世界级城市群之巅峰实践案：超总湾&深铁万科瑧湾汇【深度】
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华美袍子背面的隐忧
深圳没有“护城河”
1980年深圳经济特区成立。在不到四十年里，深圳从一个南海边的小渔村成为世界第二大经济体的第三大都会，它的“奇迹效应”，全世界都看得见。
2018年深圳GDP按美元平均汇率计，超过香港。深圳有史以来第一次成为华南地区经济总量最大的城市，也第一次成为仅次于上海、北京的“大中华区”第三城。
2019年初国务院发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，定位深圳为“加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。”
深圳
这样的定位是让深圳人和深圳拥趸有点失落的。因此有媒体戏称：“大湾区的四个中心城市的规划与定位，基本可以概括为：香港完胜，广州淡定，深圳失落，澳门跟随。”
一个必须直面的事实：深圳并没有“护城河”。
前几天，一篇深圳前副市长张思平剖析深圳楼市的文章，流传甚广。他的文章指出，深圳发展得力于制造业、物流业，却由于因城市房租的大幅度提升带动的这些领域价格的上涨，恶化了经商环境，对深圳制造业、物流业产生了巨大的挤出效应，使深圳的产业面临空心化的风险。
随着结构调整、产业升级、劳动力成本增加，劳动密集型中小制造业的外迁是个必然趋势，然而，由于房地产价格飞涨让大中型先进制造业也外迁，那么深圳还要靠什么产业进行发展？
有人说IT业。
与同样IT业产业集聚的旧金山大湾区对比发现：旧金山大湾区人口虽然不过七百多万，其中有16家世界五百强总部，且绝大多数是全世界最顶级的科技公司。从薪酬水平和雇员规模上，深圳能和湾区的五百强企业大体对标的，也不过华为和腾讯两家。
华为，已将终端总部转移到东莞松山湖。令人尴尬的事实是唯独腾讯在鹤立鸡群。
深圳湾超级总部基地，维护深圳的骄傲与尊严
台湾设计大师包益民有句话一直以来颇是欣赏：“每到一个陌生的城市，你只要首先打听LV专卖店在哪里，就能找到这座城市的中心。因为LV的老板花了大量的时间和大把的金钱来选址。”
这与地产界是相通的。应该关心并研究这座城市目前正在把最大的财力物力往哪里建设，就会发现这座城市目前正在攻破什么核心问题，以及正在朝哪个方向发展。
深圳湾超级总部基地，作为深圳目前最顶级的建设中项目，这个由滨海大道、深湾一路、深湾五路、白石三道、白石路所围合的区域，深圳政府亲力运营，定向指派，这是在下一盘怎样的棋？
首先是价值1960万的招标，政府下重金求深圳湾超级总部基地设计方案，定位构建粤港澳大湾区世界级城市群的“巅峰之作”。近日获奖方案曝光，第一名以“超级链接”和“超级交互”，南北上山下海公共风景轴与东西活力共享公共文化轴的十字交汇，成就深超总链接未来、创新交互的巅峰图景：
图：来自第一名“超级十字”方案
一切都为了把深超总基地打造成世界级滨海城市天际线，并成为展示深圳竞争力影响力的创新引领型全球城市形象的“巅峰之作”。
市政府副秘书长徐松明指出，深圳正致力于将自身打造成为竞争力影响力卓著的创新引领型全球城市、全球海洋中心城市及粤港澳大湾区的核心引擎。作为深圳战略重点及地标地段，深超总基地承载着深圳未来城市、云城市、智慧城市及巅峰城市的理想与目标，是集中展现深圳先锋城市理念与标准的城市设计试验场。
深圳湾超级总部地区将突破原有的商务空间模式，而是一种新的组合与重塑，将带来一系列新城市经济方式、新城市社会方式与新城市生活方式的变革。深圳湾超级总部的建设，定位为“城市在全球经济产业链条中终极地位的典型代表，未来深圳发展成为世界城市的一个功能中心”。
超级起点，超级规划，超级价值
为了以城市对话时代而存在
深圳是不甘心于2019年初国务院发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》，定位仅仅只是深圳为“加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都”。 也因此，就算耗费整个深圳所有的心力也在所不辞，必须拿出深圳最黃金的土地进行开发，证明深圳不只是创意驱动，还可以有更多的可能。
在深圳未来规划重点打造的五大总部基地当中，仅深圳湾被冠以“超级”二字。总用地面积117.40公顷，建筑总量控制在450万～550万平方米，约等于26个深圳市民中心。
我们知道，深圳的蛇口和华侨城是深圳两种模式的发展雏形。
