被历史一分为三的深圳，最像曼哈顿中城的地方原来是TA
很多城市、片区都喜欢自诩为“中国曼哈顿”、“中国华尔街”，然而却很少人去细分那个城池的价值特征。
以至于一直到现在，“华尔街”这3个字依然是世界人心中纽约金融业的代名词。事实上，曼哈顿中城已经甩华尔街几公里。
前段时间走读曼哈顿时说过：
上东区和中城豪宅价格是下城（华尔街所在）的2倍；
中城顶级写字楼租金相当于华尔街的2.5-3倍。
如此大价差，除了“911”的影响，城区复合度差异是极其重要的原因。
▲曼哈顿中城纽约时代广场
曼哈顿中城的复合特质：
曼哈顿岛最拥挤的地区
世界上摩天大楼密度最高的地区
美国最繁忙的商业区
美国的铁路枢纽中心（美国客流量最大的两个车站：中央车站、宾夕法尼亚车站）
纽约的文化艺术中心
……
▲相比中城、上东、上西区，华尔街夜间人口少得可怜
华尔街除了金融中心外，没有再多的名头。近年，原摩根大通、美国大通银行、多伦多道明银行等知名企业大楼甚至都被改成了住宅/公寓。
▲华尔街的繁华，远不如以往
再对比伦敦、东京就会发现，一座高度成熟的城市，城区之间拼的不是GDP，而是复合度。
就深圳城区复合度层面来说，深圳最像曼哈顿中城的地方不是前海，而是“上步中心（包含“金三角”、华强北等区域）”。
Why？请细看下面。
从规划的角度来说，深圳不属于一个整体，而是分成3个板块。
① 原关外地区，“亡羊补牢”的深圳
由于早期缺少规划，城市格局较乱，最重要的问题是违建、交通拥堵和配套不足。
② 上海宾馆以西的关内，组团化的深圳
各组团的功能相对单一化，组团与组团间形成互补。
③ 上海宾馆以东的关内，复合型的深圳
拥有复合的城市功能，甚至不需要其他城区都可以自给自足。
成因，得从历史说起了。
从1982年深圳第一版规划大纲出台至今，深圳总共有4个版本的大规划：
1982年，《深圳经济特区社会经济发展大纲》（这版不能算是正儿八经的城市规划方案）
1986年，《深圳经济特区总体规划（1986～2000）》
1996年，《深圳市城市总体规划 (1996-2010)》
2010年，《深圳市城市总体规划 (2010-2020)》
从规划文件名可以看得出来，1996年以前，原关外地区压根不是深圳城市规划考虑的范围。于是，原关外地区的违建、乱建就再正常不过了。
到了现在，深圳还存在约4.3亿㎡的违法建筑，里面住着700多万人，87%分布在原关外地区。过去无序建设，现在要优化城市规划，变得困难重重，这就是“亡羊补牢”的深圳。
▲87年开始
缺乏统一规划的原关外地区开始疯狂建设
至于原关外地区的两种城市形态，跟1982年的规划大纲及1985年前后的政治因素有关。
1982年《深圳经济特区社会经济发展大纲》确立了最富有生机活力的“带状组团式”城市结构，依次为蛇口－南头、上步（原市政府为中心）、沙头角三个组团，上步组团是绝对核心。上步组团即是深圳人熟知的——上海宾馆以东，原来的市区。
1984-1986年，《深圳经济特区总体规划（1986～2000）》编制并印发，原本的3个组团变为5个（东部组团、上步组团、福田组团、沙河组团以及南头组团）。本来，1985年前后就开始想要建设福田的，但有了变故。
当时，深圳准备引入港商投资“福田新城”，不巧碰上中英谈判，关系紧张，港商无法在深圳获得贷款。于是，在1986年版规划中被定位为新中心组团的福田建设被搁置，福田中心区、南山科技园实际到1996年前后才正式奠基。
▲1998年的福田中心区
