面积1436万方，合计17万套；自住型商品房约500万方，合计5.65万套；回迁房等项目竣工面积为3142万方，按照80平米的套均面积计算，约39万套，剩余规模约为2亿平米，按照105平米每套计算，规模为190万套。剩余部分为新建公房，建设规模为6922万方，对应套数为115万套。02年之后合计套数为383万套，02年之前的存量规模为356万套。
北京市存量房区域分布
北京市目前包含16个行政区，以及四个层级的行政区域规划，东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区与石景山区被称为城六区，而其他则作为城市的潜力发展区域。不同区域之间由于发展的先后顺序不同，存量住宅分布规律以及住房条件也有很大的差别。
东西城作为最古老的城区，城市定位为首都核心功能区，建成区面积大，人口密度高。作为很多中央、地方以及军队政府部门的办公地址，东西城区存在大量的老公房，新建商品房项目规模非常少，改善性需求较强。但同时，教育、医疗等公共资源的大量富集，又提高了这部分存量住宅的非居住价值，导致学区房等功能性购房行为在东西城大量存在，推高了整体房价。根据链家网数据，目前东西城户均套数均为0.84套，低于户均1套的标准，人均居住面积不到24平米，低于北京平均水平。
作为城市功能拓展区的朝阳、丰台、海淀及石景山区情况差距较大。朝阳区作为北京市经济活动的中心，新增商品房住宅项目规模较大，根据链家网数据，97年之后建成的小区占比超过80%，对于居住需求的满足能力强，但是由于缺乏学区资源无法“一站式”解决家庭的所有需求，区域内户均套数为0.85套，人居居住面积33平米，住宅状况相对较好。
海淀区存在大量的高校以及部队用地，因此公房较多，同时医院和学校等公共资源密集，97年之后的新建小区项目占比60%左右，存量住宅结构较为均衡，区域内商业活动发展较东部落后较大，区域内户均套数0.61套，基本为城六区最低水平，但人均居住面积较高，说明两极分化严重，房源数量少而房屋居住功能强。丰台区相对发展较为落后，近两年由于南部新机场以及丽泽商务区等项目，加上新增商品房住宅项目位置较好，整体房价水平有所上升，区内户均套数0.9套，人均居住面积接近30平米，都处于中游水平。
北京市各区人口、存量住宅分布及人均居住情况分析
城市发展新区包括房山、通州、顺义、昌平以及大兴，这些区域为北京传统的郊区。人口密度相对较低，加上公房存量规模较少，大量项目为新增的商品房及回迁房项目，是北京目前房地产以及城市发展的主要区域。因此区内家庭户均套数规模较高，且人均居住面积都在北京市平均水平以上。
生态涵养发展区包括门头沟、怀柔、平谷、密云以及延庆，是北京的西部以及北部山区，人口密度低，城市发展处于较为初级的阶段。门头沟、平谷发展时间较早，因此建成可交易的房屋规模存量较高，其他区域很多项目是近两年新建，存量房源以私房为主，因此存量房的户均套数及人均居住面积都相对较差。由于我们目前统计的各区数据没有办法很清楚的表征当前在建项目的规模，这些区域的实际状况要好于数据表现出的情况。
北京市六环内各细分区域板块的存量房套数分布
从各个细分区域板块的存量房规模可以看出，北京市的存量住宅分布呈现中空的形态，相较而言北部、南部以及东部已经逐步形成了三个卧城区，而四环以内居住密度较高的区域在东南三环以及南二环到三环之前的板块。由于城市中心区域公共资源数量以及质量都好于外部区域，因此四环内的新房以及次新房具备较大的投资价值。
北京市房屋整体楼龄情况，根据链家网数据，02年以前的小区项目占比达到57%，而12年以后新建的项目占比仅有4%。这和北京市近些年的土地出让规模逐步降低有较大的关系，由此可见作为一线核心城市，北京整体存量住宅较为老旧，存在进一步更新和升级的空间。从各个区域的存量房屋的平均楼龄和各阶段的房屋建设占比来看，首都核心区也就是东西城的平均楼龄在30年左右；另外的城四区房屋楼龄也都在2000年之前，大量的公房以及当时兴建的“商品房”项目构成了主城区的住宅供应。
