长租公寓已出现第一批倒闭企业，但更多的机会还在后头【深度】

7月22日，贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》指出，2018年，是我国租赁行业超速增长的一年。从机构渗透率看，行业的机构化率进一步提升，众多参与者纷纷试水住房租赁领域，一线城市新开公寓门店增长率超35%。

一线城市涨势迅猛

《白皮书》指出，从我国住房租赁现状来看，我国目前租赁市场规模约1.2万亿元。以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，我国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。

在租赁市场纵深发展的过程中，机构渗透率提升，表现为开发商持有、房地产基金的介入房源机构化持有，专业住宅租赁运营机构的崛起。《白皮书》指出，目前在所有房地产领域当中，住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。因此，未来在房地产租赁领域里，住宅租赁机会最大。

按照公寓运营商企业背景划分，可以划分为五大类：创业系、房企系、中介系、酒店系以及国企系。

其中创业系长租公寓运营商包括魔方、未来域、V领地等；

房企系包括碧桂园的BIG+碧家国际社区、万科泊寓、龙湖的冠寓等；

中介系则有自如寓、我爱我家相寓；

酒店西华住城家、如家雅住等；

还有国企系的东南青年汇。

除了政策监管支持行业健康发展，房源供给也直接决定了住房租赁行业发展的规模。

《白皮书》指出，截至目前，我国共计13.7亿人口，租赁人口1.68亿，租赁房源面临结构性供给失衡的问题，房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例，北京共有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，面临着400万间以上的租赁缺口，供不应求仍是主要矛盾。政府通过加大供给计划，解决租赁房源紧缺的问题。

各地租赁供给规划中，试点城市规划新增/盘活租赁房源超300万套，其中集体土地、城中村占主体，京沪穗深杭规划租赁房源占比超90%。

以北京为例，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》显示，未来五年新增各类住房150万套，其中租赁50万套；

上海“十三五”期间，新增170万套住房，其中租赁住房70万套，保障性住房55万套，商品房45万套，市场新增代理租赁房源30万套；

另外，广州计划未来五年将供应75万套住房，其中60万套商品房，15万套租赁住房。

深圳则计划在“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。

从租赁住房用地招拍挂规模来看，贝壳研究院监测数据显示，截至目前，全国共出让自持性租赁住房地块196宗，北京、上海、杭州、天津、广州等23个城市进行了自持性地块的出让，总建筑面积超725万㎡，以每间45㎡计算房间数量，可达到16万间。其中上海、杭州、北京三个城市的自持性地块数量排名前三。具体而言，上海出让了30幅自持地块，自持建筑面积159万平方米；北京出让26幅地块，自持建筑面积155万平方米；杭州出让58幅自持地块，自持建筑面积147万平方米。

市场已开启淘汰机制

对于未来的展望，《白皮书》指出，C端由买转租人群数量增加，租客在租赁市场停留时间不断增长。以北京为例，北京地区2013年租客的平均年龄为38.09岁，2017年为35.11岁，租客峰值年龄由2013年的30岁下降为2017年的29岁。

在贝壳研究院看来，未来住房租赁市场，90后、00后等年轻群体将逐步成为租赁市场主力军。与此同时，《白皮书》指出，未来，房地产行业最大的增长点在于住房租赁市场。

租赁领域的政策红利不断释放，更多机构参与到行业的建设中来。但同时伴随的是更加严苛的行业监管力度和验收标准。据统计，截至目前，已出现第一批倒闭的公寓企业，资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因，长租公寓关店率达到3.6%。

长租公寓市场尚未到风口

7月21-24日举办的博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，“租购并举”“长租公寓”成了本届论坛的开场白。与会嘉宾认为，长租公寓需要各方来试错，但对未来盈利不应该太担心。“我认为现在依然是住宅市场的最好时代，新城控股只是试水长租公寓，依然会深耕住宅市场。”7月22日，在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上，新城控股高级副总裁欧阳捷如是说道。　　

在政策、市场、资本三重利好的影响下，长租公寓迅速发展，龙湖、佳兆业、中骏置业、旭辉、远洋、阳光城等多家房地产开发商开始介入长租公寓市场。对此，欧阳捷称，“好像大家都在焦虑，从而谋求转型，而我们并没有。”

据欧阳捷透露，新城控股目前已经进军租赁市场，成立长租公寓管理中心，但短期不会成为集团主营业务。　　

“租赁现在太火了，没有几个房企不做、没有几家投资机构不做。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领认为，目前行业正处于第二曲线中，市场从上行周期进入下行周期，下半年及明年的行业生存空间将整体性收缩，行业面临新一轮的下行考验。从单一交易型业务向租赁、装修等多元化业务转型，特别是租赁，将会成为中介业务的“稳定器”。下行周期中，从成交为王到品质为王的转变将会大大加速。　　

杨现领表示，地产市场正处于转型期，不是黄金时代到白银时代，而是从开发到服务时代。“未来市场肯定是80％来自个人，10％来自机构，10％来自政府提供。”　　

