2020产业疯狂年，一半海水一半火焰

深度  - RESEARCH -

早在2015年美亨提到：

全球正从标准之争向产业之争进发

于深圳全城产业化将成为一种常态

事实？果然。今天深刻话题提炼式说说。

在土地出让条件越来越严苛的背景下

2019年深圳产业迎来变局

12月深圳一次性拿出30平方公里产业用地作为全球招商

对于土地稀缺的深圳来说不可谓不振奋

 众望之下，2020年深圳产业之争将迎来疯狂的春天，具体有哪些特征？

深圳产业用地供应模式大致分类

2017年前第一代：价高者得模式

2017年第二代：只租不售为主

2019年第三代：双限双竞

很了不起的变化 意义很深刻

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01

限制条件越来越严苛

以前的土地出让主要是不加限制的完全竞争模式，价高者得，开发商拿地拿得很开心，卖起来也开心，卖完了就卖完了。

如今，政府对拍卖的土地有许多限制条件，往往对产业组合与产业要求、自持物业面积与期限、多宗地搭配等进行必要规定。2019年其限制条件越来越严苛。

综合来看，数量上今年和去年的土地供应量相差无几，但土地出让方式以及附加条件却比去年严苛不少，比如限最高销售均价，配建一定比例人才房，商务公寓“只租不售”等等，导致房企在深圳拿地更加理性和谨慎。

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02

从一锤子买卖到持续运营

2017年11月深圳出让首宗“只租不售”宅地，2018年“只租不售”地块比例越来越大，2019年年终土拍重启“双限双竞”模式、要求配建保障房比例的扩大……

去年，深圳土地成交市场依然以工业用地为主，居住用地虽是近几年供应最多的一年，成交金额达到390.25亿，是去年宅地出让金的近4倍；而且越来越多地块会配建公共租赁，或要求自持，开发商从一锤子买卖转为持续运营。

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03

城市运营商角色的转变

强大的全产业链综合发展能力，是做好城市运营的关键。从建设的前期到后期投入使用，其中前期的策划定位、规划设计，到报建、招标采购、施工管理，到竣工验收及后期的运营管理，涉及整个建设产业链的过程，这考验开发商的全产业链综合发展能力。

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04

 考验长期运营能力

产城项目更考验开发商长期持有、运营项目的能力。慢下来，稳健运营，成为操作产业项目的基本要求。

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 城市功能与产业功能的融合问题

深圳产城融合成为发展趋势，可以说园区功能是复合型的（事业发展中心——生活乐园），不仅有现代化综合城市功能，更是人气的聚集区，文化的扩散去，资本的融通区……开发商亚历山大。

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06

产业用地大手笔供应，前所未有

2019年是深圳产业用地供应的大手笔之年。2019年，深圳共成功出让27宗工业用地（2018年，深圳出让工业用地30余宗），12月深圳一次性拿出30平方公里产业用地作为全球招商，重点面向工业，面向产业链缺失环节。

30平方公里产业用地有以下特点：

●36个片区，大部分都有1平方公里以上，个别甚至达到4平方公里，可以满足不同规模项目的需求。

●30平方公里用地全市各区都有分布，其中市域内有25平方公里，深汕合作区有5平方公里。

●36个片区的功能定位涵盖了总部基地、先进制造业、科研教育、文化旅游、金融服务、人工智能、海洋产业等多个领域，可以满足不同类型企业的需求。

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降低企业用地成本，总有一款适合你

深圳产业用地成本低。去年10月，深圳在全国率先实施了标定地价，该标准进一步降低了企业用地成本。其中，重点产业和总部项目分别按照市场地价的35%和70%享受优惠，普通工业用地、新型产业用地楼面价，约为每平方米500和2300元，在特大城市中处于较低水平。深圳还实行弹性年期供应制度，不同类型项目可选择不同年期，对应不同用地成本。

此外，深圳产业空间保障方式灵活。结合不同产业、不同发展阶段的企业需求，可以选择房地并举的方式。需要用地的，可以独立供地，也可以联合竞买，联合竞买的成本会更低；重点产业项目还可以先租赁后出让，年租金按20年的3%。需要用房的，还可以租赁深圳市政府提供的产业用房，非常适合成长期的中小型企业。

所以，对于开发商来说，2020年将是考验其突围的一年，不排除有黑马彪出；

而对于企业来说，2020年将是抢滩的一年，商机涌动，投资热土，产业圣地……来了就有机会。

当然，这只是表象。

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