本文作者：思思妈妈，由网易文创人间工作室（微信公众号：thelivings）授权转载
2018年，我在加拿大就职的中文报纸发表了一条名为《政府投资20亿建XX项目，XX地房价应声而涨》的报道后，一位IT工程师于先生打进热线电话，异常气愤，给我足足上了20分钟的课：“又有一批中国人要被割韭菜，你们中文媒体又在被人家当刀子使唤！”这样热心的读者，以前在中国不太有，而加拿大常有。后来，爱说敢说的于工就变成了我的采访对象之一，每逢有区域房价的稿子要发表，我都会听听他的意见。一天，于工跟我讲述了他在加拿大投资房子被套的经历——前几年，他卖掉北京的房子，赶着在大温哥华一处房产“价值洼地”升值前夜，连买两栋大地（大面积）house。可如今月供小1万加元，房租却只能收到3400，缺口只能靠打工往里填。因为这笔投资，他从有产者变成了大负翁。以下，就是于工的自述。Part 1 北京的房子，卖！我是在2015年从温哥华赶回北京卖房子的。我在北京的房子买得早，当时几乎有将近7倍的增值。我微信里的大学同学群、邻居群、中学发小群，每个都活像是房地产专业人士业务探讨群，每天一睁眼，群里总有几百条在讨论房子——房价涨得大家幸福而惶恐：“怕这就是顶了，房价要崩盘。”
想在加拿大发财，除了中彩票，也只有靠“买房翻新”的路子了。房产经纪Tomas是我以前的邻居，比我移民更早，也醒事更早，已经给自己置了两个房子收租。他常给我传授“发财经”说：“买大地旧房，Flipping（翻新）！”Tomas说的Flipping，也是很多华人的生财之道——低价抄底一处大面积、几十年房龄的house，住满一年后（这是加拿大翻建房屋要获利免税的最低期限），向政府申请翻建，重新将房子内外装修一新后倒手出售，卖房收益远超装修成本。曾有一个华人房产中介在网上介绍经验，说自己指导一对巴基斯坦移民夫妇做“旧屋翻新”：第一单练手，58万入手一套低端raised-bungalow（加高平房，能让地下室露出地面采光），花50天装修，到后来出手，净赚4万；再做第二单，62万进、82万出；然后是第三单……让我和老婆下决心去炒房的，还是当时加拿大媒体爆炒的一个“官员腐败”的新闻：温哥华一个大官，退休后被罗品信（Gregor Robertson，温哥华市长，国内某曲姓歌星的前男友）返聘做了城市规划委员会的委员，然后他做房产经纪的儿子就在一条老街上花了280万加元买了个老旧的duplex（双拼屋，联排别墅的一种），父子两个一家住左边，一家住右边。一年后，这条街被市政府宣布改变规划，以前“双拼”的地，现在可以修公寓了。于是官员的儿子迅速推翻老房，改建成了6房公寓，评估价960万——父子两家净赚将近600万加元。官员的儿子将自己的那一半公寓脱手就搬出去了，实现了财务自由，官员还住在里面。媒体将此事爆出，舆论一片哗然，都怀疑是当爹的提前给儿子透露了政府内部的规划消息，但最后查无实据，大众也只能嚷嚷一阵作罢。但那次改变规划，似乎将一潭死水的温哥华房价搅动了。华人圈口口相传，说政府要推出个建桥的大工程：“大温”边缘有个T社区，靠海，风景绝美，唯一的缺点就是交通——从那里往来温哥华市中心只能靠一条老旧的隧道，交通在高峰时段拥堵无比，上班族都没法住，于是那里就成了“西人”的老龄社区和价值洼地，房价比“大温”其他卫星城足足便宜了40%。万尺大屋（相当于1.5亩），老房子的话只卖60万加元（折合人民币300万左右），而过了那条隧道，150万以下都很难买到独立屋——大家都说，这桥一建好，贯通南北，交通一松绑，就算T区的房价只是追平其他卫星城, 买房子获利也不得了。
