WeChat ID solarbe2005 Intro solarbe索比光伏网每天21点为您提供太阳能光伏行业最新光伏政策、光伏市场分析、光伏企业重大活动、光伏行业会议话动等！ 更快，更准，更全点行业讯息都在这里，赶快点击关注吧~！ 投搞邮箱info@solabe.com 从资产安全角度来看，光伏分布式项目有别于地面项目，其屋顶本身的租用属性就决定其面临的法律风险相对更高，这也是其可融性不佳的主要原因，另外，屋顶自身的防水、承重以及各种矛盾纠纷也让分布式始终处于不温不火的状态，直到地面电站规模收紧，屋顶分布式才成为诸多前期以地面投资为主的企业蜂拥转向的战场，但这并不妨碍其风险产生的影响，笔者以自身经验和各位分享一下分布式项目，屋顶的那些事： 项目立项前 项目立项前，主要体现为法律风险的调查，除了业主风险调查，还需要注意以下问题。 1）载荷要求 项 1 厂房及屋面应满足相关国家标准  《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）  《建筑抗震设计规范》GB50011-2010  《构筑物抗震设计规范》GB50191-93  《建筑设计防火规范》GB50016-2006  《钢结构设计规范》GB50017-2003  《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002  《屋面工程技术规范》GB50245-2004   《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205-2001 2 建设光伏发电系统的屋面载荷要求 A.轻钢结构建筑彩钢瓦厂房钢架及檩条必须满足以下条件：  恒载：铺设光伏发电系统后恒载额外增加15kg/㎡（即0.15kN/㎡）。  活载：轻钢结构建筑，屋顶活荷载不低于50kg/㎡。  B.水泥屋面必须满足条件：  恒载：铺设光伏发电系统后恒载额外增加35kg/㎡（即0.35kN/㎡）。 3 判定输入文件 建筑结构施工图（含总说明） 2）屋顶租赁 屋顶风险点 风险因素 处置办法 后续风险 房屋本身合法，无被拆除、禁用风险 依据相关法律，面临被拆除或被禁止使用的几种情形： 1）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设； 2）未经消防验收或消防验收不合格； 3）建设单位在竣工验收过程中存在违反国家有关建设工程质量管理规定行为； 承租人在签署租赁合同之前，应首先要求房屋业主提供四证： 建设工程规划许可证 竣工验收证明 消防验收证明 房屋产权证明 屋顶租赁合同签署前，房屋未被抵押、查封 根据相关法律，发生以下两种情形，屋顶租赁合同将无法履约： 1）在签署屋顶租赁协议前，房屋已经被抵押。债务到期，屋顶业主（抵押人）还未清偿债务，债权人对其拍卖、变卖导致所有权发生变化； 2）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 1）承租方在签订屋顶租赁协议前，前往当地的不动产登记部门对出租方提供房屋、土地的产权进行调查，了解房屋、土地上是否存在抵押权。 2）在屋顶租赁协议或能源管理协议中增加因抵押权人实行抵押权的特别赔偿条款；或者与抵押权人约定在其行使抵押权后继续维持租赁合同效力。 一旦发生“拍卖”、“查封”等意外，下述2种情况，屋顶租赁人可以证明房屋租赁协议签署在房屋产权变动之前，可以“买卖不破租赁”为由，要求新产权所有者继续履行租赁合同。 1）租赁合同的当事人在抵押、查封前，已向房产管理部门登记备案、或办理租赁合同公证的；（实践中，有企业出于税负、登记繁琐等考虑未进行租赁登记，这给光伏电站25年的生命周期内房屋租赁权潜藏了法律风险。） 2）有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的，如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。 