核心城市房价止涨趋稳！未来房价走向，社科院报告这样预测…

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近日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在京发布《中国住房市场发展月度分析报告（2019年11月）》（以下简称《报告》），《报告》运用大数据挖掘分析方法，综合分析了2019年住房市场走势，对2020年重点城市的市场走势作了总体预判。

《报告》显示，核心城市房价止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落。2019年10月，核心城市房价同比微涨0.3%，环比微涨0.028%。纬房核心指数显示，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。2019年10月，10大重点城市二手住房成交量指数为135.61点，比9月下降了19.89%，但仍比2018年同期成交量指数高出45%。在其它条件不变的情形下，二手房成交量的持续下降，表明短期房价上涨动能减退。

北上广反弹过后开始下跌  深圳房价保持涨势。从一线城市近一年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，2019年1季度房价反弹力度较弱，反弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。一线城市纬房指数监测显示，近一年来广州房价同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微涨0.81%，深圳同比上涨5.58%。

天津重庆房价相对低迷，苏州上涨较快但涨势得到抑制。从准一线城市近一年的房价走势看，天津、重庆房价相对低迷。准一线城市纬房指数监测显示，近一年天津累计下跌3.78%，重庆累计下跌2.55%。杭州房价基本稳定，近一年杭州房价累计微涨0.66%。苏州房价上涨较快，近一年累计上涨20.71%。

过半二线城市稳中趋涨，部分城市继续下跌。从近一年二线城市房价走势看，过半二线城市稳中趋涨。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、哈尔滨、长春等同比均有上涨，昆明、厦门房价也有回升。

二线城市纬房指数监测显示，二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中，近一年宁波同比上涨10.41%，沈阳同比上涨9.79%，南通同比上涨9.18%，昆明同比上涨8.20%，厦门同比上涨8.15%。成都、南昌分别同比略涨2.35%和2.32%，年度涨幅相对较小。青岛、济南、长沙、武汉房价相对低迷，其中青岛同比下跌11.67%，济南同比下跌8.89%，长沙同比下跌6.62%，武汉同比下跌3.9%。

三四线城市房价下跌个数增多，部分城市房价涨速仍相对较快。2019年以来，三四线城市房价下跌个数逐渐增多。但受周期异步性、货币化棚改余热等因素的综合影响，少部分三四线城市如临沂、南阳、唐山、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。

珠三角城市群景气度相对较低，长三角城市群景气度相对较高。从2019年各大城市群的市场表现看，长三角城市群的市场景气度相对较高，房价上涨城市比例更大，部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快；珠三角城市群的景气度相对较低，房价下跌比例更大，除深圳、东莞等外，广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌，其中肇庆跌速相对较快。京津冀一带，唐山房价同比上涨较快，秦皇岛、廊坊、沧州等城市同比略涨，而北京、天津，以及张家口、保定、衡水等城市房价同比下跌。

核心城市住房租金下跌，租房市场景气度下降。2019年10月，核心城市住房租金指数为102.74，环比下跌1.16%，同比下跌1.10%。核心城市住房租金继9月下跌速度有所加快后，10月租金下跌速度继续加快。一方面，9-10月属于租房市场淡季，住房租金下跌具有一定的季节性波动属性；另一方面，2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨，但8-10月的下跌态势类似，因而2019年的租房市场景气度要低于上年。

《报告》分析认为，房地产融资政策仍然从紧，但房贷利率趋于回落。2018年底至2019年初，随着定向降准等货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平，房地产相关信贷仍然受到严格的管控，房地产融资政策环境仍然从紧。在房贷利率形成新规下，既使存在房贷利率加成机制，房贷利率中长期也将趋于下降。但在短期内，房贷利率不会有显著变化。

土地市场格局或将发生重大变化，但短期不会对房地产市场构成直接冲击。短期内，由于可用的集体经营性建设用地规模较为有限，城乡土地市场并轨的尝试尚不会对房地产市场构成直接冲击。

抑制住房投资投机方向未变，但调控政策面临边际性宽松。随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降，部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段，虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用，但是也在一定程度上降低了市场效率。作为短期应急手段，一些城市的限价政策中长期效果也不明确，但对市场效率的影响却较为显著。

《报告》预计，2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现软着陆。少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。经济增速下滑，城市化动力减弱。经济增长是城市进从而房地产业发展的源动力。经济增长速度下滑，将导致城市化动力减弱，并使得部分居民对房地产市场预期也发生转变。受外部贸易摩擦和内部结构调整的影响，2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓，城市的人口吸引力相对降低，对住房市场的短期信心也将受到影响。短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。一线房价总体先抑后稳，个别可能上涨。二线城市涨跌并存，但大起大落可能性不大。三四线城市总体下跌。

《报告》最后建议，

1．坚持“房住不炒”，保持调控政策的延续性与稳定性；

2.把好货币供应总闸门，保持房地产信贷规模稳定；

3.落实完善因城施策方略，明确地方政府稳定市场主体责任；

4.稳妥推进住房市场长效机制建设，促进长短期政策目标的均衡协调。

来源：经济参考网

记者：于江 金辉

编辑：魏薇

监制：李保金

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