城市发展新区以及生态涵养发展区的存量住宅加权平均房龄在20年以内，部分区域例如怀柔甚至在10年以内，说明这些区域的住宅项目为近些年的新建项目，且存量公房及老式私房体量较少。其中城市发展新区所涵盖的各个行政区域是北京市未来20-30年主要的发展方向，随着人口以及功能的逐渐疏解，向东的通州方向，以及向南的大兴方向，将会成为未来几年北京市土地供应和城市发展的主轴，相对较新的城市住宅存量项目，也可以支撑区域的长期发展。
北京市整体及各区域的房龄分布
北京市六环内各细分区域板块的存量房楼龄分布
北京市住宅存量情况简述
1、存量以及在建住宅面积基本上可以满足城市常住人口人均居住面积33平米的需求，户均套数基本上达到1套/户。
2、存量住宅套均面积在75平米左右，约50%的存量住宅为公房或早期单位或集体兴建的早期商品房，户型结构不合理且面积较小，存在较大的改善性需求空间。
3、存量分布不均，呈现中空的态势，且核心区房屋平均楼龄基本都超过20年，核心区域供地数量不多的情况下，四环内的新房以及次新房具备较高的投资价值。
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北京住房市场供需结构分析
北京是一个房地产交易的大市场，根据中指院数据，2016年全年新建商品住宅（包含保障性住房）项目成交8.36万套，二手房成交27.37万套，市场总规模35.73万套。08年以来新房平均成交规模为9.77万套，二手房平均规模15.23万套，市场总规模约25万套，其中二手房成交占比逐年上升，到16年已经达到77%。北京市的房屋交易，由于较高的房屋单价和总价，很多交易是置换交易，卖了老的房子购买新房或者二手房。而能够真实体现住宅新增供给项目规模的还是住宅新竣工的体量。
北京市全市住宅成交总套数（万套）
北京市全市住宅成交结构变化
价格的变化能够体现供需的相对关系，但由于全国整体房价的上涨以及北京市较为集中和优质的公共资源，根据中原数据，过去十年北京房价上涨幅度达到了475%。每一轮房地产周期价格上行阶段的持续时间在25个月左右，14年以来的最新一个周期上涨时间达到了29个月，上涨幅度达到了71%。而每一轮价格回落的阶段，时间一般在10个月左右，回落幅度全北京平均来看一般在10%左右，个别楼盘的成交价格下降幅度可以超过20%。作为全国公共资源最为集中的城市，北京市的房屋需求潜力空间很大，由此带动了投资性需求大量释放，通过户籍限制购房者资格的政策很难出现根本的放松，因此真实可兑现需求主要是复合人口政策和规划的内生性需求。对于城市的供需结构分析，能够帮助我们更好的判断未来房价的长期走势。
新增需求主要来自新增城市常驻人口的刚性需求以及本地城市人口的改善性需求；而新增供给可以分为两个维度，其一为土地供应维度，表明未来的潜在供应变化趋势，第二个是当期住宅竣工维度，表明了切实改变人口居住环境的竣工项目。
北京市二手房交易价格变化以及区间涨跌幅
北京市2017-2020年住宅市场供需结构整体分析
新增需求分析：短期年化刚性需求约1000万方，
改善性需求1300万方
新增需求分析：需求可以简单拆分为新增人口需求以及改善性需求，新增人口需求我们认为是城市新增城镇常住人口增加导致（通过购房、租赁等方式），而市场存量家庭的改善性需求则通过人均居住面积的增加来兑现。短期来看，根据过去几年的常住人口增加数量以及人均居住面积的提高幅度，估算出年化新增住宅需求约2300万方左右，其中刚性需求方面，假设北京每年新增城镇人口30万（10年以来年均增长32万人）对应人均居住面积32.38平米，则合计新增刚性需求约1000万方；改善性需求方面，10年以来平均每年人均居住面积提高0.67平米，按照1880万人的存量计算，年均新增改善性需求约1300万方。