但是更值得期待的是另一个区域，而这块地就在这两个地方的夹角处，整个深圳湾的体量接近千万平米，一线城市从未有过如此大的集中式开发，而就是这样一块庞大的板块开发，几乎耗费了整个深圳所有的心力。
深超总所处的这块土地，是一片处于留白13年之久、迟迟舍不得开发的最后一块滨海宝地，也是深圳一块不采取招拍挂形式出让的土地之一。
城市不动产的价值，说到底，就是其所处区位公共服务的投影。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。
而这块地方，就是由政府亲力运营，定向指派，企业拿地的门槛非常高。政府深知只有顶级的产业和企业，才能让这块宝贵的土地发挥更大价值，带动深圳未来发展。
有了这样一块土地，那么要如何去定位它的价值，自然是非常鲜明。贝聿铭有句名言：“对一个城市来说，最重要的不是建筑，而是规划。”这句话在新时代应该有更现代更全球化格局的解读：
引用来自于“创新区”概念提出者布鲁斯卡茨(Bruce Katz)在布鲁金斯的报告：
传统的城市复兴战略主要依靠商业房地产，比如建个会议中心、体育场馆、文化场馆（通常用的是公共资金）来刺激发展、激励增长。但是，与传统的城市复兴战略不同，“创新区战略”是通过公司的增长、价值网络的扩张、贸易部门的发展，帮助区域或者城市往价值链的高处移动，最终在全球竞争中获得更强的竞争力。
因此，我们先不谈规划，先谈这块区域的价值点，先赋予有非常高的价值，才会有后面的规划造势出现。
深圳若要傲然立于世界，若要拥有属于自己护城河，在全球竞争中获得更强的竞争力，就需要靠更多的“锚点公司”入驻，产生经济连锁反应，推动经济兴旺。也只有可持续盈利的大公司才有产业聚集的效应，因为企业盈利了，它才有实力去采购其他公司的产品与服务，才会聚集产业生态系统。
这样的产业园，不能仅仅只是引入所谓的“500强”，还需要带入靠谱的上下游企业。最担心的是一没有看行业，二没有看部门，结果“500强”吃完了政策福利就搬走了，而且一个靠谱的上下游企业也没有带入。
①全球500强企业才有资格进驻
而且是靠谱的上下游
超级总部基地对应的都将是超级企业，并带来非常高规格的资源整合。南山区政府在去年宣称：超级总部基地要引进名副其实的超级企业，最好能成长为世界500强。
从分布图可以看到，无论是金融行业、电子IT行业、地产行业，都是带动深圳发展的支撑性行业，而入驻的企业都是行业里头的佼佼者，自带IP，自带流量的群体，足以产生“谷歌效应”。
作为代言深圳的世界500强总部基地，招商银行、中信集团等10余家企业落址；未来将是深圳发展为世界城市的一个功能中心，全球经济产业链条中最终极地位的代表。
②国际一线金融体量
因为只有全球五百强、中国前200强，或者是对深圳的产业发展、科技创新具有重大带动作用的企业方可申请进驻，顶级的产业和总部，让这块宝贵的土地产生更大的价值。未来超总的金融体量，相当于1个上海陆家嘴、1/2个纽约华尔街、1/3个伦敦金融城，带动深圳未来的发展。
③与后海金融总部基地一起
形成大湾区“双超总”爆发概念
如果说把后海金融总部基地和深圳湾超级总部基地作为一个整体，加上以全球的视角重新打量“双超总”，这里将是粤港澳大湾区也就是未来世界第一湾区最鲜活的心脏。
接下来，就要开始做“势头”了。深圳湾超级总部基地，一个片区能够被定义为超级总部基地这本来是一件蛮夸张的事情，但是从整个规划逻辑你会发现，本质上片区就是冲着超级而去的。
一旦有了“势头”，这个区域的超前超新规划，能快速地吸引更多“气味相投”的机构加入，形成强大的产业创新生态系统。
进化的方面包括：区位的提供、公共环境的提升、大小交通的优化等等，这需要政府部门有极强的敏感度，提供相应的支持。为区域营造无与伦比的“吸引力”。对公共空间、居住用地、商业零售、交通等进行进一步的支持。
来自：《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》
①坐拥超级区位环境
这座城市把最好的都赋予了超总湾。世界级的整体区域规划，完善的立体交通路网，核心的城市公共配套，极致的自然景观资源，这样的资源组合，前所未有，放眼全国甚至全球，同时聚集山、湖、海、湿地、红树林主题公园、多条轨道枢纽以及多个世界500强的CBD湾区，也只有深圳湾超总。
不仅有立体城市轨道带来的交通便利，深圳湾体育中心（春茧）、保利剧院、华夏艺术中心、何香凝美术馆、OCT当代艺术中心、华·美术馆等都在附近。购物方面，3公里内可达欢乐海岸、海岸城、益田假日等大型购物中心，5公里内华侨城洲际、威斯汀、中洲万豪等知名国际五星酒店林立；可以说购物、休闲、文化、娱乐、医疗、教育的多维度城市公共配套齐全环绕。
