本台做伯乐：助粉丝们100万投资当伦敦小开发商，只推稳赢的核心地段项目【走进英国1】

导 读

这段话认真听，实战经验，可能从此帮你打开全世界赚钱的潘多拉盒子：

是不是觉得中国那些开发商（甲方）很高大上？

其实，国外的开发商“没什么了不起”，哪怕特朗普。

何解？

比如，很容易就能在英美当上开发商。

可以从小玩到大。

小，只需要投入百万（人民币）就可以做开发商。

大，当然没有上线。

先来聊聊怎么做一个小开发商——参与“旧改”。

美编去年和今年走访英国、美国，与当地的房地产业朋友们交流和间接参与实战后的经验总结：

美国、英国如曼哈顿、伦敦有很多百年老建筑，只要与业主交易达成，资金到位，合法机构都可以参与翻新，并对外销售。这促成了很多小开发商的诞生，而这其中小开发商很大一部分都是“中国人”，甚至还没毕业的稍微有点财富的中国留学生。

何解？

比如：美编在曼哈顿的一个中介朋友，她一边做中介销售工作，一边和朋友频频拿下老旧的建筑“翻新”，找些朋友融资并有了长期的固定的融资对象，建好后对外销售。有时候，一栋楼几套房可售，也可能200多套可售，看规模大小；

美编还有一个在伦敦留学工作的朋友MM, 毕业后在跨国公司工作，平时就和朋友一起做开发商。她师承20多年“地产老戏骨老爸”的开发商基因，天生敏感度高，擅长数据分析和调研，参与的一般都是伦敦中心地段维多利亚时代3-4层楼的老房子（中国人说的联排别墅）翻新，改建为9间（如何把5建房改为9间甚至更多，这里面还有很多玄机。房子越多，赚钱越多，必然的）左右的房子对外销售。她现在在伦敦已经有好几套房子了，小富婆一个。

“国内要么就是做大开发商，要么就是做小产权房，后者不受保护，前者需求资金太大，我在英国做个小开发商，也挺好。”

像她这样的“小开发商朋友”，曼哈顿和伦敦都有多。

一般说来，像他们这样的“能拿到旧改项目”的机构，往往都不缺投资者，不缺资金，而且，除了金融危机期间，其他时间都是100%稳赚。所以，“稳赚”因素应该是万科、万达等疯狂进入曼哈顿、伦敦的原因。

财富是共享的，共享经济时代，共荣共进，不亦乐乎。

所以，全球奢侈地产与“稳定性最好的”曼哈顿、伦敦“小开发商旧城改造机构”如上面的他们保持紧密联系，将他们的“旧改”项目多推介到中国——

不是卖房子，而是让全球奢侈地产的粉丝有机会跟着伦敦、曼哈顿为首的成熟开发机构一起投资做小开发商！

yes，就是这么想的。MM很支持美编“与国内朋友一起共赢经济”的“理想”，所以，尽量将优质投资项目通过全球奢侈地产推介给相当“海外小开发商”的朋友。（重要的事情重复3遍）

各位认真看MM上周推介过来的这个项目（不好意思，排版晚了点）：伦敦核心地段的改造项目，整体项目建设预期为18个月，预计2017年10月开始建设。百万投资起，股权投资回报率为31.8%+（美编盘看，除非发生金融危机，正常来说，回报率应该在50%左右。留待后证）。有必要提醒：最终的收益，一定要记得有笔扣减：MM他们类似的机构会收取3个点的管理费，就像各位股权、天使投资会被要求收取管理费一样的。

“我们一个月要看十多个项目，最后选定1-2个陆续介入开发，我们公司的项目这些年利润率都保持在35-150%左右，投资周期一般都是1年半左右。”英国人做事很严谨，每次放开引资，都会将成本表格、工程价格、最终利率等完全数字化呈现，严密的项目投资核算方式，各位作为教材保存也行。