屋顶出租房有权签合同 根据相关法律，以下几种情形，业主对建筑物无全部所有权： 建筑物（居民楼）产权分散问题 业主对建筑物专有部分享有单独所有权，即对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务；共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。 专有部分：一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。 共有部分：指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分由全体业主共同使用。 对于住宅楼、大型市场等建筑物的屋顶，由于产权较为分散，其屋顶的出租、利用需要按照业主委员会或业主大会的议事规则，经过合法有效的民主决策程序后方可进行租赁。建议事先做好建筑物产权权属的调查，规避相关风险。 2）承租人转租问题 屋顶承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 2）承租方在签订租赁合同时应确认转租人的出租行为是否经过出租人的同意，要求出租人出示房屋所有权人允许其转租房屋的授权委托书，并在租赁合同中明确约定转租人违反上述规定时应承担的违约责任。 合同期限是有效的 1）屋顶租赁合同期最长20年 就屋顶租赁协议而言，属于我国《合同法》规定的租赁合同，根据《合同法》的规定：租赁合同期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 分布式光伏项目一般项目为25年，建议在合同中约定租赁期限为20年，同时约定协议到期之后，双方对该协议以补充协议形式续签5年。 2）能源管理合同 分布式光伏项目以能源管理协议的方式开展，通常采用“电价优惠、屋顶免费使用”的形式。由于不满足“租金支付租赁物使用权对价”这一典型租赁合同的构成要件，仅签订了能源管理协议而未单独签订租赁协议的项目，是否应当适用于《合同法》对租赁协议期限上限的约定存在一定争议。 能源管理合同的期限为25年应该是不违反现行法律法规的，鉴于目前仍有争议，为稳妥起见，建议在能源管理合同中约定项目周期为20年，并同时约定：协议到期之后，双方对能源管理协议以补充协议形式续签5年。 拆迁补偿问题 房屋被征收、拆迁，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收房屋“所有权人”给予的补偿包括： 1）被征收房屋价值的补偿； 2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； 3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 显然，补偿是给房屋所有权人的，屋顶承租人并不是征收补偿的直接主体。 补偿标准：实践中，各地对于房屋征收的补偿标准存在差异。有案赔偿款比例补偿，有按面积补偿，有按前三年的平均效益补偿，等等。 在屋顶租赁合同中，对其停产、停业损失是需要预先与出租人进行约定，并明确房屋面临征收时的停产停业损失的计算方式、征收补偿的分配比例，以保护自身的合法权益。   留存好相关资料：光伏安装的许可证明以及购销合同等可以证明光伏价值的资料。1许可证明：光伏并网申请表，电力公司盖章文件(非居民大的项目需要发改委备案文件)。2购销合同：和安装商签订的合同盖章原件，付款凭证。 项目立项后 项目立项后，除了进行方案设计，还需要和屋顶业主提前沟通防水事宜，防止后期扯皮推诿，产生纠纷，例如，针对屋顶防水不佳的情况，可以视业主意愿，由业主先重新做一次防水，或用前几年租金承担此费用。 屋面防水处理遵循的一般原则是：宜导不宜堵，保证节点处理在暴雨积水时能顺利的让水泻掉而保障屋面不漏。 对于必须打孔破坏原屋面的情况，则要做到因地制宜，根据不同情况做不同处理： 混凝土平屋面 新建建筑，通常在设计时就应预埋螺栓，按照常规做法做好屋面防水。