半年报收官！多家房企调整策略，透露下半场关键信号......

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截至8月31日，房企半年报全部收官。经济参考网记者根据Wind数据计算，截至6月30日，按照申万二级行业分类下的122家房地产开发企业，合计营业收入9395.92亿元，较上年同期上涨22.94%；合计净利润954.72亿元，较上年同期增长13.90%；除中房股份后的平均销售毛利润率35.31%，较上年同期增加1.86个百分点。

业内人士表示，2019年上半年房地产行业依然处于利润和规模上涨周期，但随着企业间分化加剧，下半年房企兼并重组仍将活跃。因此，在房地产资金持续收紧的背景下，降低负债率，提升现金流或是房企打赢下半场的关键。

营收规模扩大 但增速放缓

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然整体来看，房地产行业依然处于利润和规模上涨周期，但同时可以发现，业绩增长现乏力，增速较去年明显放缓，利润率有所下调。

Wind数据显示，122家房企中73家营收较2018年同期有所增长，占全部房企的59.8%。但营业收入、归属母公司净利润均上涨的房企仅有61家，不足所有房企一半。

8月20日，建业地产发布的半年报显示，截至2019年6月30日，建业地产营收90.68亿元，较2018年同期上升90.1%。期间毛利率和净利润率分别为27.3%和8.5%，分别较2018年同期的36%和12%，下调8.7和3.5%。

华润置地发布的半年报显示，华润置地上半年综合营业额458.5亿元，按年增长4.7%。净利润方面，计入投资物业评估增值，净利润127.3亿元，同比增长43.8%。但从利润率来看，综合毛利率38.2%，较2018年同期的48.1%下滑9.9个百分点。其中，开发性物业毛利率36%，较上年同期的48.6%，下降12.6个百分点。

但也有部分房企利润增长较为明显。万科地产半年报显示，2019年1-6月，营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%，利润总额227.2亿元，同比增长40.97%，净利润更是首次突破百亿大关，达118.4亿元，较2018年同期增长29.79%。泰禾方面，泰禾集团半年报显示，2019年前6个月营业收入145.06亿元，较上年同期增长14.33%；净利润15.61亿元，更是较上年同期上涨58.8%。

对此，泰禾方面相关人士表示，净利润的大幅增长，得益于上半年公司开展项目合作，进行了部分项目的股权转让，提前兑现利润；另一方面销售的稳定增长也起到了重要支撑作用。

降低负债率 泰禾等房企主动去杠杆明显

泰禾集团董事长黄其森在此前的内部会议上曾表示，泰禾在近一年多的时间里主动调整了资金结构。

黄其森说，2018年泰禾主动暂停了拿地，并退了12块地，避免了失误。“例如三四线城市或经济不发达地区，或海南等政策限制较多的地区，如果当时大量购置该类土地，我们的麻烦就不限于目前的问题了。”

黄其森坦言，泰禾是前瞻性地做了调整，如果我们没有提前做，到了今年可能就没有机会了。“我们今年到期的债务547亿，如果说今年才做出调整，可能风险就非常大了。”

事实上，为了降杠杆，除了暂停拿地外，泰禾还向世茂房地产出售了7个项目，累计回笼资金约77.2亿元。

通过一系列的操作，泰禾负债率明显下调。报告显示，截至报告期末，泰禾资产负债率较2018年末下降2.28个百分点，至84.60%；净负债率虽然仍处行业高位，但较2018年末下降126.16个百分点，至258.69%。

同时，有息负债大幅减少，半年偿还338亿元，净资产规模稳步扩大至367.6亿元，环比增长15.3%；同时，经营性现金流净额持续大幅增加至202.2亿元，加权平均净资产收益率7.75%，同比增加1.98个百分点。

黄其森说，到今年年底，泰禾需要偿还的到期债务按照公司目前的销售和回款足以应对。

调整杠杆结构的不仅仅是泰禾，负债率较低的万科同样也做了主动调整。万科集团执行副总裁、财务负责人王文金表示，万科上半年把一些短债转换为长债，融资成本有所上升，这也是造成财务费用上涨的主要因素。

下半年“资金流”仍将是房企重点

万科集团总裁、首席执行官祝九胜表示，下半年的融资环境仍存在不确定性，房企融资将面临一定压力。

张大伟表示，调控的收紧，资金成本大幅上升，是房企净利润率下调的主要原因。“房企拼规模趋势加剧，在调控持续加码的趋势下，房企依然加速拿地。拿地多自然推动了房地产企业的融资需求，房企的资金压力越来越大。

有机构数据指出，2019年从公布销售目标的39家房地产企业来看，其目标增长率均值仅为19.2%，较2018年降低24.8个百分点。销售目标增长率超过30%的仅有福晟、中骏与仁恒置地；对比来看，恒大等龙头房企主动进行战略调整，适当降低销售目标，保持相对平稳的发展趋势。

而与此同时，从信托到境内外发债，再到银行，涉房资金渠道被陆续收紧，房企融资难度不断增大，个人房贷也同时纳入管控之列。8月15日，中国人民银行深圳市中心支行召开2019年下半年深圳市货币信贷与金融市场工作会议时表示，下半年将合理控制房地产贷款的增量增速，严格执行差别化住房信贷政策，严控理财、表外资金等其他渠道资金流向房地产。

易居研究院研究员沈昕认为，下半年各地调控政策松绑的可能性微乎其微，预计下半年市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。

也正因为此，众房企开启“现金流”保卫战。有业内人士认为，在房地产融资难松的背景下，下一步对于房企来说，“现金流”将是输赢的关键。的确，以泰禾为例，在减少负债的同时，大幅度增加现金流。数据显示，截至报告期末，泰禾经营性现金流净额2018年中期为-5.2亿元，2018年末大幅增加至139.3亿元，2019年中期为202.2亿元；现金利息保障倍数4.19，同比增加314.48%，上年同期1.01。

来源：经济参考网

  记者：梁倩 北京报道

编辑：李保金

监制：祁蓉

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