1996年，深圳真正开始了单一功能组团式建设：小组团都是单一功能的，大组团才算是一个相对完整的城市。例如，科技园的居住和商业太弱，福田中心区的居住功能不足……
1980-1995年建设重心——上海宾馆以东的“上步组团”则完全不同，它包含了一座城市所需要的所有功能，包括金融、科技、生产性服务业、工业、物流、商贸、消费、医疗、教育等等。
由于规划级别高，建设周期长，使得这个城区不仅功能复合度高，各功能板块还非常强。
“金三角”：消费中心+金融中心
131.2亿/平方公里，全市最高“亩产”
所谓“金三角”，原指的是蔡屋围、人民南、老东门围合而成的三角地带，未来将延伸到湖贝。2012年相关数据显示，这6.29平方公里的土地，创造了825亿元 GDP，每平方公里产出高达131.2亿元，为全市最高"亩产"。这片土地有着深圳最重要的金融中心之一，更是深圳最重要的消费中心。
购物中心TOP5，“金三角”占2席
3个商场占了全市24%份额
这里拥有万象城、金光华广场、KKMALL、中信城市广场、地王商业中心、国贸广场等众多shopping mall以及东门步行街。
其中，万象城营业额62亿排名第1，比第2（海岸城）+第3位（益田假日）营业额总和高出24%。金光华广场营业额18.1亿，位居第5名。另外，KKMALL营业则约11亿，东门商业街合计约80亿。万象城+金光华+KKMALL的营业总和，约等于2014年全市购物中心总营业额的24%。
影城TOP5占2席
2014年，万象城橙天嘉禾影城保持一枝独秀，票房达到8289万元，比第二名（保利国际影城）多出3154万元。UAKKmallY影城则以4831万元排在第3位。
另外，这里还是深圳酒吧、KTV及其他休闲娱乐场所密度最高，档次最齐全的地方。上海宾馆以东的深南大道两侧，约有50间酒吧、36间KTV……
60万㎡全市最大商业体之一崛起在即
未来，随着华润湖贝新消费中心崛起，“金三角”消费中心范围进一步扩大，地位更是牢不可破。华润湖贝项目商业面积高达60万㎡，与龙华壹城中心并为全市已知的最大的商业体。就华润置地的商业运营能力而言，华润湖贝的营业额甚至可能突破200亿（以万象城估算）。
蔡屋围：银行保险证券等金融总部群
2014年统计年鉴体现的数据，这里的金融从业人员数量与福田区不相伯仲。这两大金融中心的功能差异在于：蔡屋围偏向于银行、保险、监管机构等总部；福田拥有更多的基金、证券等企业总部。
相关统计数据显示：全市约90%的外资银行&保险机构，约74%的中资银行机构，约60%的中资保险机构，约40%的证券机构、约50%的其他金融机构以及央行都在这里设立总部或分支。
中资银行深圳总部：平安银行总行、深圳农商行总行及中行、工行、农行、建行、交行、招行等等城市分行；
外资银行深圳总部：渣打、汇丰、南洋商业、永亨、荷兰银行等等区域分行；
保险总部：美国友邦、太平洋、永安、天安、华泰财险、美亚财险、中国再保险等等深圳分公司。
另外，高端服务业的典型代表普华永道、德勤、毕马威、安永四大会计事务所以及众多的律师事务所都集中于此。
蔡屋围：城市地标传统延续的地方
在蔡屋围，这些企业表现出一定的选择规律——选地标，选大型综合体（北京、上海同样有这样的规律）。就像京基100、万象城·华润大厦集聚了数十家世界五百强企业，地王大厦保有的日资企业大概是全市最多的。
未来，这一片将有H700深圳塔（中国第一高）、京基晶都旧改、佳兆业环球金融中心3大地标拔地而起，再度超越福田中心区平安金融中心。