美编实拍伦敦街头

美编牛津马丁学院实拍

英国历届总理"辩论赛"在此举行

【中小型房产改建项目】

Cambridge Heath Road, LONDON

项目为临街楼宇重建工程，建设完工后，将提供9套住房与首层教育用途商铺。目前项目已获得政府审批，避免了因规划问题影响整体工程的风险。

项目位于伦敦东2区的Bethnal Green，地理位置优越，步行3分钟即可到达Cambridge Heath轻轨站，10分钟内通达伦敦老金融区Liverpool Street。东面紧邻英国罗素大学集团成员（相当于美国常青藤）之一的“伦敦大学 玛丽皇后学院”。

整体项目建设预期为18个月，2017年10月开始建设。股权投资回报率为31.8%。

项目的地理优势

项目最大的优势在于其位置。前往伦敦的科技中心、金融中心均仅需2站。同时也临近伦敦大学玛丽皇后学院与东伦敦的时尚中心Shoreditch High Street。十分适合年轻白领与留学生的居住。

▲项目所在地及周边环境

1、轨道通行

项目向南步行3分钟即可到达Cambridge Heath轻轨站，由此通往金融中心Liverpool Street仅需2站。向南步行10分钟则为Bethnal Green地铁站，在此乘坐贯穿伦敦东西的地铁中心线Central Line可直接通往各个核心商业区，包括牛津街购物中心、中国城等。

▲项目与附近地铁站距离及交通信息

2、周边环境

项目紧邻Liverpool Streen金融区、Old Street科技城，此区域内含众多金融证券、银行以及科创类企业，包括伦敦股票证券交易中心、渣打银行总部、保诚集团总部等金融企业和思科、Facebook、微软等科技企业。项目西端为Shoreditch High Street时尚艺术区。项目北面的周末集市Columbia Flower Market和Broadway Market，是东伦敦主要的周末生活娱乐区。

▲项目与附近核心区域地铁信息图

前往各个核心区域的通行时间：

▲项目与核心区域的通行时间表

伦敦大学玛丽皇后学院，位于项目东南侧，为英国罗素大学集团成员之一，其医学、经济学在英国大学中名列前茅。而他的学生生活区就大部分在Bethnal Green区域。

此外，项目周边公共绿地环绕，步行5分钟到达东二区最大的绿地公园——维多利亚公园，步行7分钟到西北面的伦敦公园。

▲维多利亚公园

项目紧邻城市内河绿道，通过西面露台可直接观赏河道水景及岸边景色，而内河绿道也是为当地居民运动健身常用路线。

▲伦敦内河河道

项目规划信息

项目将原来的三层建筑拆除，重建为总共5层的商住综合楼。建成后将提供182.5m2（1,964ft2）的商铺和总计727.8m2（7,836ft2）的9套住房（2套1房、5套2房、2套3房）。

项目规划于2016年10月获得政府批准，整体申报不仅包含建筑设计及施工规划，还涉及环评、光线、街道布局等各项目评估报告。规划审批的顺利完成，降低了工程改造因规划问题影响整体工程的风险。现在项目处于整体筹备阶段，计划2017年10月正式动工。

项目所在地现状图

改造以后的立面图如下：

▲改造后正立面图

建成后的商铺和住房面积（2套1房、5套2房、2套3房）：

▲改造后项目各单元面积表

改造后建筑内部平面图信息如下：

▲首层商铺

▲1层（2个1房、1个2房）

▲2层（1个3房、1个2房）

▲3层（1个3房、1个2房）

▲4层（2个2房）

▲屋顶（太阳能板）

项目周期及成本测算

1、项目计划周期

本次项目周期预期为18个月。具体包含12个月主体建造与2个月的内部装修，并且预留了4个月的额外销售周期。

表4：项目周期表

项目阶段	项目工期
主体结构建造	12个月
内部软装	2个月
销售周期	4个月
整体工期	18个月

2、项目成本预算

项目房产购买成本为£3,250,000（未含印花税），整体建成后的销售价格（房产总值）预估为£7,335,800，可获得的银行贷款金额为£4,395,000 (贷款比例约为房产总值的60%）。

整体成本支出预算如下：

▼项目整体支出预算表

改造项目明细	项目金额（单位:镑）
房产价格	3,250,000
银行贷款金额	4,395,000
预估销售金额	7,335,800
项目支出明细
房产价格	3,250,000
房产购买费用1	172,000
施工价格	2,043,200
项目备用金	120,000
市场营销与推广2	25,000
贷款成本3	360,000
销售中介费1.5%4	110,037
总支出	6,080,237
最终资金需求	1,600,000