回到加拿大，T区的房价已经应声而动，之前60万加元随便买，80万可以买准豪宅，而现在大家抢着给加价的offer，都是5万、10万地往上加。Tomas近水楼台先得月，一个卖家叫价89万的大house，他用95万自己先拿了——反正要涨，就不计较这点小钱了。老婆抱怨我说，该多让一点钱把北京房子早点卖掉，看上去我熬了俩月没有跌价卖，但是温哥华这边的房价涨幅早就把北京那边熬来的钱吃掉了。2015年12月，我花110万买下了在T区的第一个house，“万尺大地”，很新很漂亮。这房子条件严苛：open house（开放参观日），一个西人房产经纪对一群华人顾客表示：“这个房主卖了房子后要到温哥华岛上去养老，但是他那边还需要一年才能交房，所以房款在completion date（交割日）要全部给完，但是possession date（交房日）得要一年以后。”先交钱后入住，这样的苛刻条件放在平时肯定没人同意，但我们是要囤地不是要住房，所以只加了5万，就拿下了房子。我卖房的钱和老婆的联名账户都在C银行，这个house我付了将近40万加元的首付，其余向C行申请贷款。银行的客户经理办贷款熟练得像个麦当劳的点餐员，看到我俩的收入，她笑容满面地把我们的资料输入电脑，就告诉我“贷款批了”，基准利息不到2%——我们选的这种3年固定利息的是月供3200加元，和中国房贷利息比起来简直是在捡钱。我和老婆接下来的周末都花在参观T区的open house上——不能指望Tomas，他帮一大堆人看房忙得飞起，我们要囤第二套房，看好了再通知他。看房时，来来去去遇到的都是华人，房产经纪差不多都是西人——因为T区那些西人老头老太太们要卖掉房子住公寓，不可能找个沟通困难的华人经纪来挂牌。这些西人经纪们可能掀起了学中文的热潮，有几次见到我们进门，就生硬的汉语来了句：“你豪！（你好）”。甚至有西人经纪问我：“为什么最近这么多中国顾客来看房？是有啥特殊的事情要发生吗？你可以帮我介绍一个中国的助理吗？我实在是很想和他们沟通，但是我中文不行啊！”我心里偷笑：你们真是迟钝，政府要修桥，房价要上涨，这么大的事，难道都反应不过来吗？
2014年80万加元可以在T区买“大地好房”，2015年80万只能买“大地旧房”，到了2016年，T区已经基本没有100万以下的房子了。这一年，温哥华的中文报纸三天两头写“T区房价暗潮涌动”——其实早就不是什么“暗涌”，房价已经疯到把BC Assessment（卑诗省政府的房价评估报告，每年评估一次，以此为依据收取地税）扔进了废纸篓：2015年我们看房的时候，通常卖家的标价还是政府评估价，往上加五万八万就可以拿下；到了2016年，政府评估110万的房子，卖家就挂到了130万，评估130万的房子，敢挂180万。随便一套房子，都是十几个华人在看，争着抢着把价格抬起来。T区的西人老人们通常打理不动花园了，就会卖掉独立屋去住公寓，所以放盘量不小。但后来从太平洋对面飞到这里、持旅游签证的看房的中国人更多，通常有华人房产经纪带着他们，先到广告牌转一转，拍照留念，然后就像中国国内北海的参观团那样，一口气看上四五栋房子——虽然T区的房价在温哥华本地华人看来已是疯了，但是在中国人看来，比起北京上海的房价，“那就是渣渣”。在北京和我喝酒的哥们也飞过来住在我家，让我介绍了个经纪，加入买买买的行列——他闺女要读UBC。那时我们两个特别有“共识”：“要有历史眼光，不要看现在买成多少钱，关键是它以后要卖多少钱，把杠杆放大——现金捏到手上就贬值一条路，只有买成房子，才能享受城市的增值。过去在北京我们埋头打工，连世纪城开盘都不敢去看，结果赚的工资不到房价涨幅一个零头，这就是教训啊！”这个哥们在UBC看了3次房，就下offer买了个公寓。他遗憾地说：“可惜我不是这儿的人，没时间买个house来翻造。你要把你的地利用好，到时候翻造缺钱，我们北京的哥几个都可以来入个股。”
大概是外国买家税起了作用，2016年秋天，T区热得冒烟的房价终于降温了，看房人中不再有明显像游客的人了。在UBC买房的那个哥们听说了这个政策十分高兴，同时又后悔当时只买了一套。我也心中暗爽：“看吧，加拿大是我们的！”我一边谈着offer一边继续看房，几轮往返之后那套豪宅基本谈妥，160万拿下，比我预想的低了整整10万——谁说房价是压不下来的？全看政府是不是够手黑。我又去申请贷款，没想到第二栋房子的贷款开始闹起了幺蛾子。C行的客户经理妹妹翻来覆去地算了半天，面有难色，先让我提供了一堆材料。几天后，她告诉我：“政府现在有个压力测试，对不起啊，总行驳回，我们行不能贷给你。”我说我账上的钱，付首付是宽裕的，我和老婆的工资也够高，为啥区区90万的贷款就是申请不下来呢？