来自：《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》
这样的得天独厚条件，严格对应规划建设总体要求“世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位”。这里是深圳的“天花板”，代表着深圳的城市梦想，这里建设得有多好、深圳城市的高度就有多高。
②全深圳极好交通资源，极致掌控世界脉搏
拥有全深圳最好的交通资源，三条大动脉——深南大道、沙河西路以及滨海大道。同时拥有三条地铁线路，成为唯一一个可以无换乘即可到达海陆空出境口岸的枢纽。
其中对滨海大道（总部基地段）提出下沉式综合改造，从2018年12月30日起，施工工期约2年，借鉴了马德里M30高速、上海外滩通道、广州珠江新城临江大道等国内外先进城市核心区道路下沉改造经验，对这条深圳黄金滨海线进行下沉式综合改造，与总部基地片区道路系统进行立体衔接。
改造后效果示意图
这将提升区域内道路的通行能力，更加凸显超总的价值高地。此外，规划设置轨道-公园的地下通道，从地铁轨道站点（红树湾站、红树湾南站及深湾站）直达深圳湾公园，这意味着超总湾未来将与深圳湾公园彻底连成一片。
改造后效果示意图
③超级城市形象——深圳的城市天际线
按照2013年公示的深圳湾超级总部基地控规，总部基地的最高建筑高度将可以达到680米。如果实现，就会超过现在的平安国际金融中心，也将刷新湾区第一高楼纪录。这个高度设计，本身即代表了政府对这个区域的期待。
来自：《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》
其次两座高层建筑为460米和400米，这样超高城市群且因为临海，天然的成为深圳的第一张城市名片，这样的天际线也将成为深圳对外沟通的重要窗口。
来自：《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》
规划建设高楼
＞600米1座
＞500米1座
＞400米2座
＞300米2座
高楼总量接近1/2曼哈顿
作为深港融合的重要区域
这里将被打造为深圳的城市天际线
来自：《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》
“深圳湾超级总部基地的定位有多高，
深圳的高度就有多高。”
—引自规划专家及市政府相关说法
来自：《深圳湾超级总部基地控制性详细规划》
深圳湾超级总部基地
作为世界级城市群之巅峰实践案
还有太多点需要去言说
但它也不绝是冰冷的建筑与高大上的国际企业集成
这里还有太多有趣的灵魂
引领着人类至富于诗意的狂热极限
”生活最沉重的负担不是工作，而是无聊。“
”THE HEAVIEST BURDEN IN LIFE IS NOT WORK，
BUT BOREDOM.“
— 罗曼·罗兰
ROMAIN ROLLAND
瑧湾汇是深圳湾超总首发项目
也由此可见政府对深铁和万科“打个好板”的期待
从规划看 时光不负 时代不负
以居住、商务自成体系存在的瑧湾汇
于深圳湾超级总部基地
的确也构建了对未来城市商务生活的超级想象
换种方式来看看是否亦堪称都市实践案
所处的区位已然跻身世界，那超总湾就非深圳的超总湾，它应该有更高的站位，以世界的超总湾的姿态呈现，回应世界的期待。对于瑧湾汇，当然也应按照世界级顶级综合体项目来看待，它的对标就不仅仅局限于深圳和中国，而是对标到全世界的国际资产，对标到香港傲璇OPUS（均价80万/㎡）、香港的天汇（均价80万/㎡）、英国海德一号（均价80万/㎡）、纽约ONE57（均价62万/㎡）、432park，而这些世界顶级豪宅早已去到几十万一平，价值还有非常大的增长空间。
结语
前文曾提的，深圳仅被定位为“创新创意之都”，或有些许黯然失色。但是诸多深圳学者的看法更是：深圳属于给点阳光就灿烂的城市，失落是暂时的，不快是短暂的，只有不停折腾向前才是永恒的。
你看，从滨海大道驶进来，深圳湾超级总部基地自成都市风景。
依托超级区位优势、超级资源优势，并以开辟湾区全新篇章的超卓之势力，拓宽全球湾区版图，深圳自信：我能够成为可以同时拥有纽约湾、东京湾的霸气和悉尼双水湾、香港浅水湾等世界级都市湾区之生活魅力的——“中国深圳湾”。世界不得不瞩目我。
深圳湾超总这部世界级城市群巅峰实践案，其实才迈出第一步：瑧湾汇首发之后，还有更多精彩。
2019，深圳似乎已经进入中年，不过它依然充满活力：深圳“出走”半生，归来仍是少年。
2019，超总亦是进入蝶变年。时间佐证所享，超越所想。
示意图
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