百亿美元的南非大项目，黄了！但他的胆识与折腾，不服不行！
文丨华商韬略 · 华商名人堂 王中美
1月19日，已经易主的上海证大发布公告，以总价18.1亿兰特（约9.99亿港元）出售其位于南非约翰内斯堡沐德坊的物业，为期三年的投资以亏损3082万港元而终结。
其实，早在2015年，上海证大创始人戴志康就宣布退出地产界，成为地产大佬中告别江湖的第一人，但他2013年操盘的南非地产项目仍被寄予一丝希望。如今消息一出，意味着戴志康在地产上的最后一梦灰飞烟灭。
初出茅庐 负债一个亿
戴志康自称“玩主”，其地产项目不仅蕴涵浓厚的“中国风”情结，还喜欢和艺术挂钩。而在外界看来，其所谓的“玩”还有另一层含义：这位玩主总喜欢玩大的，接连计划以几亿、十几亿的资金撬动几百亿的项目，这让他倍受关注，但有些项目最终还是迫于资金压力令他决定放弃。
戴志康喜欢“蛇吞象”的高杠杆游戏，与他的金融从业经历不无关系。
1964年出生于江苏海门穷苦家庭的戴志康，从小就立下志向——考上最好的大学、学会高效赚钱，因为有了钱才有自由，才能做想做的事。
1985年，戴志康从中国人民大学国际金融专业毕业后，顺利考入“金融黄埔军校”——中国人民银行研究生部攻读硕士。1988年，他入职德国第三大银行——德累斯顿银行北京代表处，几个月后便成为该行北京代表处中方代表。
尽管这份工作让不少同龄人羡慕，可一向不喜欢平淡的他却总觉得生命中少了点什么：难道就这样中规中矩的蹉跎一生？不拼一次枉来一世啊！
1990年，时逢海南大开发，数以万计的热血青年奔赴海南淘金。戴志康在大学校友的召唤下，果断辞去德累斯顿银行月薪2000元的“高薪”工作，踏上了海南热土。
戴志康先在海南证券当了三年部门经理。他目睹了中国股市的从无到有，“没有股份公司就去创造股份公司；没有股票就去自己创造股票；没有法规，我们就帮政府设立法规。连股票票面我都设计过。”这让戴志康有种创造历史的感觉。
1992年，在业内崭露头角的他受命创建了中国第一只证券基金———富岛基金，并出任总经理。在其运作下，基金第一次融资就募集到了6000万元，主投股票和房地产，没用几个月，戴志康就轻松赚了500万。这一年他28岁，在金融界声名鹊起。
然而，正当戴志康热血沸腾准备大举发力时，却当头挨了一棒。
1993年，国家针对投资过热的势头，采取强有力的宏观调控，股市大跌，因为用了杠杆，戴志康不仅赔光了之前赚到的钱，还负债一个多亿。
那段时间，戴志康感觉到前所未有的沉重，每天都在反思自己究竟错在哪里？为什么有的证券公司活了下来？他开始大量学习投资与投机心理学，学习在国内还少有人知的索罗斯、巴菲特投资哲学，决定重新聚拢力量，寻找机会。
一年后，机会来了。1995年股市一片低靡，有的甚至跌到净资产以下。戴志康觉得这是一个绝好的抄底机会，他要利用索罗斯和巴菲特的理念好好大干一场。
他和同事奔赴全国各地，对目标上市公司进行调研。最后凭借一摞厚厚的可行性报告，找到了愿意出5000万合作的一家企业。他以这笔钱加上之前筹借到的2000万现金作杠杆，最终以2亿资金投入股市，押注“苏常柴”，最终大获全胜，套利2亿多，彻底翻身。
而彼时，戴志康与校友一同创建的上海证大投资管理有限公司也在惊险之中挖到第一桶金。在1995年“327国债事件”中，有“中国证券教父”之称的管金生做多头，戴志康选择了空头。结果，管金生大败，戴志康从中赚得了几百万元。（点击阅读：7分47秒，他从昔日“教父”变成经济罪犯）
进入1999年，方兴未艾的互联网行业引起了戴志康的关注，他悄悄建仓“中信国安”等一批网络股，果然随后爆涨，戴志康在市场狂热之际全部清仓。2001年上证综指创下2245点时，证大已从股市全身而退，赚个盆满钵满，成为净资产2.5亿的专业理财公司。戴志康预测，此后的资本市场大势已去，决定跳出金融圈向更高的目标挑战。
做不一样的房地产
1998年，为应对东南亚金融危机，刺激内需，国家推出住房制度改革，宣布停止福利分房，让房地产市场化，房地产行业迎来前所未有的巨大风口。嗅觉敏锐的戴志康决定拥抱趋势，迎风而立。