而对于已有的建筑，在设置光伏组件基座时，防水层应铺设到基座和金属埋件的上部，并在地脚螺栓周围做密封处理，穿防水层处用防水密封胶填实，另外可以在基座下增设附加防水层，即使基座顶部发生渗漏，雨水也不会到达结构层。 对于混凝土平屋面的已有建筑，若使用化学锚固螺栓固定支架，应首先确认保护层或使用面层的厚度。对于单位面积承重较大的预制楼板屋面，可在屋面现浇一定厚度的混凝土层，固化后利用化学锚固螺栓固定支架。 上覆瓦片的坡屋面 确认打孔深度，将化学锚固螺栓固定后，螺栓穿过瓦片的位置应使用防水密封胶做良好处理。化学锚固螺栓具有承载能力大，抗疲劳、耐老化等优势，对基体无膨胀力，不产生挤压应力，因此，不会对屋面防水造成不良影响。 金属屋面 需要将光伏系统的钢结构穿透原防水层及压型钢板，固定在建筑的主体钢结构上;再参照金属屋面防水做法，进行隔汽、保温及防水处理。施工的重点是去锈蚀、密封、对基层及外围涂刷防水涂料。 施工 根据设计和施工流程进行，可参见相关文章，此处不做展开。 工商业屋顶光伏电站设计建设全攻略（附配置清单） 家庭光伏电站设计安装全攻略（附配置清单）点击即可查看！ 保险 作为后期财产的主要保障形式，保险险种的选取和投保时间不可忽视。 光伏发电项目常见保险种类有：安装工程一切险及第三者责任险、财产一切险、营业中断险、机器设备损坏险和公众责任险。 险种 内容 投保节点  投保时长 安装工程一切险及第三者责任险 安装工程一切险是指各类民用、工业和公用事业建筑工程项目在安装过程中因自然灾害或意外事故而引起的物质损坏或灭失；第三者责任险是指在保险有效期内因在施工工地上发生意外事故造成在施工工地及邻近地区的第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。但不包含其他原因导致的第三方疾病责任（意外事故造成的人伤除外）。 施工开始前 覆盖建设期即可 财产一切险 由于自然灾害或意外事故造成保险标的直接物质损坏或灭失。 竣工验收后 全生命周期 机器设备损坏险 在生产经营过程中，因设计或安装错误、操作失误、碰电、超电压等原因构成突然的、不可预料的意外事故造成的物质损坏或灭失。 营业中断险 营业中断保险又称利润损失保险，是以企业财产保险为  基础所投保的险种，它所承保的风险与企业财产保险所保风险是一致的，企财险承保的是火灾、爆炸、雷击等自然灾  害和意外事故，营业中断保险同样承保这些风险；但不同于主险，营业中断保险承保的是间接损失，如营业中断期间的  毛利润的减少，维持费用等。营业中断保险作为财产保险的补充保险，为企业应对风险提供了更为完善的保障。 公众责任险 第三方发生意外事故造成的人伤和物损的经济损失（意外事故不一定是投保人的过失造成的，如下雨导致地上有水造成客户滑倒摔伤等）保险人因保险事故而发生的仲裁或诉讼费用以及事先经保险人书面同意支付的其他必要的、合理的费用。 注：财产一切险与机器设备损坏险的区别： 1）财产一切险针对整个固定资产（包括但不限于设备），机器设备损坏险针对的是设备； 2）财产一切险主要自然灾害或意外事故造成的损失，机器设备损坏险针对的是内因造成的损失（因设计或安装错误、操作失误、碰电、超电压等原因构成突然的、不可预料的意外事故造成的）。 综上，屋顶分布式光伏存在较多不确定因素，除了法律文本上要做充分考虑，也要在项目实施中对施工单位做出明确要求，防止环节疏忽，导致意外风险，面对业内如此轰轰烈烈的抢占屋顶资源，小编认为，切不能拿着地面的思维做屋顶项目，杜绝因抢工期而人为疏漏各种风控环节以及地面电站常见的偷工减料，以免害人害己。 责任编辑：晓光伏 （GF-Solarbe）  来源：N能源加减法 追踪报道 SNEC各大企业那些事！ 那些2017年即将消失的补贴政策... 全国上网电价与销售电价一览表 湖南分布式光伏省补0.2元/度  光伏拆迁补偿问题解析与实际拆迁案例分享！ Reward 长按二维码向我转账 受苹果公司新规定影响，微信 iOS 版的赞赏功能被关闭，可通过二维码转账支持公众号。 Scan QR Code via WeChat to follow Official Account