平析 | 重磅！中国人没有经历过房价波动危机，所以严重低估了即将到来的风险~
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最近美联储又在准备挥舞加息大棒开始重新“剪羊毛”。而中国也在通过紧缩货币和外汇政策、以及严控房地产交易等方式，进行“反剪羊毛”大作战。总之一句话，就是无论如何不让资本流出去。
当然美联储也不是吃素的，鉴于第一轮加息所希望达成的目标已经失败，所以第二轮加息时美国旧势力必然会加大在中国周边制造摩擦的力度，同时加大各类金融软件和虚拟货币对华的渗透。不过，对于这些风险中国显然是具备防范能力的。无论是美国在朝藓半岛的布局，还是挑唆东南亚国家反华的举动，基本上都可以被中国一一化解。而金融领域，中国也有一整套较为完善的应对措施。（当然还要加强对“比特币”一类的虚拟货币风险管控意识）所以，这些方面很难出现大的问题，真正关键的问题和风险有可能在楼市。
中国人没有经历过房价波动，所以风险意识很低，往往认为买到房子就是保值，但其实这个观念真的不对。过去几十年，房价的不断上涨教育了中国人，只要买房就是稳赚不赔。所以中国人想不明白，为什么有些人有那么多房子还会破产呢？为什么在日本甚至美国出现经济增速下滑的时候，首先破产的反而是有房一族呢？其实，这个问题的原因就在于：“杠杆”！
什么叫“杠杆”？杠杆在房地产领域，其实就等同于股市的“配资”。有房一族之所以很容易被经济波动所影响，从中产阶级一夜跌落回赤贫状态，主要的原因就是在于在加注了“杠杆”之后，由于走势不好，所以爆仓了。
以股市为例，其实只要在一个市盈率基本稳定的股票市场，投资型的买卖是很难亏本的。比如你只有10万元，进入股市买了一个超级大公司：A公司股票10万元，结果遇见股灾股票价值跌到了4万元。可是，只要你不卖掉，那么等到经济回暖，价格必然涨回10万元，甚至更多。但问题是，如果你加了“杠杆”的话，命运就不同了。
股票市场的“杠杆”叫“配资”。——这是什么意思呢？其实就是借钱给你，放大你的输赢倍数。假设你购买10万元股票，涨到了12万，本来你只能赚两万，但如果你使用了“配资”来作10倍杠杆投资的话，股票涨到12万，你就可以赚到20万。因为场外配资给你加注了90万。相当于你只需要“首付10”万，就能带动100万的资金进入股市。本来只能赚2万的涨幅，你却可以赚到20万！满意不满意？惊喜不惊喜？！
这听起来相当不错。不过，配资会带来另外一个风险，就是“爆仓”。因为配资公司借给你的90万只是帮你放大杠杆而已，这90万是不能输掉的，输掉的只能是你自己的钱。假设你购买10万元股票，跌到了9万，本来你只输掉了1万元而已，可能过几天股票又涨到了13万，所以你还能赚3万。可是，如果你采用了“配资”作为杠杆的话。那么当跌倒9万时，由于你放大了10倍，所以这时候你亏掉的就不是1万，而是10万了。所以你的“首付”本金10万刚好赔光，因此你的投资就会“爆仓”，被强行平仓。配资公司的90万安然无恙，你的10万被彻底洗白。哪怕下一秒股票再涨回来，也都跟你毫无关系了。
“配资”是股市的“杠杆”，而“按揭”就是楼市的“杠杆”。比如，你有100万现金，而房子总价是200万。如果不“按揭”的话，即便在不涨价的情况下，你可能需要再努力几年才能买得起房子。那么如果是“按揭”的话，情况就不一样了。比如200万的房子，你只需要20%的首付，即40万就能买下，然后剩余的每个月慢慢还。这样你手上还多出60万现金来，这60万可以消费、旅游、买好车。日子过得有滋有味。并且过几年，房子还升值涨到了280万。这种日子相当中产阶级了吧？
可问题是，这种“中产阶级”的生活是有爆仓风险的，因为这种财富只是建立在经济不断上行的基础上（相当于股票一直再涨），而一旦经济开始下滑（相当于股票开始下跌）时，爆仓的风险就来了。
经济出现下滑时，最大的问题就是贸易量下跌，失业率上涨，收入来源中断。比如此前按揭了200万房子的小A每月收入是1.5万元，每月还款6000元。5年后，还了36万元，还欠银行124万元本金+40万利息。而5年后，房价涨到了280万，小A此前的60万存款买了车和装修房子，加上养车和旅行等开支以及这5年的新增存款减少（因为每月都要还贷款），所以积蓄还有50万元。
可是，这时经济出现波动，经济增长速度开始放缓，贸易开始减少，企业开始减产，失业率开始爆增时，小A就受到了影响，他失业了。失业后，由于经济萧条，短时间内他无法再找到1.5万月薪的工作。但此时他每月却必须要继续偿还6000的房贷，以及维持家庭日常开销。因此，一下子就入不敷出了。以他的存款50万，根本不足以偿还房贷。此时他想要卖房自保，也不可能。因为和股市一样，只有涨价的时候才会有人加杠杆去买，求大于供，所以会涨价。而当出现危机，所有人都想要卖房自保的时候，供就会大于求，所以一下子价格就会暴跌一倍，并且还很有可能根本就卖不出去！
