“房地产税”要来了！2017年房价终于要跌了？

导语 ：曾经被认为是降低房价的“利器”房地产产税再次进入人们的视野。2017年房价终于要跌了？

日前，国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，引起全国人民的关注与热议。在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的。”确定了房地产市场向着打击投机、防止热炒的方向推进。曾经被认为是降低房价的“利器”房地产产税再次进入人们的视野。一时间，不少人开始着急了，2017年楼市难道是要变天了？

房产税和房地产税一样吗？

关于房产税和房地产税的讨论持续了很长时间，从2011年至今，每一次房价暴涨都会掀起房产税的大讨论。但讨论的多了，很多人连房产税和房地产税都混淆了。

事实上，在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种，但有名称相近的“房产税”。房产税开征于1986年，适用范围较窄，仅限于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税,因此对百姓生活基本没有影响。

而房地产税，则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单一点说：“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。

从最直观的感受看，房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本，无疑和百姓生活与利益息息相关，为此备受关注。另外值得注意的是，在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用“房地产税”这个概念。“房产税”似乎已退居二线。

那么，房地产税在2017年是否全面推行呢？按照北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的说法，本届人大任期到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。

房产税能否成降房价利器？

房地产税作为最近一年大家讨论地最为激烈的话题。普遍都认为房地产税的出台有利于控制房价，这个深得民心的观点，让百姓对房地产税的期望也越来越高。我们通常对于房产税能够抑制房价上涨的解释是：有了房地产税，持有多套房的成本将大增，准备购买多套房子的投机者踯躅不前和已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来，相当于增加了供应减少了需求，而一项商品供应量增加需求减少势必引发它降价。那么，房地产税究竟能不能够抑制房价上涨呢?

在这个问题上，新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康则没有樊纲般乐观，贾康表示，如果说房产税跟房价没有关联，这个观点不成立，税负在住房的保有环节从无变有，会影响、引导方方面面有关主体的经济行为及选择，进而影响房价。贾康指出，房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑。所以不能说房地产税这一因素决定了房价。所以，指望房地产税降房价的，该醒醒了。

而且，从经济学的角度来说，影响商品的价格只有两个根本因素：一是供求关系;二是货币供应。所谓供求关系，即某项商品需求多而供应少，则价格必定上涨;需求少而供应多，则价格必定下跌。所谓货币供应，即印了过多钞票的时候，钞票就不值钱，也就是通常所说的通货膨胀，这个时候所有的商品都会不同程度地价格上涨。

那么，开征房地产税，是影响供求关系还是影响货币供应呢?不用说，肯定不是货币供应，因为能够影响货币供应的，其实只有央行的印钞机。那房地产税真的能够象人们所期望那样，能够改变整个商品房市场的供求关系吗?答案显然是不能，因为新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在房产刚性需求占据市场主导的今天，由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产，真的不足以起到降低房价的作用。

刚刚，深圳楼市突现惊人一幕！

近日，深圳市规划和国土资源委员会在其官网上公布了2017年1月的新房成交数据，几乎让所有的人大吃一惊！

数据显示，1月份深圳这个实际生活着大约2000万人口的城市，只成交了1652套新房。跟上月相比下降了23.6%，跟去年同期相比下降了69.7%！最令人震撼的是：1月份，福田区只成交了1套新房。

上图是深圳规土委公布的福田区新房成交截屏，我们可以看到，深圳的这个“首善之区”（市委市政府所在地）只成交了1套新房，面积是228.07平方米，单价是每平米10.65万人民币。

数据还显示，福田区的新房库存是1249套。事实上，目前福田区只有三四个新盘在售，这个区已经没有什么土地了。但按照1月份的销量，福田区的“去化周期”将非常漫长。

毫无疑问，跟牛市里动辄四五千套的月成交量相比，深圳楼市目前的确是入冬了，而且寒气逼人。

上图是深圳过去12个月的新房均价和成交量走势图。我们可以看出，去年3月25日深圳出台楼市新政和实施“4月加税”之后，楼市成交量就出现明显下滑。去年10月，在出台第二轮新政的时候，曾出现了抢政策节点的现象，成交出现了一波反弹。随后，成交量节节下滑。

虽然成交量下滑非常快，但深圳新房均价却基本上没有跌，呈现高位横盘的走势。其实这也很好理解，新盘事实上是“做市商制”，有开发商护盘，轻易不会降价。但二手房就不同，深圳最近二手房成交价格已经出现了松动。

其实不仅深圳如此，北京等多个热点城市在1月份都出现了成交量下滑。以北京为例，新建商品住宅1月签约2477套，环比下滑了23.8%；二手住宅共签约12860套，环比下滑了28.9%。

春节过后，房价依然坚挺的几个城市，比如北京、广州都减少了房贷折扣的力度，普遍从最低85折上调到了9折。据今天的《天津日报》报道，天津也动手了：

截至2月10日，招商银行、中信银行、浦发银行等均由原来的85折左右上调至9折，光大银行和兴业银行等上调至95折。“之前一直延续的85折优惠现在只有极个别银行能提供了，首套房贷9折几乎成了主旋律”，