经理妹妹说：“因为你们这是第三栋房子，你们夫妻名下有两个贷款，已经把你们凭工资可以用的贷款额度用得只剩30万了，根据我们的贷款政策，你们是不能把两个人总收入的1/5用来还贷的——房子会涨，也会跌，贷款只能按照贷款人的还款能力来。”我心里暗骂：X，只把1/5的工资拿来还贷，那北京的房子都没人能买了！怪不得你们西人没有像我北京的哥们一样，动不动几套房，投资策略都太保守了。一半的工资还贷又有什么问题？我和老婆早就做好了打算：节衣缩食供房到2022年，等桥修好了路通了，房价暴涨，再卖房子，准备退休。经理妹妹见我不甘心，建议我去找mortgage broker，就是活跃于各个银行之间的贷款经纪。他们能够比较各行的政策，C行不给我贷款，总有别的银行会接单。我和老婆找了四五个broker，他们思路灵活开阔，给我们出了大同小异的主意：之前在T区买的第一栋房，虽然还没有交房，但是可以让房主承认给了我们租金——一个月3500加元就可以了，不用老头真给，看上去能“增高”我们的收入即可；然后，再把现在要买的豪宅，预估个4000元/月的房租收入。这样，我们的收入就陡然增高了将近10万加元，贷款获批的希望就大了。另外，找父母朋友借钱，让他们打到我账上四五十万，再签个“赠款”的证明协议，让钱在我们账上放2个月，这样银行也会看到我们“资本雄厚”。这些事我都照做了，但几个broker依旧没有什么消息。卖家的经纪天天催我定completion date（交易日），说否则没收定金。Tomas天天催我抓紧落实贷款。终于，一个broker通知我说，有个我在加拿大从来没有听说过的小银行同意贷款给我，但利息要8%，每月本金利息一起还6800块。另一个贷款broker直接通知我老婆，一个私人贷款公司可以给我们贷款，12%的利息。我在加拿大还从来没有听说过这么高的利息——银行存款利息2.5%，都敢宣传是“高息存款”，而我们T区第一栋房子的贷款利息，也才2%。时间紧迫，为了不让卖家没收我们10万块的定金，我和老婆忍痛接受了小银行的贷款。我俩深夜不睡，仔细算账：账上留着20万，应付2022年之前的开支应该够了，就算政府施工再啰嗦，2022年大桥不能完工，那我们支撑到2025年也绝无问题。那一刻，我无比感谢我和老婆的工作，做“码农”虽然不富，每个月总归是按时开薪，不穷的。Part 4 温哥华房子交割 背上150万贷款到了2016年底，两栋房子终于交割完毕。北京的房子变成的首付，让我和老婆在T区坐拥两个房子，2.5万尺的“大地（相当于4亩地）”。除了我们现在住着的“小排屋”的贷款，又新背上了150万贷款。但是我和老婆都觉得轻松，像完成了一桩大事——在北京的房产增值中，捏着钞票的人都哭了，只有捏着房产证的人才笑得出来。那套房子我们1999年买的时候才6千人民币一平，卖成5万一平，收益早就盖过我们这些年的工资。2017年对我们来说，是艰苦的一年。光是两套投资房，每月就要还8400加元的贷款，但这远远不是全部：上半年春天，各种费用如雪片一样飞来——市政费，每套房子快2000块；地税，小房子5000块，大房子8000块；房屋保险，一套3000块，一套4000块——平摊下来，为了这两个投资屋，我们每月要多支出小1万。我和老婆的收入看上去还不错，但是那是税前工资，领到账户上，年薪10万也不过是每月6500块，根本不够“填坑”。不行，房子，必须要出租。一直听说加拿大租房水深，我找了个华人租房中介，将T区的两套投资房挂牌出租。租房中介先给我说了一通困难：“这里到市区交通不便，所以上班族是不会来租的。只有我们有资源有渠道，才能找到租客。”困难如此之大，所以租房中介得先收半个月房租当“签约费”，每月帮我收租时，还要收5%的租金当“服务费”。但好像也没有他说的那么困难——不到一个月，两套房子就都顺利出租了，一套找到了西人租客，一套租给了中国陪读妈妈，只是租金和当初给银行画的“抵按揭”的大饼相去甚远：两栋房子加起来房租只能收到6000块，直接扣除中介费，一年也就是5万，不够我们要支付的费用的一半。房客住进去，所有的维修费用是房东出的，翻翻2017年中介给我们的账单：3月，厨房的水管漏了，中介让工人去看一眼，90块，再来修一次，180块；半年后又漏了，工人紧急出动，“加急费”700刀；割草的，80块一次，一个月至少两次——后来，我和老婆常常周末自己去割草。