北京市常住人口及人均居住面积变化
北京市整体需求随着常住人口增速的下降有减缓的趋势，高企的房价和严格控制的户籍政策抑制了人口的流入，同时也在不断降低城市吸引力。但正如前文提到的，大量的小面积套型，使人均居住面积还存在较大的提升空间，未来的需求还将以改善为主。
土地供给分析：考虑在建面积，供需相对均衡
供给方面：分为两个层级分析，其一为土地供给，这决定了北京市长期的供给规划，决定了城市供需关系的长期走向；其二分析住宅竣工规模，这是短期的实际有效供应兑现的节奏。
土地方面，北京市“十二五”规划提出，2011-2015总共计划供应住宅用地面积9300万方，其中商品房用地（包含自住型商品房）为4500万方，保障性安居工程合计土地供应量2800万方。最终住宅用地的实际供应面积为3534万方，占计划供地面积的38%，土地供应对应规划项目规划建筑面积约7000万方，年均1400万方。根据需求情况计算，10年以来的需求缺口约为1亿平米。其中普通商品房用地从12年到现在的供应占比不断降低，13年开始北京市提出了自住型商品房的供应计划，2013年-2015年新增自住型商品房规划近489万方，加上各类保障性安居工程的土地供应，十二五期间实际普通商品房住宅用地供应占比仅为70%，这个比例到2017年降至33%。由此可见十二五期间北京市住宅用地供应本身存在缺口，而可以满足改善性需求的普通商品房供应则更加短缺。
北京市五年供地计划对比（单位：万方）
北京市历年供地计划对比（单位：万方）
北京市土地出让规划建筑面积（万方）
北京市土地实际成交规划建筑面积占比
北京市12年以来土地出让详细情况
十三五期间北京的供地计划已经出台，在2017年进行了一些调整，调整之后计划在17-21年合计新增住宅用地规模6000万方，其中包括国有建设用地5000万方以及集体建设用地1000万方，计划新增住宅150万套，年均新增套数30万套，套均规划建筑面积（按照2.0的容积率计算，12-17年平均容积率为1.98）为80平米，与存量结构项目建筑面积有所提升。如上文描述截止到16年底若计算在建未竣工的面积，实际的户均套数已经接近1，北京市目前处于一个相对均衡的状态。
未来5年，若按照年均增加30万人计算，则年均新增住宅套数约15万套，新增供应:新增需求比例为2:1，按套数计算供应水平实际上是比较高的。但是从结构来看，北京市150万套住宅中包括产权类住房100万套、租赁住房50万套，年化10万套，而产权住房中自住型商品房（共有产权房）占比25%，达到25万套，年化5万套。
若按照面积计算，年均新增住宅用地面积1200万方，按照2的容积率计算，新增供应规模为2400万方，与我们上文计算的年均新增需求2300万方相比，也基本上处于供需均衡的状态。从细分结构来看，租赁住房用地1300万方（套均面积52平米）、自住型商品房以及普通商品房合计用地面积为3470万方，年化新增供应为714万方，约1428万方增量规模。北京市目前的供给计划，租赁房为新增的一部分供给，1300万方的供应中集体用地将会主要解决其中1000万方的规模，国有建设用地的实际供应量仅为300万方。
北京市2017-2021土地供应计划拆分
土地供应的空间布局来看，中心区以外的平原区域占比为65%，城市中心区域占比20%，剩余15%在生态涵养区（门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆）。供应导向中，产权类占比70%，租赁类占比30%，产权类中商品房占比70%，其中中小户型以及自住型商品房占比70%，安排30%的自住型商品房（共有产权房）面向非京籍家庭销售。由此可以得知，在100万套产权住房中，中小户型及共有产权房占比约为50%，剩余50%中有30%为保障安居型住房（多为中小户型），而仅有20%的新增供应为改善型项目。从未来五年的计划来看，北京市整体供求均衡，但改善型项目供给不足的情况仍然无法改变。