“目前长租公寓盈利模式暂时不清楚，但未来盈利不需要太担心。希望有更多人参与进来，长租公寓各方需要试错，我不认为现在到了风口。”蛋壳公寓创始人崔岩做出如此论断。

欧阳捷认为，综合种种因素考量，租赁市场很难产生真正的投资，现在租赁市场依然看不到盈利模式。　　

保利公寓管理有限公司总经理方琳也认为，房企做长租公寓的难点是收入覆盖利息，核心问题是怎么通过运营让规模加速，民企要加大合作，争取1＋1＞2，未来优秀的企业会出现在渠道为王的企业中，运营是内功。　　

杨现领举例说，“自如”还是分散式模式，与集中式不一样。分散式难度要高很多。蛋壳数量达到15万间，因为有规模才能发挥。集中式不一样，一个项目就能发挥。　　

中国REITS联盟秘书长王刚认为，在长租公寓这块，市场的归市场，保障的归保障，市场的应该和平均收益率对得上，不能因为是长租和养老就没有收益率，政府这块更需要“补人头”而不是“补砖头”。与会人士认为，从现在看，在中国长租公寓更多的还是高端市场更受欢迎。除此之外，还有适应中产阶级的长租公寓产品应该也可以胜出。“这主要是因为资本还是趋利的。”王刚表示。　　

王刚指出，现在房地产流动性比较差，REITS实施之后会让价格更为公开，更利于资产配置。“中国现在需要的是股权类的REITS，真正REITS是靠本身资产产生现金流及增值。”王刚认为，就目前现状来看，我国与国外的REITS还有很大的差距。　　

事实上，在贯彻落实中央“房住不炒”“购租并举”的定位之时，多地开始探索长租领域内的新模式。特别是，今年4月25日，证监会、住建部联合发文称，推进住房租赁资产证券化，并明确规定住房租赁证券化的基本条件、工作程序、自律监管体系，这无疑为租赁市场再加一针“强心剂”。　　

王刚认为，住房租赁市场证券化的意义在于：

第一，财务融资目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。

第二，资产证券化是房企规模化扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金不仅可以用来维持项目运营，还可以为快速发展的租赁行业增加扩张“弹药”来源。

第三，资产证券化为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但对于整个市场的发展是不可或缺的一种尝试。

第四，可以使风险与收益重新划分。

自去年以来，诸如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企长租公寓运营主体开始频繁发行与住房租赁相关的资产证券化产品，魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITS等不同模式实施了租赁产品证券化，获得重要的金融支持。　　

王刚认为，实际上养老基金、社保都期望REITS出来，现在市场上提供的产品多数是2、3年的产品，养老基金和社保都是按照10年的维度来看的。由此，促使开发企业从重资产或者是从重开发销售往重运营、关注物业的长期价值考虑。　

分享一篇文章：共享办公中场：有的遗憾退出，有的烧钱进场【深度】

2018年仅过去三分之一，共享办公行业就接连发生了四起并购案。熬过“野蛮生长”时期的洪泰创新空间、无界空间和Wedo联合创业社遗憾止步，相继退出共享办公市场。曾经位居前列的裸心社宣告本土化失败，被国际最大的共享办公企业WeWork收入囊中……有人遗憾退出，更有人蜂拥而入。

上图：美编拍摄于伦敦金丝雀码头写字楼共享办公空间，非礼勿转。是的，他们，正兴奋的探讨着。

上图：美编拍摄于伦敦金丝雀码头写字楼共享办公空间，非礼勿转。你留意到了吗？她把耳朵蒙起来了。共享空间其实是有些吵的。

上图：美编拍摄于伦敦金丝雀码头写字楼共享办公空间，非礼勿转。相信，每个创业的咖都遇到过他这样的“孤独沉思”，甚至自我否定：还继续创业吗？需要这么辛苦吗？经历过，才懂这个深思的孤独。

上图：美编拍摄于伦敦金丝雀码头写字楼共享办公空间，非礼勿转。看到她，深刻感受到创业者的孤独与拼搏！

创业逐鹿时代过去成熟品牌开始进入

自2017年发生多起合并案后，共享办公行业再次掀起集中并购潮。

拥有优质存量房资源的传统地产公司、商办企业以及酒店等“大房东”开始跳过现有共享办公企业直接进驻，将共享办公视作未来转型的途径。甚至一些跨界玩家也看中了共享办公行业的可观红利，通过投资、分股的形式试图“分一杯羹”。

5月初，凯德集团宣布推出共享办公品牌C3，优先为自有物业客户和初创企业服务，未来还有可能对外承接项目。到了5月中旬，京东集团则宣布战略投资共享办公企业凌雄租赁亿元人民币，在共享办公设备市场上展开尝试……

经过2015年的井喷式发展之后，我国共享办公空间的数量仍旧保持逐年增长。据VC SaaS不完全数据监测显示，截至2017年12月，国内共享办公空间数量已达到3958家，预计2018年将达到6000家。

在初步完成市场教育和空间布局后，更广泛的办公业态应运而生——更私密、定制的办公空间，更精细、丰富的资源服务、更开放、便利的办公生态……面对新一轮的洗牌与整合，共享办公企业在扩张规模的同时也在探索成熟的盈利模式。

