【农庄规划】农业园区的主题定位、思路转换、运营模式

一、园区的主题定位

主题是策划规划的灵魂，抓住这一灵魂，将其贯穿于策划的每一个环节，使策划的各个要素实现有机组合，提升项目的整体品质。 寻找一个灵魂，构建核心吸引力，方向方式各不相同，但是综合目前比较流行的主题模式，总结如下：

1、特色农业主题

围绕庄园的田园景观、农业生产活动和特色农产品等吸引物，从景观性、体验性、休闲性、有机健康角度进行策划，定位景观农业体验、创意农业休闲等，开发出农业游、林果游、花卉游、渔业游、牧业游等不同特色的主题休闲活动来满足游客体验农业、回归自然的心理需求。比如秀山美地休闲农庄。

2、科普教育主题

兼顾生产、科技示范与科普教育的功能，在农业科研基地的基础上建设、利用科研设施作景点、融入现代审美观的特色型发展模式。如北京小汤山农科科技示范园，苏州的“未来农业大世界”，珠海的“现农业王国”等。

3、风水养生文化主题

风水养生主题是充分结合地形地貌，导入风水养生理念，结合风水艺术景观来构建风水农庄；而生态养生则是利用项目地特有的养生资源，如中药材、温泉、森林负氧离子等，推出一系列特色养生度假发展模式。

4、商务部落主题

商务部落型休闲农庄是以发展模式以优美田园风光为依托，利用优质的生态环境建立特色主题、建设商务套房、会议室等商务必要设施，围绕商务活动、集会、团体性接待形成对应的配套服务项目如康体、康疗、歌舞宴等，来满足商务游客各种需求的发展模式。

5、果酒庄园主题

以酒文化为主线，带动各类特色果品的种植、采摘和体验，同时形成各类不同类型的酒庄、酒窖、酒文化博览馆等。

6、高端度假主题

国外度假村运营模式，私密性强。自然本地环境好，对原生态环境破坏小，高端体验活动，建筑与环境融合，设计感强，材料乡土。如裸心谷。

7、低碳环保主题

低碳环保成为现代社会的流行理念，在农庄中通过一批具有示范意义和推广价值的绿色生态建筑、节能环保建筑及其他新能源产品，形成体现未来生活的未来主题农庄。如花舞人间。

二、思路转换升级

1、理念升级：从观光旅游到休闲度假

2、角色的升级：从开发商向经营商、运营商升级。作为休闲农庄的开发商，角色定位应向整合经营商、运营商升级

3、规模的升级：从大景观发展到大旅游，从地块本身发展到区域联动

4、产品的升级：六大策略提升产品品质

传统型的农家乐产品已并不能满足现代人对于品质的需求，如何做出品质产品，则需要从以下6大方面进行升级：做有品牌的产品，有知识性的产品，有文化的产品，有娱乐性的产品，有体验性的产品，国际化的产品。

三、商业运营模式

商业模式解决的是项目卖什么的问题，作为生态型的休闲农庄项目，从开发角度有七大卖点。前三项所卖为虚，是一种潜在的价值；后四项所卖为实，是项目收益所在。

一卖理念：独具匠心的理念，是一个项目的灵魂。它虽不能带来直接的经济效益，却决定了项目可持续发展的前景，并能够从精神上吸引一批志同道合的旅游者。

二卖品牌：品牌是心灵的烙印，通过品牌，能够提升项目地的形象，提高地块的潜在价值，形成巨大的无形资产。

三卖生态：强调的是一种生态环境，一种低碳环保、有机乐活的理念。充分发挥都市农业净化、美化、绿化环境的作用，为城市输送新鲜的空气，建立人与自然、城市与农业和谐的生态环境，使城市充满生机和活力。

四卖生产：对于农业型休闲庄园，农业仍然是其长期发展的主导产业，应奠定其主导产业的基础。因此从产业化角度考虑，发展一要脱离初级农产品的发展模式，延伸农业产业链条；二要通过农产品的研发、种植、深加工、包装、储藏、物流运输、销售等一系列活动实现产业化的发展，形成农庄的核心产业基础。

五卖生活：开发休闲农庄度假项目并结合休闲地产项目，让久居都市的游客在乡野田间享受一种慢节奏、自然品质的生活方式，而这正是市场的需求。

六卖项目：是卖市场升值后形成的溢价区间。这里面积很大，里面有很多具体项目，有些项目做初期开发，然后再把它卖掉，这就是卖市场升值以后的溢价空间。

七卖综合：形成多产业融合。根据多年研究，农业产业是农业型休闲庄园的核心产业基础，但不是唯一。休闲农业项目能够整合资源，向旅游业、地产业等方向发展，实现产业融合。

四、营销造势，多方共赢 

1、特色带动

运用合理的营销手段影响和吸引其对应的旅游市场，形成品牌客户群，以体验营销的方式，从每个细节出发，创造完美的旅游体验。
2、整合渠道和资源

在进行旅游宣传促销时，应针对农业、房地产业、旅游业等不同的单体项目调动政府部门、旅游企业、媒体、社会组织的积极性，进行联合促销，共同推动旅游开发。具体方法如下：

1）寻求官方协助

旅游局作为景区的官方管理部门，可以调动当地旅行社为园区促销、推广造势，也可以协调辖区内景区，通过官方力量，来进行联合营销。

2）与景区直接合作

可以与景区进行直接合作，进行景区同盟整体营销，协同进行营销传播、品牌建设、产品促销等方面的营销活动，

3）与旅行社合作

与客源地的各大旅行社加强联系，采取价格优惠等政策形成合作代理，迅速提高知名度。

4）与其他行业之间联合营销

a、加强与行业俱乐部的合作，尤其是自驾车俱乐部等组织，提供配套的设施和服务，吸引更多的自驾车游客。

b、与广告传媒行业进行合作，如在机场、火车站、汽车站、干线公路旁设置广告牌、广告标语。给潜在的游客造成最为强烈的感官和心理刺激；或者是利用不同主题的节事活动，与报社、电台联合举办相关的各种征文、摄影比赛活动等。

c、与酒店、宾馆等接待服务企业合作，通过明信片、宣传册、吉祥物、悬挂风景画等，不断加深游客对庄园的印象。

d、与教育行业合作，进入所依托城市的各大高校宣传，吸引学生来采摘、写生、游玩。

通过多元化、多方位的合作方式，形成立体、多层次的营销架构，迅速拓宽市场。

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