2001年，在几大一线城市中，上海的地价最便宜。当时流行着“上海太大，交通不便”等唱衰上海地产的说法。但戴志康只考虑两个因素：价格和当地的经济实力。他倾尽所有快速拿到了足够开发十年的2000多亩土地，成了第一批开发浦东的地产商。
对于造什么样的房子，戴志康的想法有些另类：“很多人把房地产看成资本和筹码，可我把它当作生命的场所来看待。房地产不只是容身之所，还是中国人的精神家园。”于是，戴志康在建造“广厦千万间”的同时，还把中国文化和历史的应用放在与生意同等的地位。
那一段时期，上海业界特别迷外，房企建的大部分房子都是欧洲风格。戴志康心里不服气：作为一个中国人，为什么找不到一个合意的中国式房子？他问自己，“我喜欢典雅的苏州园林，我也喜欢时尚的上海都市，那么，我为什么不在上海做个当代的苏州园林呢？”
于是，在世纪公园东邻，一个融合现代文化和传统文化的顶级别墅豪宅区——九间堂应运而生。它以简洁的外观配合绿园碧水，以起呈转合的空间变幻营造出“庭院深深”的幽静之美，一举成为“中国顶级富豪最集中最喜爱的别墅居住区”。据称，包括马云在内的富豪都在此购买了物业。
深耕住宅地产的同时，戴志康还一头扎进了商业地产，其处女作是位于浦东联洋国际新社区内的大拇指广场，这是上海唯一一个拥有艺术馆的社区商业。它摒弃了传统的巨型购物中心模式，让22个独立的建筑体呈现不同风格，错落有致的布局。广场中最显著的位置则是戴志康花费300万元收藏的法国超现实主义艺术大师恺撒的名作——“大拇指”雕塑，广场也因此得名。2005年，大拇指广场入选上海十大城市景观建筑。
堪称浦东地标性建筑的喜玛拉雅中心，则是戴志康在一次旅行中被“刺激”出来的作品。他去巴黎参观蓬皮杜艺术中心时深受震撼，“都说上海是‘东方巴黎’，但是没有一个像样的美术馆作为文化地标是徒有虚名的。”戴志康决心要挑战它，造一个关于艺术、关于生活的体验之城，名字就叫“喜玛拉雅”，象征着中国人精神生活的高度。
起初，戴志康认为投入10多亿足够，而当日本国际建筑大师——矶崎新递来一份高达25亿元的建筑预算时，他也毅然决定埋单。远超预算的投入，一度令证大集团资金链捉襟见肘，戴志康甚至自掏腰包购买证大集团旗下别墅资产，补充现金流。
2010年，喜玛拉雅完整地呈现在浦东中心区，人们惊奇地发现，它更像是一件魅力十足的艺术品，特别是支撑整个喜玛拉雅中心的“异型林”，从地下“长出”，别出心裁却自然质朴。在这个庞大的“雕塑”中，除了戴志康一心向往的美术馆外，还有容纳1650名观众的大观舞台、修养身心的会所式酒店、五星级商务酒店和精品商场。
喜玛拉雅项目足足耗去戴志康近30亿元资金和10年光阴，且从财务数据看，喜玛拉雅中心只租不售的经营模式，需要10多年才能收回所有成本。但对戴志康而言，“只要能实现一个企业家对社会的文化回馈，一切都是值得的。”
几个不同凡响的大作出手，又正逢上海房价成倍飙升，证大集团连续多年销售额保持50%以上的增长。到2007年时，戴志康的身家超过百亿，列胡润房地产富豪榜第28位。他也因独特的艺术情怀被誉为“地产圈最浪漫的文艺青年”。而另一边，回望2001年到2006年，中国股市正如当初戴志康所料，经历了长达五年的熊市。
“蛇吞象”难以下咽
一系列的成功让戴志康脑海中的蓝图更加恢宏，他希望未来能做一个“集合”项目，把九间堂、大拇指广场、喜玛拉雅中心的文化理念和经营特色合为一体，进一步做大规模效应。其他开发商通过开发10个项目所赚取的利润，戴志康要用一个“集合”项目全部赚到。在专业人士看来，这可不是一个好主意，房地产业周转期很长，这么大的盘子没有相当的资金实力恐怕会吃亏。
然而，戴志康为了坚持新理想，开始了金融式以小搏大的高杠杆游戏。
2010年2月1日，上海证大以92.2亿元人民币的天价夺得上海外滩8-1地块。这将是戴志康“集合项目”的试验田。按照规划，其建筑体量是喜玛拉雅中心的三倍。但为了尽快收回投资，项目开发时间仅有后者的三分之一。
然而，此时证大账上仅有5亿元，银行存款加净资产总额不过30亿元。第二期46亿土地款眼看到期却没钱支付，每天的滞纳金就高达460万元。在博得一众眼球后不久，证大就不得不忍痛将“地王”转手。
