理论+案例，这可能是目前最全的田园综合体知识干货

导语

2017年中央“一号文件” 首次提出了“田园综合体”这一新概念，“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范”。这是加快推进农业供给侧结构性改革，实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式，是培育和转换农业农村发展新动能，推动现有农庄、农场、合作社、农业特色小镇、农业产业园以及农旅产业、乡村地等转型升级的新路径，具有广阔的发展前景。

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田园综合体的前世今生

“田园综合体”是指综合化发展产业和跨越化利用农村资产，是当前乡村发展代表创新突破的思维模式。

2012年， 田园东方创始人兼CEO张诚出于对乡村社会形态，乡村风貌的特别关注，结合北大光华EMBA课题，发表了论文《田园综合体模式研究》，并在无锡市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下在“中国水蜜桃之乡”的阳山镇落地实践了第一个田园综合体项目——无锡田园东方。

2016年9月中央农办领导考察指导该项目时，对该模式给予高度认可。2017年，由田园东方的基层实践，源于阳山的“田园综合体”一词被正式写入中央一号文件，文件解读“田园综合体”模式是当前乡村发展新型产业的亮点举措。

（一）田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。

（二）田园综合体的提出是基于一种商业模式方法论。其出发点是主张以一种可以让企业参与、带有商业模式的顶层设计、城市元素与乡村结合、多方共建的“开发”方式，创新城乡发展，形成产业变革、带来社会发展，重塑中国乡村的美丽田园、美丽小镇！

（三）田园综合体经济技术原理，就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。

1.首先企业化承接农业。企业承接农业，就可以避免实力弱小的农户的短期导向行为，可以做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业；

2.规划打造新兴驱动性产业——综合旅游业，也可称之为文旅产业，促进社会经济产生大的发展；

3.在基础产业和新兴驱动性产业起来后，当地的社会经济活动就会发生大的改变，该地区就可以开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群，营造新型乡村、小镇，形成社区群落。所以也可以这样描述，田园综合体最终形成的是一个新的社会、新的社区。

综上，田园综合体就是农业＋文旅＋地产的综合发展模式。

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田园综合体发展建议

1、建设原则

田园综合体包括“农业、文旅、地产”三个产业。农业要做三件事，“现代农业生产型产业园”＋“休闲农业”＋“CSA（社区支持农业）”；文旅产业要打造符合“自然生态型的旅游产品”＋“度假产品”的组合，组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要加上丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；地产及社区建设，无论改建还是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是说，即使是开发，那也是开发一个“本来”的村子，并且更重要的是要附着管理和服务，营造新社区。这里还要特别指出的是，我们不是要打造一个旅游度假区，而是打造一个小镇本身，只是这个小镇有很多旅游度假设施，小镇本身也具有非常丰富的旅游价值。在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则，在田园综合体中同样适用。

2、田园综合体的组成

景观吸引核：吸引人流、提升土地价值的关键所在

依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等，使游人身临其境的感受田园风光和体会农业魅力。

休闲聚集区：为满足客源的各种需求而创造的综合产品体系

可以包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。

农业生产区：生产性主要功能部分

让游人认识农业生产全过程，在参与农事活动中充分体验农业生产的乐趣。同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。

居住发展带：城镇化主要功能部分

居住发展带，是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成人口相对集中居住，以此建设居住社区，构建了城镇化的核心基础。

社区配套网：城镇化支撑功能

服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套。而与此结合，服务与居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务，由此，形成了产城一体化的公共配套网络。

3、产业延伸与互动模式设计 

在田园综合中，一二三产业互融互动，通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链，使传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥产业价值的“1x2x3=6”效应。

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案例——田园东方

田园东方作为田园综合体的开拓者，发展模式成熟，值得我们探讨和学习。

↑  田园东方园区导览图

项目地址：江苏无锡阳山镇

开发时间：2013年4月

项目规模：6246亩

田园东方以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态与环保的理念。项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等。

一、周边环境

田园东方所处的惠山区阳山镇，自然生态资源得天独厚，拥有2万余亩桃林，7000多亩生态林，广阔的西部湿地，绿地覆盖率超过70%，名副其实的天然绿色大“氧吧”，拥有桃花、奇山、怪洞、古刹、茶场、苗圃等令人神往的世外桃源，林荫幽径的生态环境和不可复制的火山地貌，更是阳山区别于其他江南小镇独有的旅游资源。

二、交通区位

阳山地处中国经济最具活力的长三角中心腹地，是水陆空交通便捷的风水宝地。

水：南临太湖，北靠长江，直湖港水利枢纽贯穿南北

陆：新长铁路、陆马快通、锡宜高速、342省道穿境而过通过西环线对接市区高架内环、沪宜高速公路途经阳山对接沪宁高速、京沪高速

空： 距无锡苏南国际机场30分钟车程；距上海虹桥机场1小时车程；距上海浦东机场、南京禄口国际机场1小时30分钟车程

农业版块

田园东方的农业板块共规划四园(水蜜桃生产示范园、果品设施栽培示范园、有机农场示范园、蔬果水产种养示范园)、三区(休闲农业观光示范区、果品加工 物流园区、苗木育苗区)、一中心(综合管理服务中心)，将整合东方园林产业集团的集团优势，导入当代农业产业链上的特色、优势资源，在阳山镇既有农业资源 上进行深化和优化的双重提升，开拓阳山镇农业发展的新方向，开辟阳山镇“新农村”的新面貌。

文旅版块

项目首期文旅板块引进拾房清境文化市集，由台湾原创团队担纲，打造活化乡村、感知田园城乡生活第一品牌，将生活与休闲品味相互融合。为了让江南农村田 园风光得到原汁原味的呈现，项目选址于曾经的拾房村旧址，并按照“修旧如旧”的方式，选取十座老房子修缮和保护，还保留了村庄内的古井、池塘、原生树木， 最大程度地保持了村庄的自然形态。

居住版块

田园东方居住板块的产品以美国建筑大师杜安尼“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。

一期田园小镇“拾房桃溪”规划形似佛手，意为向西侧的千年古寺“朝阳禅寺”行佛礼，对阳山的历史文脉表示尊重，其首期为纯别墅社区，户型为97-230㎡赖特草原风格田园墅，家家送田，外围户户邻水。

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