北京市17年土地出让明细情况
北京市从2016年开始，土地市场的出让方式开始发生变化，在控制地价上涨的过程中，16年全年供应量紧缩，在年底甚至出现了100%自持的项目。17年北京市加大了住宅用地的供应规模，但是我们可以发现从年初到现在，几乎全部项目都是以“限房价、限地价”的形式进行出让的，无论是自住型商品房还是普通商品房，部分项目竞拍自持面积。这种锚定成本以及未来销售价格的土地出让方式，对于周边二手房价的上涨确实可以起到抑制作用，但如果新房和二手房价格有很大幅度的倒挂，在房屋销售的时候抢购现象在所难免。北京的土地出让方式表明了未来一段时间土地成交的一种思路，在确定成本的同时控制企业的利润空间，未来地产开发的利润水平将更多的和企业的融资及开发能力有关，地价以及房价的相对关系基本上稳定。
北京市17年在自住型商品房的基础之上，推出了共有产权房政策。98年房改之后，房地产市场其实也在不断尝试市场加保障，双轨并行，两条腿走路，但是以往的方式，其产权没有实现“共有共治”，因此反而成为一部分人寻租的工具，甚至把低价买入的保障房放在市场轨道上进行套利。2013年底时，北京推出了自住型商品房，带有一部分“共有产权”的属性，共有产权房在自住型商品房基础上调整、优化、升级、规范而来，并整合了多种政策性住房类型。
北京市共有产权房与自住型商品房政策对比
共有产权房的实施，统一了北京市负责的保障性住房体系，规则执行后未销售的自住型商品住房、限价商品住房、经济适用住房，以及政府收购的各类政策性住房再次销售的，均按共有产权房的办法执行。从政策细则上看，政府充分吸取了过去保障性安居工程项目在执行过程中遇到的问题，而灵活的产权比例设置也可以充分满足家庭的购房需求，通过分散产权的方式，使家庭的支付压力降低，具备在全国推广的意义。
但是需要关注的是，未来共有产权房在建设流程中的土地成本问题，开发商获取的土地价格是否可以按照共有产权房的出售价格有一定的优惠，若土地出让时按照商品房或者限制地价的方式，而房屋销售时产权比例灵活规定，则对于开发商的销售和回款会造成一定压力。
棚户区改造，潜在弹性供应
棚户区改造是全国范围内的重大工程，北京市具备悠久的历史，同时也有很多棚户区项目。根据北京市“十三五”规划，2016年本市将实施139个棚户区改造和环境整治项目，年内完成改造3.5万户；2017年底基本完成四环路以内棚户区改造任务，确保完成15万户改造任务。在此基础上，2020年基本完成中心城棚户区改造。
2017年北京棚户区改造项目共128个，改造任务户数3.6万户，项目完成改造土地面积6794万方。根据改造计划2017年核心6城区的棚户区改造项目规模达到3万户，占总计划的比例达到83.3%。
北京市2017年棚户区改造项目各区实施规划
北京市的棚户区改造工程主体必须是国有企业，目前主要分为两种形式：集体用地项目采用一二级开发进行的方式，一级拆迁、平整及一级开发，在收储之后作为国有用地资源进行招拍挂出让；而国有用地项目则采用一二级联动的方式，企业拆迁、回迁安置、商品房建设，最终获取投资额的固定收益作为企业的利润，而房屋销售的剩余部分则直接返还政府。
单年度接近7000万方的土地整理面积，对于未来城市的土地供应有较强的保障意义，但是根据北京市目前的规划显示，每个棚改项目未来的土地用途尚不确定，部分项目计划建设商品房住宅，其他还需要根据北京市各城市的具体规划进行调整，我们认为这将是一部分相对弹性的供应量。
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