楼市冰火两重天！下半年政策效应将更加明显

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在密集调控之下，楼市走势成为众多人关注的焦点。但从市场的反应看，既有热点城市成交量下滑、房价松动的趋冷信号，也有部分三四线城市房价上涨、房企业绩优异、拿地热情不减的火爆景象。楼市为何会出现“冰火两重天”的现象？未来楼市如何走？调控政策又是否会有松动？

  冷：信贷指标回落 部分地区房价下跌

在持续的严厉新政之下，炽热的房地产市场正在显示最有力的变冷迹象，6月份房贷增速全面回落；一线城市周边房地产市场不仅成交量下滑，房价也出现松动；一些城市加入限购大军；这些显现似乎预示着楼市狂欢正在远去。

房贷四项指标同步回落

央行调查统计司司长阮健弘通报2017年上半年金融统计数据时表示，去年年底以来，随着我国房地产调控力度不断加大，房地产信贷增长势头回落，抑制房地产泡沫见成效。

一是房地产贷款余额增速回落。2017年6月末，人民币房地产贷款余额29.72万亿元，同比增长24.2%，增速比上年末回落2.8个百分点。其中，房地产开发贷款余额7.76万亿元，同比增长9.8%，比上年末高1.6个百分点；个人住房贷款余额20.10万亿元，同比增长30.8%，比上年末回落5.9个百分点。

二是房地产贷款增量占比下降。上半年房地产贷款增加3.04万亿元，占同期各项贷款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7个百分点。

三是个人住房贷款抵借比率降低。今年6月份，金融机构个人住房抵押贷款平均抵借比，也就是当月批准的抵押贷款金额与抵押品价值之比为59.3%，比上年12月份低2.1个百分点。

四是个人住房贷款期限缩短。6月份发放的个人住房贷款平均合同期限为269个月，比上年12月份缩短了两个月。

限购政策的严格执行和个人住房贷款的收紧，成为住房贷款余额回落的最强“助攻”。东方金诚研究发展部副总经理王青判断下半年房地产销售放缓对居民贷款需求的传导效应将逐步显现。

环京楼市掉入冰窟窿

在北京等一线城市楼市降温的同时，原先受到外溢作用影响的环京区域，比如廊坊等城市的住宅成交量开始明显下降。

进入7月，在燕郊和固安，楼市就像掉入了冰窟窿。数据显示，燕郊可售新房为1784套，均价在2.7万平方米左右，相比3月份破3万，奔4万的房价，环京楼市普遍下跌了2成以上。

今年三月，燕郊二手房均价已达到29879元/平方米的历史性高位，比去年同期上涨了66.86%，新房价格更是从去年开始便出现了一轮“跳涨”，单价接连“破三万”、部分优质项目“破四万”，涨幅甚至高于北京楼市。

自6月除廊坊市政府发布限购政策后，燕郊楼市被打入冷宫。据水榭花城售楼处的一位置业顾问透露，“受楼市调控政策影响，燕郊的房子已经开始出现比较明显的降幅。部分购房者观望情绪明显，而一些着急用钱的业主和炒房客已经开始降价抛售房产。”

固安也不例外。统计数据显示，2015年、2016年固安新房成交均价分别为6740元/平方米、16318元/平方米，而现今，固安新房均价已来到27000元/平方米，两年以来涨幅超过300%。个别楼盘的报价甚至一度接近30000元/平方米。但在调控后，2万元左右的新盘也成交寥寥，二手房的跌幅也超过了20%。

限购大军继续扩围

中国江西网13日消息，九江市政府新闻办当日举行例行发布会，发布关于进一步做好房地产市场调控工作，促进房地产市场稳定健康发展相关情况。发布会透露，从13日起九江市中心城区开始实行住房限购政策，成为南昌、赣州后，江西第三个实施住房限购的城市。

 

  热：房企业绩上涨 拿地热情不减

房企业绩频传喜报

而截至目前，公布6月销售业绩的标杆房企已有超过28个，中原地产研究中心统计数据显示，包括碧桂园、万科、恒大等28家龙头房企6月单月销售4015亿元，上半年合计销售18564.6亿元。

