提醒买房的荆门人！这个“坑”涉及户口，危害超乎你想象…

你周围是否有人在买二手房时

遇到过这样的情况

房子买完后

前房主的户口

一直不迁出去

        所谓户口逾期迁出，就是指大家在买卖二手房时，还涉及过户的问题。很多房主办理了产权过户手续后，迟迟不按照合同约定的时间迁出户口。

表面看来

好像没给购房者

带来多大伤害

但实际上有很多潜在风险

而且售房者还需要承担违约责任

 上海浦东新区法院就曾判决这样一起案件

逾期迁出户口一方被判支付违约金7万余元

因为买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时，

约定了补充条款：

即在规定日期之前

售房者必须迁出户口

如果发生逾期一日

就需按照房屋总价款的

万分之五向买方支付违约金

直到房内户口全部迁出为止

逾期迁出户口的违约金标准

合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也就是说，如果在购房合同上，约定了逾期迁出户口的违约金问题，在售房人不能按照合同约定履行时，就需要像上述案例一样，支付违约金。

但是违约金的支付没有统一标准，按照合同法解释，如果当事人主张约定的违约金过高，请求适当减少的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量。

也就是说，法院会根据过错程度酌情调整违约金，具体为多少，还要看具体的案子。

户口逾期迁出的危害

另外，售房者户口迟迟不迁出，也隐藏了很多风险：

1．债务纠纷问题：当前房主出现债务纠纷问题时，银行、贷款公司等追债人有可能会按照户口地址投递法院传票；

 2．新增人口问题：前房主在一定情况下是可以增添新户口的，一旦发生这种情况，将会继续增加购房者户口迁移的难度；

 3．价值问题：现在大家对户籍的问题很重视，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。

 4．拆迁问题：目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本很有可能会增加额外不必要的麻烦。

 5、学籍问题：很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。

如何预防户口逾期迁出问题？

首先大家需要详细了解关于户口的问题，在购房合同中，要详细约定相关问题，明确写在合同里，必要时也可以去当地派出所亲自查询核实。

如果是通过中介买房的话，也可以委托中介代为核实房屋的户口，核实后要求中介机构出具书面核实报告，并加盖公章，防止一些中介人员疏忽或欺骗行为给自己造成损失。此外，必须注意的是，合同中约定的户口迁出时间一定要在房屋登记过户之前。

在合同里也要明确逾期户口迁出的违约金问题，一般的中介合同中，都会在“权属转移登记”中作出详细约定。

买房人还可以通过预留房屋尾款对售房者施加压力。预留的尾款应当在合同中明确说明，先迁户口然后再交付房款，约定好顺序防止对方恶意违约。

小小的细节居然会酿成这样严重的后果

太可怕了！

有涉及到房产买卖过户的亲们

千万多注意了！

来源：人民日报、江南都市报（侵权请联系删除）

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