从深铁万科瑧湾汇的“外地人”看深圳顶端物业投资逻辑之变【深度】
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最近深圳楼市有点燥热：
3000万-5000万+的顶级豪宅上周末销售26套；
香蜜湖顶级公寓爆出2.3亿整层购买案；
深铁万科瑧湾汇近日大多数客户2套起购，更有客户横扫9套；
………
美编近距离做了一番调查，发现深铁万科瑧湾汇这个案例颇为有趣，整理后分享各位。瑧湾汇年后至今销售过百套，堪称深圳最热卖的10万+商务体，其外地人（非深圳户籍人士）比例超过2成。这也应了全球奢侈地产年初做的判断“国际买家增量年”。管中窥豹，还可总结出深圳顶端产品四大投资逻辑之变。相信这将对各位开发商、买家、业内人士都有一定的参考甚至研究价值！
“20年不下100次往返深圳 这次我决定留在深圳”
长期逻辑：从短炒到长持
阿姐来自中山，退休多年，目前主要“工作”就是游山玩水+投资。一年约八成时间在世界游走，连叙利亚都去过了，是一个绝对有趣的旅居达人。其旅居的记录文字和照片都可以出几个专辑了，但她似乎并不热衷于彰显，只是乐在旅途中。剩下的两成时间主要用于：投资。只要保守赚钱的投资方式都可以，但绝对不剑走偏锋玩p2p什么的。“房子是最稳定的情人”，所以，低买高出房子是她的重点投资工作。
“为啥不喜欢玩出租收益？”
“出租？懒得打理，也没时间打理啊。”
“为啥想在深圳买房？”
“其实20年前我就来过深圳啦，至今不止100次往返深圳，看着深圳发展这么好，实在是后悔当年没多买几套深圳房投资。这套74平的房子可以考虑收租，自住的房子可能还得另外买。深圳空气好好啊……”
“哈，为啥这次想买来做收租资产了？”
“毕竟在超总，感觉租金肯定比较理想，持有越长越好。”
美编盘算了一下，深圳顶级酒店式公寓和顶级公寓普遍250-300元/平，瑧湾汇初期可能看齐此标准，回报率3%以上，也就是伦敦和曼哈顿常规标准，算是稳定的国际资产。未来可期更高。越长寿，赚得越多，这跟购买保险一样的投资逻辑。
管中窥豹顶端产品投资逻辑之长期逻辑：从短炒到长持，放大生命张力。
中期逻辑：深圳顶豪天花板未到
也不远了 最后一波黄金馅饼
“下手了吗？”
“早就（下手了）。买了一套250多平的大平层公寓，还有一套88平的端头户型。”
“你香港户籍，哪里来的买房名额？”
“对我而言，名额不是事儿。”
老木子本潮州人，深圳、东莞、惠州有房地产项目开发或者收购，一家人早就定居香港了。印象中自打认识以来，定期跟美编探讨顶豪趋势。大家理念很一致：如果实力足够，只买贵的，中心的，越顶级翻倍越有可能，也越“爽”。
大家参考的是伦敦、曼哈顿、香港。这些城市真的顶端产品售价都在25万+，甚至50万+。自动对标，深圳顶豪天花板保底25万，这个目标并不会太遥远。目前深圳新顶豪基本10-15万，正是馅饼机会。这么“大”的话，有些人会嗤鼻之，顶级藏家则认同之。懂的人不需要解释，不懂的人解释可能也枉然。
所以，这些年凡是他看着顺眼的深圳湾区的市中心的10万+顶级豪宅，他就一句话：“来，至少一套。”像他这种人，美编想给他冠以一个称谓“顶豪收藏家”，名副其实的。有一段时间，他还热衷收藏湾区二手的顶层复式，一定要10万+的那种。
奇怪的是，这家伙一直没投资前海10万+。
“为啥？”
“有10万+？没看到。”
（其实美编挺看好前海）
管中窥豹顶端物业投资逻辑之中期逻辑：“投资道路千万条，核心地段增值顶级产品第一条”。
短期逻辑：50人抢1票，你要不要？不要他要了。
先讲个故事：在一个房产交流群里，一个好友提问“如何快速赚到自己人生第一个100万”，群里一个小伙伴回答，“花银行的钱”。2008年末，我国住户部门杠杆率为17.9%，到2017年末已经达到了49%，10年间上升了31.1个百分点。宏观环境助长了负债购房需求、房价上涨预期增强推升负债消费需求，这些年房价尤其是一线城市京沪深房价涨幅大大跑赢CPI。贷得多，买的多，赚得多，这对深圳而言是绝对概率。这特别应了“你有，给你更多。没有，把你剩下的都剥夺了”。
