从短缺到丰腴，中国已进入大城市复兴时代

从经验上来判断，我们的社会发展的长周期以20年为一个历程。

如果说20年前（即上世纪90年代以前）是计划经济为主导的时代，近20年是政府意志和投资驱动的增长周期，那么未来20年将是以市场驱动和消费拉动的增长周期。

历史走到2015年，我们发现在这轮房地产长周期增长终结之后，中国很快切换到了另一个全新发展阶段。这种变化可以说是转型，也可以说是增长模式的蜕变，但更为本质的是社会生活方式的变迁。

这场社会变迁源头来自于以北上广深为代表的一线城市社会革命。对于一个金融、地产和设计行业的跨界人士来说，我从经济数据来分析，认为中国大城市的大规模建设走向终结，开始进入存量改造的城市复兴时代。于是我看到了大量的改造案例，并去试图发觉其中的经济规律。但即便如此，我尚存诸多疑惑，找不到这种业态变迁和产业进化的规律。

直到最近，我参加了德国罗昂设计举办的一场城市更新的战略对策讨论会之后，才恍然大悟，这样的变化从根本上来自于我们的社会变迁。

从罗昂的德国社会学家Pascal Hartmann的研究和他们的设计案例中，我看到了上海和国外的城市更新的规律。尤其从上海的社会变迁的历程上，我看到了中国大城市变迁的普遍问题。

下面我总结出如下几个要点，与业界分享。

一、从G1到G2，从短缺到丰腴，代际变迁带来城市空间的需求革命

从2014年以来，整个国内房地产市场对产品升级和产业内容的要求越来越高。经过前十年的大规模城市建设之后，我们发现当市民的基本需求满足之后，直接跃升到对空间功能升级的需求。

而面对这些功能上的演变，市场开始不断试错创新。于是在近两年出现了众创空间、白领公寓、文创园区、博物馆零售商业、文化风情街区等全新的地产产品品类。

那么这些创新背后的根本动因是什么？究竟什么样的产品才能引爆市场需求？当前中央所提的供给侧改革的背后社会驱动力又是什么呢？

罗昂的社会学家提到，当我们发现当前城市正在变局时候，其实并没有看到中国社会正在经历一个重大的代际变迁。这种代际变迁对现代社会消费方式变革的影响力之深远，已经成为一股主流的社会驱动力。

简而言之，中国正在从短缺社会快速过渡到丰腴社会。

罗昂的社会学研究把当前中国的消费特征分成了两个代际。

G1的一代出生于50-60年代，他们经历过中国物质匮乏时期的饥饿和贫穷，有自力更生艰苦奋斗的记忆，他们是自强不息的一代。这一代人在生活条件改善之后，需求变得或者简单、或者奢华。苦难的记忆让他们珍惜当下生活，甚至产生了奢侈消费的心理，期望用更多的物质来对抗曾经的贫穷。

G2的一代和G1就有了明显的不同。这是出生在80年代甚至90后的一代，他们生长于物资丰裕的时代，他们的期望是更高的地位，寻求更优质的生活，喜欢独特而有个性的生活方式。

以自行车为例。对于G1的一代来说，自行车意味着是一种基本而重要的交通工具。而对于G2来说，自行车已经变成了休闲方式和运动工具。把曾经的生活必需品作为精神消费，我们看到了自行车的功能变迁。

吴晓波在最新的跨年演讲中旗帜鲜明的提到，2016年将是中国新中产消费的元年。他们理性、相信品质且圈层化。

与此同时，罗昂对中国中产阶级社会的形成也做了定量和定性的总结。他们的研究显示，预计到2022年，中国中产阶层的人口规模将达到6.3亿人，占总人口的45%、覆盖城市家庭的76%的比重。

从人均可支配收入的配比结构来看，食品属于必需品，家庭用品、健康护理、衣服饰品属于不完全必需品，旅行、教育、交通、个人服务、休闲等属于非必需品。对于这些新兴中产阶层来说，最大的消费特点就是不完全必需品和非必需品和比重大幅增加。

我们的城市空间同样如此。

在经历G1的退潮和G2的涌现的社会变革期的背景下，中国大城市里出现了第三城市空间。如果说是第一空间是我们的生活，那么第二空间是工作，第三空间就是愉悦和体验的空间。

而这第三空间的出现，就是丰腴社会和非必需品消费模式下涌现的新型的功能形式。所有的一切，在这里得到了很好的回答。

二、G2一代的惯习决定了需求特征，也为未来项目发展指明了方向

在明确了当前中国大城市的代际变迁的背景之后，如何去打造新时期下的城市复兴型的项目？我们需要的是研究G2甚至G3这类群体的生活模式。

下面来看罗昂的对策。

用社会学家的用语来说，我们必须研究目标客户们的惯习。

所谓惯习，是每个人因出身、所受教育、收入、置业、社会资本和文化资本等因素的综合作用下，构成了不同的习惯特征，他们具备了经济性、文化性、社会性的三重属性。

惯习特征决定了他的居住以及生活的圈子或者是范围也是不一样的。这三个特性就决定了这个人喜欢什么，不喜欢什么，会去哪里，不会去哪里。而这就是我们一切项目策划的起点。

对于G1和G2来说，他们的生活方式和惯习是完全不一样的。

如果要创造一个成功的项目，为我们的目标群体找寻到他们满意的空间和内容，就必须有机的结合惯习的三个方面，产生一个正面反应，包括功能、业态，以及选址的潜力，以及人的习性。