城市最高楼所在的地方，天际线最宏伟的地方，就是城市的绝对核心区，就像新世贸中心之于纽约华尔街、中国尊之于北京CBD、上海中心大厦之于陆家嘴……蔡屋围二次腾飞，指日可待。
在深南大道“十里精粹”，商务、消费、市政配套、居住等功能高度融合，如此让整个路段在24小时都能够充满人气。日间，其他片区大量人口涌入，人流熙熙攘攘；夜间，由于常住人口众多（平地人口密度全球最高），消费娱乐场所密集，同样是灯火通明。反观福田中心区、科技园，真的是冷冷清清。
如果你想在深圳寻找一片与上海新天地近似的土地，大概只有“十里精粹”路段的“金三角”片区。“金三角”拥有的超级大道+消费中心+金融中心3重属性，正是房地产价值极其核心的支撑点。正如纽约曼哈顿中城的第五大道之上的中央公园西15号，伦敦西区骑士桥之上的海德公园一号，北京CBD长安街之上的柏悦居……都是该市价值的制高点。这一点，在深圳还没被挖掘，这正是机遇。
在“金三角”金融+消费双中心之中，深南大道“十里精粹”之上，万科·深南道68号即是其一。
万科·深南道68号
深南精粹 大道资产
万科·深南道68号是深圳万科回归城市中心的全新发售作品，拥有公寓、办公、商业3大类物业。项目方圆1km拥有1/2/3/5/9号5条地铁线及湖贝、黄贝岭、文锦、向西村、晒布等5个地铁站点。西北侧则为未来的新消费+金融中心——总建约200万㎡的华润湖贝项目（其中，商业约60万㎡，办公约60/50万㎡）。
基于项目本身的地段的资源特性，顺应城市商务、商业地位不断提升的大势，项目部分产品将打造成为深圳暂时缺失的、面向世界五百强企业为主的高端服务式公寓&服务式办公。
高端服务式公寓&办公与普通产品之间的核心区别不在于豪华程度，而在于它的客户体验感及其所承载的生活方式。
首先，生活是高度便利的
如深南道68号，300米左右即是全市最大的商业中心之一华润湖贝项目，1km范围内高端、中端及市井商业俱全，消费、休闲、娱乐类商业业态也是完整的。同时，项目本身就是综合体项目，自身拥有空中CLUB（包含揽景园林、星光泳池等），为用户提供24小时不打烊的生活配套。
一天24小时，不论何时，突发奇想想要喝点小酒，找个地方看书、运动……各类需求都能够在此得到满足。
其次，商务属性必须要强
万科·深南道68号距离当下金融中心蔡屋围仅2km，2个地铁站直达。同时，项目周边的深南大道两侧大部分为商务、酒店项目，加上未来华润湖贝约60万㎡的高端写字楼，区域也将成为重要的商务核心区。
再次，产品&服务需要很讲究
高端服务式公寓的本质介于酒店与家之间，它需要为什么提供高端酒店的软硬配套，同时需要为客户营造家的氛围。至于普通的出租公寓一样，开发商交给业主的只是看似豪华的硬装，业主交给住户的只是空荡荡的带装修房子。
同时，项目“金管家”服务体系将为业主、住户提供全方位的服务，包含但不限于拎包入住、物业托管、二次装修等服务。
当然，上述的这些特质，都将反应在租金上。在北京上海，高端服务式公寓各有数十家，租金单价往往在200-300元/㎡/月，远远高于普通住宅租金。
服务式办公的逻辑同上。
▲周边服务式公寓众多的上海新天地
走过房地产的“黄金十年”，城市建设发展得太快，以至于人们产生“新的区域就是值钱”的错觉。然而，从城市发展的角度而言，功能复合的城区，能够给人丰富多彩的城区才是真正的经典。伦敦西区如此，曼哈顿中城如此，巴黎第七、第八区如此，上海新天地也是如此。
繁华经典，永不落幕。