不过，2017年房子涨幅真叫人激动。工作郁闷的时候，我和老婆两个就查BC assessment，越看越开心：两套房子已经涨了40万——靠打工，要猴年马月才能存下来这些钱来？现在就是这两套房子在吭哧吭哧地给我们打工啊。Tomas也很开心，没事儿就查assessment给每个客户们报喜。他自己在这一轮也买了两栋房子，据说他手上的客户，买三套的有，买四套的有，亲戚之间凑钱买一套“超大”的也有。看来，像我们这样只买两栋房子的，已经是保守又保守的了。Part 5 发财梦破灭政府换届，我根本没有注意，平时“码农”们忙得连去投票都没有时间，也搞不清楚什么是新民主党、自由党，换谁上去都无所谓。但坏消息来了，这次上台的是个“穷人政府”，温哥华本地西人同事聊天说，新政府班子专门劫富济贫，承诺是要平抑制房价，把温哥华的房价打下来。政府很快给了我们颜色看看，2017年底，官方宣布：隧道变大桥的方案不成熟，不修了，要重新勘察。看到这个消息我以为是在做梦，开车约上Tomas赶紧去再看隧道两边——广告牌还好好的立在那儿呀，没有撤。再说，这隧道如此老旧，勘察也做好了，承包商也找了，将近1个亿加元已经扔到海里去了，说不修就不修了吗？可加拿大政府就是如此儿戏，前任政府的决定，说推翻就推翻，看媒体的报道，推翻得还文绉绉的，借力打力：《环保组织认为，修大桥会占用农田》《素里和兰里城市长反对修桥》《新政府提出16种可能性，需重新论证》我心里暗骂：难道他们现在才发现占用农田吗？老政府宣布要修桥的时候这些环保组织、这些市长都死掉了？再多的可能性，无非就是修桥、修隧道选一个，隧道已经老到快塌了，难道上一任政府的论证就不能用？西人媒体一片骂声，中文媒体也一片骂声，可无冕之王再有言论自由也骂不倒政府。人家依法行政，依法否决了过去的议案，依法把过去的承包商都开掉，宁可赔违约金，也要慢条斯理地论证完毕才做。我和老婆的发财梦差不多破灭了一大半，唯一的希望是这个已经老掉牙的隧道即将达到使用寿命——新政府不管怎么论证，总得修吧？否则隧道塌掉了，难道让十几万住在T区的人从海上飞过去？我和老婆常去Tomas家参加聚会，聚会的主题就是痛骂新政府。根据我们阴谋论的思维，这就是资产阶级政府搞腐败——新政府看这35亿加元的大饼都被老政府找来的承包商分完了，那怎么可以？必须要推翻原来的方案，从勘探到规划，到修建全部由“自己人”来干一遍——至于承诺的2017年底动工，那是上一任政府承诺的，跟我们无关。Tomas和我仰天长叹：还是中国好啊，中国政府说修路就修路，说修桥就修桥，只要列入了计划，总归是要修的。谁知道加拿大搞民主是这样的？只要换人，政府说过的话，立过的牌坊就都不算了。在被各种媒体及变成在野党的老执政党暴骂了一番后，新政府不紧不慢地表示：我们是很关心民生，我们愿意先花4000万来对老隧道进行修缮，一边修补一边等着更好的方案。于是修桥这事，在2018年就凉了，那些要下水的钢管子，就在宣布2022年桥建成的广告牌下面堆着，堆起了铁锈。
2018年初，看BC assessment的评估，我们的房子还在涨。那已经是纸上富贵了。Tomas告诉我，评估是落后于市场的，像2018年看到的涨价，其实是2017年7月的市场情况。买家就像退潮，从T区退走了。Tomas还住在T区，是因为客户天天催着他：“赶紧的，帮我把房子租出去啊！”Part 6 摇钱楼变成吞钱楼因为不可能再捏着房子等涨价，T区出租房的人变多了，房租也就开始跌了。我们的陪读妈妈租客还好，继续租房子，但租豪宅的西人租客退租了。这个工程师租客告诉我们，他离婚了，也丢了工作，还写了一封特别真挚的信给我们：“我很抱歉提前退租，但是生命就像巧克力盒子，你不知道下一个巧克力是什么。”人家都这样文艺了，还能说啥？我和老婆没收违约金，让他走了。接着，这个豪宅就一直空着，中介说：“租得起的中国人老早自己买房了，租得起的西人太少，得慢慢找。”我开始后悔没有在C行不批我们贷款的时候就停手，要是没有买下第二套房，我和老婆也不至于这么被动——原来政府搞压力测试，其实是保护我们这样乐观的投资者的。