重磅|银行房地产贷款戴上"紧箍咒" 对信贷投放、房贷利率影响几何？
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2020年的最后一天，房地产金融监管再出重磅政策。中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。具体而言，将综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
接受《经济参考报》记者采访的业内人士表示，房地产贷款集中度管理制度是房地产长效机制的重要组成部分，将有利于房地产市场的健康平稳，有助于防范房地产金融风险和引导资源进一步进入国民经济重点领域和薄弱环节。目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，未来，银行房地产贷款增速将有所下降，而房贷利率料难下行。
房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，本制度出台的大背景是“实施好房地产金融审慎管理制度”。今年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，此次明确的融资管理规定正是此前业内多次传闻的“三道红线”。潘浩说，自座谈会后，“三道红线”的讨论与应对已经对房企产生了实质影响，根据贝壳研究院统计，参会房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行实质调整。而“三道红线”是在资金需求端的管理，此次的房地产贷款集中度管理制度则是在资金供给端的收紧。
招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼也表示，房地产贷款集中度管理制度的出台也有助于进一步防范房地产金融风险，推动房地产与金融与实体经济平衡发展。
董希淼也表示，加强房地产贷款集中度管理，符合近年来“房住不炒”的房地产调控主基调，也能推动金融资源进一步进入国民经济重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下，避免房地产业“吸虹效应”，挤占过多的信贷资源。
值得注意的是，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，表明政策在坚持‘房住不炒’的同时，做到‘有保有压’，有助于推动租赁市场进一步发展。”董希淼说。
具体而言，人民银行、银保监会根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定了房地产贷款集中度管理要求。管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。同时，为体现区域差异，确定地方法人银行业金融机构的房地产贷款集中度管理要求时，可以有适度的弹性。
光大证券研究所金融业首席分析师王一峰表示，该政策是房地产融资宏观审慎安排的细化，是在坚持总体“稳中从紧”的原则下做出的差异化调控，以避免“一刀切”给市场带来不良影响。
中国人民银行发布的2020年三季度金融机构贷款投向统计报告显示，三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，同比增长12.8%，比上季末下降0.3个百分点，连续26个月回落；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8个百分点。
王一峰表示，政策在这个时点出台，预计将对银行业金融机构在2021年以及以后的信贷投放的方向和资产摆布的安排产生较大影响。今年以来，银行个人住房贷款一直“供需两旺”。他预计，未来，银行房地产广义贷款的增量空间将下降，从而带动存量增速也下降，未来，银行房地产广义贷款增速将向银行整体贷款的平均增速收敛。“在供给下降的情况下，预计房贷利率会有上行压力。”他说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，根据政策导向，房地产贷款比例和规模今后会进行调整，房贷利率也有上调的可能性。
王一峰特别指出，一些中小银行出于经济回报、风险考核和资本节约的原因，今年以来对个人住房贷款业务积极性较高。在政策的影响下，预计中小银行个人住房贷款业务增量增速将有所下降。
潘浩也表示，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
值得注意的是，管理制度还设置了过渡期，以保证政策的平稳实施，促进房地产市场和金融市场平稳健康发展。
《通知》指出，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
“设置一定过渡期，表明整改和调整的方向是明确的，但也会把握好政策的节奏和力度，给不达标的机构以充分的整改的空间和时间，保持市场平稳有序发展。”董希淼表示。
中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度答记者问称，目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。
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