“10年期间，我统计过，我们的实业赚了30%，我的房产投资赚了200%。即便如此，我依然会坚持实业，实业能真正强国。”在江西开厂的年过五旬的张总一看就是很有爱国情怀的人，见识很广，熟读也实践经济管理学。深圳的繁华经济是他一直仰慕的。他买了2套74平的东向单位，“紫气东来”。
“买来干啥呢？”
“短期出租。以后可能到深圳开公司，转为自用，当然，面积肯定小了点。”
“为啥不投资广州、上海、北京？”
“现在更看好深圳啊。深圳真正‘可怕的’不是现在，而是未来。”
“怎么说？”
“第三次工业革命时代，最大的赢家是谁？谁有牛掰的都市圈和牛掰的科技力量谁就牛。放眼世界，中国肯定是赢家啦，深圳就是赢家中的赢家。”
“何解？”
“深圳湾超总虽然有世界500强和中国200强背书，也有深圳第一战略高地和丰富的滨海风景背书，但我认为最大的背书是城市在背书：都市圈和科创力量确实数一数二的牛。”
美编深以为然。张总说他也看过这篇文章世界级城市群之巅峰实践案：超总湾&深铁万科瑧湾汇。还提炼出一句话：“城市群之争的背后就是城市化与科创力量等综合竞争”。
不由得想起诺贝尔经济学奖得主、美国哥伦比亚大学教授约瑟夫•斯蒂格利茨有一句名言，“21世纪将会有两件大事影响人类的进程：一个是以美国为首的新技术革命，另一个就是中国的城市化”。而主导中国城市化的资本已经发生了急剧的变化，即由工商业资本向金融资本，再向科技资本转变。以深圳举例，为什么深圳会成为中国创新之都？说白了就是其逐渐将早期的政策利好转化为生产要素聚集优势，即资本、科技、人才等生产要素，高度集中在深圳2000平方公里的区域内。（部分文字来源：杠杆游戏）总结一个词：集权主义。表现出：全球资源包括不动产资金正在向深圳看齐，张三李四LucyLily都来深圳抢占制高点（只买贵的），50人抢1票房，当然显得顶端物业就好卖了。事实上，除了“散打”，深圳整购案也是可怕的。2017、2018连续2年10亿起的整购案都破了300亿。
管中窥豹顶端物业投资逻辑之短期逻辑：要么现在下手，要么下一刻。
人性逻辑：中国式AA独立人权
以上长中短期顶端产品购房逻辑也可能适用到部分甚至全国市场，但下一个现象就特别有意思了：
很多购买瑧湾汇的客户尤其是外地客户基本不太希望将自己购房的信息告诉或者说透露给自己的另一半。往往导致贷款还有一些麻烦，有些售楼员不得不多花时间协助贷款事项，多少有些令售楼员“烦恼”。
“我买我的房，关TA什么事？”
“投资理念有别，解释起来麻烦。”
“也不是什么大钱，买两三套没关系的。”
Tam就是一个案例，成都某金融公司的boss，年轻帅气的80后海归。金融领域的外向链接性很强，所以他一直想在深圳找个“对外的窗口”，朋友推荐瑧湾汇后，他迫不及待就购买了3套连起来的74平单位。“以后做接待私人朋友和生意伙伴的会所，超总金融科技类企业肯定多，境内外客户（朋友）会多见于此，接待很方便，大家一起到海边跑个步也方便。”
管中窥豹顶端物业投资逻辑之人性逻辑：中国式AA独立人权。
编后语：阿姐、老木子、张总、Tam只是外地人进军深圳的个案，还有经典个案：十数位知名明星谐星也是瑧湾汇的业主。从旁反映了深圳第三次大移民潮人的总特色：高净值。也就是财富能力极强的人越来越多的集聚在深圳，他们要求产品高地段、高价值，属于典型的“三高人群”。深圳湾超级总部基地是目前深圳城市No.1战略高地，面朝大海春暖花开。按规划，世界500强和中国200强才“有资格驻于此”。而瑧湾汇是超总湾首发高端品，74-88平总价800万+又是4.5米层高，这种面积段和总价段物业目前在湾区顶端资产中算是唯一，也是境内外人士跨进深圳豪圈最有面的门槛国际资产之一，备受追捧其实非常可理解。
btw，真不想给深圳卖房市场打call，没必要。只是不得不提示：并不是所有的顶豪都有翻倍的可能。深圳顶豪必将经历如恋爱一般的：从纯粹高平大时代（2012-2017年）——浑水摸鱼时代（2018-2020？）——更纯粹高值时代。目前处于“浑水摸鱼时代”，就像当年也有很多伪豪宅混在豪宅中一样。如今浑水摸鱼时代，有些打着“顶豪”旗号的房子看起来都很美好。但出租收益呢？升值幅度呢？10年后30年后呢？只有绝对的资深顶豪玩家/行家才能买中决胜千里的筹码。
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