了解了这些人群的行为习惯的规律性特征之后，我们就具备了打造一个成功项目的坚实的社会基础。经济学意义上的市场需求就从这里自然衍生出来了。

下面我们来看一下上海的案例。

三、从上海苏州河的死与生来看中国大城市更新的未来

最近，时隔37年，中央又将召开城市工作会议。这标志着中国城镇化的历程已经经历了一个时代的切换。

根据罗昂的研究，美国目前超过百万人口的城市只有9个，而中国有36个。而在未来，预计截至2025年，中国超过百万常住人口的城市将达到221个。由此可见，中国城镇化的下半场将出现明显的变化，那就是大城市化和中心城市化将成为未来经济的主要增长模式。

而目前在中国城市综合竞争力排行榜排名第一位的上海的城市变迁，则代表了中国多数大城市的未来发展模式。

从产业结构上看，上海从2000年开始，第三产业就超过第二产业，是在中国所有城市中最早进入后工业化时代的大城市。在这种后工业化时代，如何对原有的工业残像进行改造，一直是上海亟待解决的问题。下面我们来看这10多年来，上海是怎么做的。

苏州河的城市更新历史

根据罗昂的研究，在上海的母亲河苏州河流域的城市更新历史极具代表性。他们归纳了从2000年以前到2012年以后，苏州河城市更新所经历的四个阶段，每个阶段都代表了一种社会对城市更新认知和理念的转变，也标志着社会上的不同力量参与到这种城市更新活动中去。

1、早在2000年以前的上海，也就是在上海房地产市场刚开始起步的时候，上海对苏州河区域的工业遗存基本采用都是简单的拆迁模式，将工厂拆迁移做住宅，以获得经营城市的收益。当时基本是国有企业拥有这些工厂的产权，所有的拆迁行为都由政府控制，民营企业并没有参与。

但在那时，苏州河沿线出现了第一批的艺术家群体，他们利用尚未拆除的厂房做起了自己的工作室，其中最有代表性的就是台湾著名建筑师登琨艳的仓库工作室。罗昂把这个地区叫做“艺术家的殖民地”。这里一开始是非常草根的项目，国家没有任何的推动，也没有任何企业的参与，完全是艺术家自发的形成，而且在所有整个的园区里没有任何的改造以及设计的痕迹。

如今像苏州河边的M50这一代已成为了上海最顶尖艺术画廊的聚集地。就这样，艺术和文化成为了点起上海这个大都市后工业文明时代创新的火焰。

（登琨艳仓库工作室）

正如美国著名社会学家简雅各布斯所说：如果要为个城市带来更多的创新，那么你必须要给这个城市留下更多的好建筑。

上海从那时，就开始了城市创新的路径。

2、到了2004年，上海的城市更新又出现了一个里程碑式的项目，那就是8号桥

这个项目的横空出世改变了整个改造更新项目的游戏规则。它创造了一种全新的工作环境，包括引入了很多的设计感、由设计师来设计步行的区域，来保留了一定的工业感。

这个项目的出现也带动了上海城市更新项目整个游戏规则的改变。开发商作为一股独立第三方的力量，介入了国有企业与艺术家之间。这个时候整个游戏的盈利模式还是开发商以廉价的价格租赁下整个项目，然后进行翻新改造。国有企业就用这个资金来支付所有的退休金的经济来源，同时他们仍然可以保留或者持有整个土地的使用权，艺术家和设计师仍然可以有比较低廉的租金，其余的业态全部为市场化招租。

但到了2005年以后，这种国有企业、艺术家和开发商的三角关系变成了又有政府介入的四角关系。随着8号桥的成功，上海政府发现创意产业区域对整个片区有文化复兴作用，还可以增长新企业的入主和增加新企业的入税收，因此成为了整个城市更新模式的主要推动者。

3、时光推至2009年，上海又出现了一个全新的项目——800秀

这是一个将生活方式与工业遗存改造结合在一起的典型案例。800秀的成功最大的特色是中间的秀场。罗昂在这个项目的改造方案中，加大了对公共空间的改造力度，将秀场打造成整个项目的中心。这种高挑空的做法，创造出了彼时极为稀缺的公共会展空间资源，一举将这个地区的各类活动收入囊下，项目也因此一举成名，成为区域市场的标杆。

4、2010年以后，上海的城市更新又出现了模式上的创新。其中最为典型的项目就是田子坊

田子坊的出现，代表的是一个生活方式的创新，这里的文艺与怀旧，这里街巷的氛围，这里的文创商品的精美，也创造了上海的一个新的文化创意商业的经典模式。一时间好评如潮，全国业界纷纷过来膜拜考察，田子坊已经从一个成功的项目变成了一种现象级的产品模式。

至此我们看到上海的城市复兴的过程，历经这10多年的从星星之火，到燎原之势，从单一模式，单一主体，再到了多样模式和丰富主体，我们在这里看到了生活方式的进化、商业模式的变迁和创意内容的爆炸性的增长。

如今，根据罗昂的统计，上海已经有200个文化创意型的园区在上海展开改造。如何解决数以百计的的城市更新问题，又成为上海面临的一个全新的挑战。

但解决这类问题的思路已经明确：抓住当前社会转型的问题症结，将新业态、新生活方式与我们的城市更新进行融合，巧妙植入产业、金融资本和政府的力量，这些问题就将迎刃而解。

当今的上海，就是未来的中国大城市的影像。

我们从世界制造的工厂，变成了世界创新的基地，中国大城市的复兴正在进入一个蓬勃爆发的端口，一个丰腴的、多样性的、创新引领的新中国正在向我们走来。

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