1.房产购买费用包含印花税和购房时缴交的律师费。

2.市场营销与推广包含项目网站制作、广告宣传等费用。

3.贷款成本包含贷款手续费、18个月的贷款利息等费用。

4.房产销售中介费为当项目建设完成，项目按照预售价格出售所需支付的中介销售费。

利润测算及风险管控

1、利润测算

项目提供的总住宅面积为7,836ft2（727.8m2），商铺面积为1,964ft2（182.5m2），我们根据周边现有房价情况（具体房源对照信息，可在下文查询），预估本次项目每平方英尺的价格保守预估为£800，总资产价值将达到£7,335,800。

户型信息及预估销售金额如下：

▲项目各单元价值评估表

项目的整体利润预估情况如下：

▼项目利润预估表

项目利润明细	项目金额（单位:镑）
整体投入	6,080,237
房产价值	7,335,800
投入资金	1,600,000
项目利润	1,255,563
投资者利润	627,782
公司税	19%
税后利润	508,503
利润率	31.8%
拟定投资额	100,000
投资利润	31,781
最终收益	131,781

由此可见，该项目18个月的投资利润率预期是31.8%（已除去开发方50%利润分成及项目需缴纳的19%公司盈利税）。

2、风险分析

区域房价敏感性分析

我们对房价在未来一年内正负10%的变化情况进行了利润率测算，若项目完成时整体房价较现在提升10%，则回报率将达到50.1%。而即使价格下降10%，投资回报率仍能保持在13.5%。具体分析如下：

▲项目价值变动与相应回报率预估表

通过盈亏平衡性计算， 只有区域房价在项目周期一年半内下降17.4%以上，项目无法获得收益。

▲项目盈亏平衡点测算表

在下文中，我们进一步将伦敦市场的历史表现与以上分析结果进行对比。

市场风险分析

对比过去十年的历史数据，项目所在位置的房价从未下降超过17.4%，项目亏损几率极低。

根据全球四大房产咨询公司之一KnightFrank，对英国房产敏感度数据的分析，整个英国房产在经历08年金融危机的情况下，仍保持一定的增长，只在2010年出现下调的情况。而16年6月的脱欧公投事件，仅在当季度影响了英国房价，10月开始即刻恢复增长趋势。

▲英国房价变化敏感度指数折线图（2009-2017）

这一数据体现了英国房产具有很强的抗风险能力与保值特性。

根据英国最大住房销售平台Rightmove最新的区域价格信息，项目所在腹地Hackney区域2017年4月平均价格同比3月提升了2.6%，环比2016年4月提升了4.0%。

▲伦敦各区域住房均价变化表（2017年4月）

项目所在腹地的Hackney区域，房价较2009年增长了104%，在伦敦32个行政区位居第六，超过了肯辛顿与切尔西的涨幅。

▲伦敦各区域房价增长柱状图（2009-2017）

项目所在地近10年的平均增长率也保持在每年5%以上。

▲Hackney区域年均房价增长热度图（2006-2016）

在经历脱欧的市场不稳定影响下，Hackney仍然保持稳定增长，说明此区域具有稳定的需求与较强的抗压能力。

房产销售周期分析

为确保项目按计划完成销售，我们将通过期房的形式提前1年开展营销，同时在完工后预留4个月的销售期。通过Rightmove的数据，伦敦近半年的房产销售周期为56-71天，所以项目销售时长较为充裕。

▲伦敦房屋平均销售周期柱状图

周边住房市场调查

从每平方英尺价格来看，项目预估价格较为保守，基本与现住房市场价格持平。项目利润预测是以区域房价在两年内零增长为假设基础。

根据英国最大住房销售平台Rightmove的信息，我们对该区域附近新房或已售新房的价格进行调查，具体情况如下：

▲项目周边住房销售信息表

下面是用于对比房源的情况：

以上为Cambridge Heath 项目的整体内容。

本次项目预计2017年10月正式动工，建设周期为18个月，建筑完成后将提供9套住房与首层临街商铺。

整体资产估值达到£7,335,800，项目回报率保守预估为31.8%。

具体成本及利润以项目实施后数据为准。

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