于是，还不起贷款的小A只能宣告破产，除去小A已经偿还的部分，和拍卖所得，很可能小A不仅被收走房子，并且还将继续欠银行好几十万。一下子就会从有车有房的阶级，变成身无分文的穷光蛋。
并且，这还不是最可怕的情况，最可怕的是“按揭”了两套甚至多套房的人。这些人在经济平稳增长时，并感受不到危机。而一旦经济下行，失业率增长时，就会压力山大。简单的说就是如果现在你手里的现金，不足以直接全款买下你目前所拥有的房产时，你就是高危人群，很可能走向破产！比如，日本当年房价下滑时，就有许多按揭了2套房以上的人群，从中产阶级走向赤贫，甚至直接因为不堪负债压力而跳楼自杀。
那么中国目前的房地产市场全款购买率有多少呢？其实是不高的。我们来看一组数据：截止2016年6月末，人民币房地产贷款余额23.94万亿元，同比增长24%； 其中个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%。 从这个数据里，我们可以轻易地看出，个人购房贷款比例相当惊人。也就是说，目前的房地产其实都是靠“杠杆”支撑起来的。
很多人，有200万现金。但是他们并没有购买一套200万的房子，而是通过“按揭”杠杆来放大了四倍，以30%的按揭比例，购买了6套价值200万的房子。然后每月还贷。这样，他们就一下拥有了价值1200万的房子。而房子涨到280万一套时，本来只能赚到80万的他们，一下就能赚到480万！ 但这仅仅是建立在房价会一直暴涨的基础上。而如果房价不涨，或者仅仅是出现交易量下跌的情况，他们就会撑不住的，因为6套房每月的还款压力可不小。一旦房子不能快速脱手，就会暴仓。然后即便把自己的全部身家赔进去，也还会倒欠银行几百万元。
从过去几年房地产市场的疯狂以及银行放贷数据比例来看，这样的情况绝对不是少数。也就是说，中国的房地产由于“杠杆”的放大和刺激作用，已经像被“配资”的股市一样，坐在了炸药包上。只能起到经济永远增长，永远平稳，永不出现失业潮，等到几十年后所有贷款都全部还清，然后平安着陆。——但这是不可能的。任何一个国家的发展之路都是会出现经济波动的。就像股市也一定会有涨有跌一样。现在的关键问题就看有多少人会爆仓。政府当然是希望最大限度地减少爆仓，因为如果出现大面积的爆仓，楼市危机所引发的后果会比股市危机所引发的后果严重得多。但不管怎样平抑，疯狂炒房所带来的风险必然要有人承担和付出代价。
牛顿在泡沫经济破裂之后，曾经感叹：“我能计算出天体的运行轨迹，但计算不出人性的贪婪。” 目前中国的楼市正在加速“去杠杆”。首先是一套房比例提高，然后是全国几乎所有城市都推出了限购以及二手房限制交易政策，一个比一个严格，一个比一个残酷。有些规定只有本地户口可以购买，同时一个户口只能购买一套，有些规定二手房十年内不能交易，还有些规定全面停止二套房按揭。这几组重拳打击下，中国楼市“去杠杆”趋势已成定局。
水退了才能知道谁在裸泳。昨天传来的数据是，就连北京的房价也开始出现松动，成交价出现了1.4%的下跌。更可想而知，其他城市的房价会经历怎样的动荡。对于那些没有通过“加杠杆”来买房的人而言，房价的波动影响其实是不大的。对于那些手中有足够现金偿清房贷的人而言，影响也是不大的。但对于那些依靠“加杠杆”获利的房地产持有人群来说，这将会是灭顶之灾。
中国目前这样做的原因也很简单：就是不希望之前被锁定在房地产里的大量热钱和游资从房地产当中抽逃出来，把盘甩给更多的老百姓后逃回美国。因为只要把热钱和游资锁在房地产当中出不来，中国经济就有望度过难关，让美国的剪羊毛行动再一次失败。所以，现在千万不要去当接盘侠。（大城市首套房购买人群，不再此范围。首套房，必须买也应该买。但是想通过二套，甚至三套房投资盈利，暂时已无必要。）
中国人没有经历过房地产价格波动，所以还不知道爆仓的后果有多可怕。因此今日平说有两点建议送给大家：首先是要量力而行。房子不是越多越好，而是满足生活需求就行。其次是买房当然可以按揭，按月还款肯定比一次性付清划算，但是你一定要保证手中随时都有足够的现金可以偿清贷款才行。这样无论房价怎样波动，都不会影响到你的生活。
我们正在见证这个时代，我们也正在经历中国的转型期，很多事情只需要一步踏错就会万劫不复，所以大家一定要谨慎待之。希望我们每天的深度解析，可以帮助到大家。每夜点灯原创不易，各位读者喜欢的话，就打个赏吧~
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