可新政府的“损招”还没有出完。2019年的11月，一个在报社工作的朋友转给我一条新闻：《卑诗省这税真奇葩，三种人住自己家，要交一大笔空置税！》我看了这条新闻，再去看西媒的新闻，研究了三四天，才算明白过来：省政府出台了一个法律征收一种税，叫做speculation and vacancy tax，就是针对我们这样的囤房人的。这个税规定：没加拿大身份的人，例如陪读妈妈、留学生，哪怕只有一套自住房，也要每年交2%的空置税；有加拿大身份的人，政府允许你有一套房子不交税，多余的房子，如果一年不能出租6个月，那就按照估价的0.5%每年也交起税来。这个法律在一读二读的时候，都是鼓掌通过，连中文媒体都没有提出异议——中国人不关心政策，也没足够的华人议员读懂这个些弯弯扭扭的条文。一直到3个月后被批准生效了，才有税务师犹犹豫豫地、不太有把握地提醒大家：“注意啦，hold住多套房子要交一大笔税，没有身份的只有一套房子也要交税！”那个春节，华人们的话题几乎都是“不敢相信有这么不要脸的税”。但政府是骂不倒的，因为本地西人一片欢腾。他们有房子的本来就少，何况是几套房？新政府的民意支持率，不降反升。我和老婆都有身份，那两套投资房只能交税：160万这套，虽然原价都卖不出去，但是政府评估价已经涨到190万，0.5%，就是将近1万块；110万这套，评估价格已经涨到150万，7500块。我们又背上1.75万/年的空置税。我们只能庆幸自己有身份，否则要交的就是6.8万——但谁说得准，以后这空置税会不会对我们也变成2%呢？Tomas劝我不要卖房，因为是白费劲，反而撵走了房客，让我供房变得更加艰难。他给我分析：“温哥华的房产本来是全靠中国热钱的，现在还有哪个中国游客敢买房？买了就像养了个销金兽，100万的房子，先掏20万的外国买家税出来（外国买家税已在2018年初涨到20%），然后每年要贴2万块空置税进去！温哥华房价就算再能涨，利润空间也被税收吃得干干净净了，热钱是跟着利润走的，没有利润，谁来接盘？现在只能靠死撑。”在UBC买房的那个哥们更倒霉——即便他女儿住在他买的房子里面，也属于“空置”，不把房子租给别人，就每年交空置税2万块。他不知和我通了多少电话，在咨询了一圈税务师后，加进了华人群，在里面找了个同样悲催的中国家长，约定：你的儿子来住我的房，我申报一份房租，交租金的税金；我的女儿去住你的房子，你也去交一份租金的税。虽然哥们这样免去了2%的空置税，但是“房租收入税（房租的1/4）”同样得交，一年又贡献了几千块给政府。我哥们说，2019年春天，大学城的中国业主们忙得不得了。他们打包把自己的“亲房子”挂出去出租，再搬到人家的房子里面去住，交租金。“资本主义国家就是这样拉动GDP的，折腾有房子的人，收了税再去补贴没房的人”。房屋空置税出台后，温哥华的房价降了，房租也降了。T区的出租房源大增，房租肉眼可见降了1/6。2016年和我差不多同一时间买房的一个中国人，150万入手的房，如今评估价掉到了113万；另一家做生意亏了的中国人，则把180万买入的house挂牌126万在卖。才3年，账面就亏了1/3，而且就算这样，都没有买家。Tomas无精打采地告诉我，如今在T区挂牌卖房子的人，都只敢卖180天，卖不掉也赶紧撤掉牌子去出租——因为要是一年出租不满6个月，就得交空置税。而现在来看房的人，不是建筑商，就是走路遛弯儿的邻居。我对本来不满意的租房中介现在简直快卑躬屈膝了——得求着他找租客。逢年过节，我还得记着给那个陪读妈妈发个红包，告诉她：“租金明年优惠一个月，后年也优惠一个月，欢迎你在娃娃毕业之前都一直住下去。”我和老婆常常念叨，要是留着北京的房子，2020年最少都能卖到900多万人民币一套了。2015年，北京那边一卖，5年亏300万人民币，而温哥华这边一买，两栋吞金兽，每年吞进去10万加元。现在，我知道又有一些华人投资者，又有了“新题材”——“天车（轻轨）”，号称要30分钟从温哥华市中心到素里和兰里，贯通东西。
本文转载自「人间theLivings」
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