首套房贷利率收紧无疑增加了购房成本，以商贷200万、期限20年来算，从原来的首套房贷利率4.14%变为9折即4.41%后，购房者每月需多支付290元

首套房贷优惠减少，事实上等于提高了房贷利率。这是央行在货币市场上加息之后，房贷市场做出的很自然的反应。当然，首先实施这个政策都是房价环比仍然比较坚挺的城市。

按照中央的要求：新房价格环比必须下降！但地方政府担心政策过猛导致楼市暴跌，一般采取“挤牙膏”式的调控措施，分步实施调控措施，不断加大力度，以避免楼市的大起大落。

也就是说，高位横盘、略有下跌，这才是政府想要的效果。上涨当然不允许，但价格暴跌也不希望看到。能暴跌的，只有成交量而已。

所以，2017年的热点城市楼市，在价格上一定是“鸟笼行情”。但成交量的大幅波动难以避免。深圳楼市是率先调整的，也率先入冬。接下来，天津、广州、北京这些城市也会成交量暴跌，慢慢进入冬天。在这个冬天里，买卖双方将陷入僵持阶段。楼市的全面回暖，至少要等到2018年3月以后，也就是政府换届完成之后。

2017年中国房价会下降吗?

2016年，全国多个城市房价出现快速上涨，随后而来的便是多地出台楼市调控政策，在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，多地政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标。

北京、上海、深圳等一线城市和南京、合肥等二线城市近期都曾表态，要控制房价过快上涨，维护楼市健康稳定。比如，北京市副市长陈刚表示，2017年北京市楼市调控目标是保持平稳健康发展，房价环比不增长；深圳市则坚持综合运用金融、土地、投资等手段，有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响；南京市市长缪瑞林也表示，通过落实稳控房价措施，扩大供地规模，加强市场监管，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。

市场预期2017年楼市调控将不断加码，业内普遍表示，未来中国热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件，经梳理发现，目前，北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等城市房贷政策相继收紧，北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至95折，重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率。未来随着随着调控力度的加大，楼市的监管将会更加严格，预计今年楼市或出现持续降温和房价回落。

如何判断房价真跌？给你10大标准！

1：售楼处被砸

没有售楼处被砸的区域市场，房价肯定没真跌。

中国人民有力量，房价只准涨不准跌。在过去的历史上，只要房价真跌了，群主必然会砸售楼处，比如2010年的副中心通州就出现过多次售楼处被砸事件。

2：收房纠纷频繁出现

按照正常的销售节奏，期房一般都是在买房后1年左右时间收房，去年很多城市房价接近翻倍，按道理收房的时间纠纷不会多。

但中国人民是记吃不记打的，只要房价有轻微下调，各种房屋交付过程中的问题都会被无限放大，然后条幅+堵路都会出现。

所以看到这些，基本就代表了房价真跌了。

3：二手房买房毁约弃购，出现断供。

楼市调整的部分媒体报道路径比如是首先将报价混淆成成交价格。但事实上，鉴别房价是不是真跌了，就是二手房买家毁约弃购，甚至出现断供。

对于北京这样的城市来说，房产交易需要核验购房者资格等，基本周期都在1-2个月以上，一般这期间约束买卖双方的只有20-30万的定金，所以在房价上涨周期，很多房主违约成本很低。

在房价下跌周期也一样，如果看到更合适的房子，几百万上千万的房子便宜几十万很容易，所以出现二手房买家毁约，就代表房价才真跌了。

4：中介门店关门潮

这很简单，春江水暖鸭先知，中介门店以为人员流动性强，而且二手房市场肯定是成交量下调在先，后续才会有价格下调。

这种情况下，一般是中介门店先关门潮出现，才会有事实上的房价下调出现。

5：首套房按揭贷款出现基准

不得不说，房价上涨从表面上看就是金融符号，如果银行不在2016年海水一样的放贷，房价一分钱也涨不了。所以房贷一旦收紧，房价必然下调。

6：房贷放款周期超过2个月

贷款周期也一样，正常房贷从过户到放款周期在1个月左右，如果2个月还不能放款，这将导致很多换房难以交易，周期拉长。所以这也是房价出现下调的一大标准。

7：房地产企业转型

2016年房企赚的盆满钵满，大部分房企加大了投资，所以未来中小房企如果不出现批量转型，房价肯定没有真跌。

8：上市房企降低销售目标

2016年全国房地产成交额超过10万亿，房企销售也水涨船高，标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下，房价肯定不会跌。

9：房地产上下游行业哀鸿遍野

房地产是中国最重要的行业，如果房地产价格下调，上下游几十个行业，包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。所以现在看还早。

10：地方政府开始救市

从政策角度看，房价真下调的时候就是政策开始放松的时候，过去10几年，任何调控政策都是有效的，但结果都是在有效后，出现了政策放松，所以只要楼市还在调控，特别是信贷调控还在继续，房价就没有真大跌。

一旦不出政策了，开始救市了，基本就代表房价真跌了。

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大伟看楼市（ID：zdw123zdw123zdw）作者：张大伟

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