“共享办公的想象空间在于打破租金的天花板，实现收入结构多样化。”艾瑞研究院副院长金乃丽认为执行精细化运营，从加法到细分客群的减法是当前共享办公企业的明智之举。

依靠提升服务创造出空间上的增值，是目前共享办公企业谋求收入多元化的主要方式之一。根据自身产品定位和行业资源的差异，不同共享办公企业所选择的细分增值业务也有所不同。

定位为创业加速器的优客工场在为入驻企业提供办公场所的同时，还提供相关的财务法务、商学教育、广告营销、大数据、投融资、资源对接等服务。坚持“独立+联合”运营的纳什空间则主要为中小企业提供具有设计感的定制办公空间，同时提供社群交流和企业集约服务。依托媒体影响力成立的氪空间，其标榜的是为企业提供全生命周期的办公空间解决方案，具体有办公基础服务、多元生活服务、创投服务、企业生态服务四类。因此，氪空间收入来源除工位服务费外，有20%的收入来自包括与第三方企业合作提供的服务带来的非工位收入。

除了依托增值服务获取利润外，共享办公企业也在摸索其他的流量转换的可行渠道。与跨界企业实现流量共享就是其中之一。

例如，上周纳什空间一举拿下了红星美凯龙朝阳路商场中近3万平米的场地，计划将其改造成为混合商业、科技、传媒文化等多种元素的办公商业综合体，走出了“共享办公+家居”的流量共享新模式。世鳌国际则与拉勾网、悟空租车、斯维登、白马文创等9家公司签约，计划建立起符合客户需求的新办公生态。

客群类型多元行业更加细分

尽管目前多数共享办公空间的重点服务对象为初创型公司，但随着客户对于共享办公模式的认知度和接受度的提高，大型传统企业开始走入共享办公，选择将部分新增办公面积以共享办公的形式替代。

据公开资料显示，在美国，传统大公司正在逐渐开始选择在共享办公空间工作。以WeWork为例，2010年创立伊始，WeWork有80%的入驻客户为自由职业者或小型创业公司。到了2017年，这一客户群体的已经比例降至39%；100人以下的企业选择共享办公的比例从2010年时的29%提升至2017年的49%，而100人以上企业的比例从3%增长至12%。

客群类型的多元化进一步推动了共享办公行业的产品升级和细分发展。目前，纳什空间、世鳌国际等企业都逐渐推出面向大中型企业服务的独立、专属办公产品，甚至还可以提供定制设计服务。纳什空间创始人兼CEO张剑表示，“纳什空间所服务的大多为文化、传媒类企业，针对这类行业集群我们会推出定制空间设计和服务”。

在世鳌国际创始人兼CEO刘天飚看来，未来共享办公行业将会朝着细分方面发展，“共享办公行业作为共享经济的垂直细分领域，其产业底层逻辑与餐饮业类似。在市场上具有高度的包容性与多元性，既应该有高品质的米其林餐厅类，也应该有中产阶级偏爱的私房菜类，还有最符合大众需求的海底捞类。”

迈点提供数据显示，共享办公正以每年30%的速度增长，预计到2019年我国共享办公总运营面积将到达510万平方米，到2030年，30%的办公空间将以共享办公的形式存在。

目前，结局未定，第一争夺战才刚刚开始。

美编后记：

1、认同以上提到的各种共享办公形式和趋势，尤其是大企业新增“分公司or分部”更愿意接受共享空间了，绝大部分属于“二房东现象”（不一定是自己的物业）。

2、十年前，深圳早就有类似的规模化“二房东现象”——拿下规模写字楼空间，重装后分租。这与目前时髦的共享办公异曲同工。就像苹果8和苹果4区别，升级版本的区别，而已。

3、也可以这么粗定义：早期“二房东”是共享办公空间的“1.0产品”，wework们就是共享办公空间的2.0产品。他们之间的本职区别就是“有没有或者说能不能共享配套和跨界资源整合以及上资本市场喧嚣”。

4、重点谈谈1.0的“二房东现象”。很“可怕规模”。不信去查看海岸城、天利、易思博等，业主直接出租的比例凤毛麟角！房源基本“被控制”在“二房东”手上（个别写字楼房源甚至高达8成以上被“二房东”控制）。二房东放出来的租金比业主自己放租价格低了10-30%。但，二房东要花大价钱装修，何况从业主手上租过来的成本一般都不低，所以，怎么赚钱呢？靠“偷面积、低使用率”赢得“巨大的价差”。比如100平，实际使用面积不到50平，“多吃了”20平租金，“赚得很狠”，而且还不需要配置“we work”那样的咖啡和公共空间，面积远远多“吃”了！租过来一层楼1000平，分割空间后可以租到1500平左右！！即便租金低于市场价10%，即便空置率10%，依然有甚至30%以上的高收益。狠吧？

而且，这些传统的“二房东”公司非常多，规模远超“共享办公”！

在深圳，“传统二房东”的罪与善才是真值得研究的大课题。

以上资料部分来源于

经济观察报

澎湃新闻

乡建操盘手

许千慧  未来可栖

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