在经历了5月份销售低潮后，6月份房企冲刺半年报，整体销售业绩均有明显提高。不同企业分化加剧，碧桂园、万科、恒大、保利、中海、融创等企业半年销售就超过千亿，其中碧桂园同比涨幅达到了131%，而中小型企业的涨幅则明显低于龙头房企。

对于房企在2017年依然能够刷新记录的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，楼市调控带来的市场影响在二季度末才出现，叠加2016年末的结转，大部分企业依然有收获。另一方面，龙头房企加速转型、布局合理，上涨幅度明显超过市场平均涨幅。

部分土地市场热火朝天

虽然高压的调控政策已令多地楼市寒气阵阵，但南京的土地市场却依然热火朝天。

7月以来，南京市不断加大土地供应，到7月12日已进行了三次土地拍卖，共卖出30幅地块。在7月5日竞拍出首幅配建保障房的地块后，配建保障房似乎成土地拍卖中的标配。据统计，三次土地拍卖中涉及宅地共13幅，全部达到最高限价，配建保障房面积累计达18.94万平方米，无偿交给政府。7月12日拿出6幅地块全部溢价卖出，最后成交总价达84.95亿元。

手笔最大的，要数7月7日出让的九龙湖G20地块。该地块被金隅地产以32亿元拿下，楼面地价达1.98万元/平方米，加上配建保障房的成本，重新测算下来，真实地价约2.6万元/平方米，实际上是创出了地价新高。

在严苛的出让条件之下，房企仍然表现出对土地如饥似渴的热情，说明其看好南京未来的房地产市场。

下半年地产调控政策料难松动

12日，央行公布的数据显示，6月末，广义货币(M2)余额163.13万亿元，同比增长9.4%，增速比上月末低0.2个百分点，再创历史新低。央行调统司司长阮健弘介绍，只要实体经济合理的融资需求得到满足，M2增速放缓可能成为新常态。王青判断，下半年货币政策虽存边际放松可能，但难以大幅放松，资金面将维持紧平衡状态。

也有人认为，历史新低的M2涨幅其实也是释放一个信号，是国家调整经济结构，稳定货币政策，降低金融杠杆的表现，这或许也是全民炒房的房地产经济时代的终止符。苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙表示，M2增速持续回落并创历史新低，或许是一、二线城市房地产市场进入回落周期的又一个信号。

同时，地方楼市政策未有放松迹象。11日，北京市住建委网站对外发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2017)》，正式披露了北京今年在“住”和“建”上的发展思路，进一步明确了楼市调控思路。在备受关注的房地产市场调控方面，白皮书介绍，北京住房需求持续旺盛，加上宏观经济、金融等影响房价上涨的因素并未根本消除，2017年将继续坚定不移加强和完善房地产市场调控，确保2017年房价环比不增长。

交行近期发布的研报预测，下半年房地产调控政策难有明显松动，对热点城市维持严厉，市场需求在政策高压下将趋于观望，成交同比回落态势延续；政策驱动下的三四线楼市还能维持阶段性稳增，对总体销售形成一定支撑。房企各主要融资渠道的限制或收紧，将使到位资金增速继续缩窄；其中按揭贷款规模和占比将双双下降，重点地区首套、二套房贷平均利率明显上调。

中国银行近期发布研报判断，下半年，拉低房地产投资增速的政策效应仍将逐步显现。一方面，房地产库存水平仍较高。2017年房地产待售面积为6.6亿平方米，虽然较2016年初7.4亿平方米的高点有所降低，但仍处于历史较高水平；另一方面，房地产调控的政策效应继续释放，土地购置面积和房地产销售增长均已出现放缓，未来房地产投资增速可能下降。

张大伟表示，2017年，各种融资渠道压力逐渐增加，很多房企资金链风险逐渐积累。从资金及销售等方面看，2018年上半年房企的风险可能加大。

来源丨经济日报、上海证券报、每日经济新闻等

编辑丨李会平   制作丨王皓然

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