事后戴志康说，房地产宏观调控与银行信贷承诺没能及时跟上，是功亏一溃的主要原因。不过他也意识到，“需要做与自身体量相当”的项目，毕竟，就算资本运作技巧绝顶高超，也应考虑到有“万一”的时候，因为太多的要素是不可控的。
受此重挫后，戴志康“集合项目”的试验转战南京，但无论在体量上还是效果上，都无法逾越其预设的辉煌。
此后，证大又在山东、江苏、四川、河北、内蒙古等地陆续做出十几个商业和住宅项目。尽管每一地的项目还算成功，但经历“上海地王”到黯然退出后，戴志康在业内的地位被认为大不如前。期间，恒大、万科、碧桂园等地产公司狂飙突进，证大却被认为从上海主流地产商沦落为二流规模的房企。
南非造城梦重蹈覆辙
进入2010年，国家针对房地产市场的非理性繁荣，数次出台政策调控。多重压力下，中国房企陆续开始了海外布局，戴志康也不失时机地物色海外项目。他认为，在欧洲、北美等成熟市场，中国资本很难进入核心产业，更多的机会应该在亚非拉。他专程与友人结伴做了一次考察之旅，最终确定将新西兰和南非作为投资重点。
2013年11月，上海证大宣布以10.61亿南非兰特（约合人民币6.63亿元），从南非最大上市公司AECI手中收购了一块20平方公里的土地，包括1600公顷的建设用地、4平方公里的湿地以及200幢历史建筑，将用10至15年时间，投资80亿到100亿美元，建设未来非洲的新金融贸易中心城，在南非打造一个“陆家嘴”。
消息一出，就遭到了各种反对和质疑，最大的担忧便是钱的问题。彼时，上海证大市值仅有20多亿港元，与巨大的投资额相比，这注定又是一场“蛇吞象”的游戏。
金融出身的戴志康不以为然，他已经把资金来源和运营模式都想好了，“就像开发陆家嘴的资金并不是全靠陆家嘴集团，只要做好基础设施，完成一级开发就可以卖了。如果真的缺钱，我就卖几块地呗。”
然而现实是残酷的。在戴志康看来一切合理的逻辑，并没能按设想的轨迹实现。仅一年多之后，2015年1月，上海证大集团发布公告，集团董事长戴志康将其和女儿手中持有的上海证大42.03%的股份以每股0.2港元转让，该价格相当于每股0.446港元资产净值的一半，等同于甩卖。同时，戴志康宣布，退出房地产业。
他的解释是：“作为一个产业，一个生意，（房地产）对我而言已经不重要了。这个行业太拥挤了，不需要这么多公司。”
戴志康宣布退出时，正是国内房地产火爆发展却又毁誉参半之际，作为第一位正式宣布退出地产的“大玩家”，戴志康的行为被外界做了大量解读。有舆论认为其说辞只是为了粉饰于媒体，有圈内人认为，资金链紧张是戴志康退出房地产的真正原因。某证券分析师说，“上海证大缺钱从半年报就可以看出端倪。2014年中报证大的负债率已经从2013年年底的0.81倍上升到1.13倍。”换言之，戴志康布的棋局过大了。
东方资产管理（国际）控股有限公司接手证大成为新的控股股东后，也没能阻挡证大的日落西山之势，资产负债率更是升至245%。2016年12月3号，证大宣布出售其位于南非约翰内斯堡沐德坊的物业，总代价为18.1亿兰特（约9.99亿港元），其中约3.85亿港元将用于偿债。
从2001年入行到2015年退出，戴志康经历了中国地产业大繁荣的黄金时期，留下了令人称道的经典之作，也留下了些许遗憾。但是，这个曾经的金融、地产之星却并没有离开公众的视线，他的一举一动依旧被关注。
做下个时代的事儿
如今的戴志康在做些什么？其实，他早有打算并付诸行动。“房地产作为一个时代，我认为已经过去了，”他相当自信地说，“我要做下个时代的事儿，我能够看得清未来20年。”
戴志康看到的未来是“文化、金融及投资”，这也是证大转轨后的三大主要业务。
金融是戴志康的老本行，但重披战袍杀回来时，戴志康成了颠覆传统的挑战者。他针对传统金融“媚上欺下”的痛点，在2010年开创了专门服务于中小企业和基层创业者的金融业新模式——互联网微金融，相继创办了以银行助贷业务为主的深圳证大速贷小额贷款，扶植农村经济的海门证大农村小额贷款，以P2P为核心业务的上海证大财富和北京捷越联合。
华商韬略（微信号：hstl8888）梳理发现，经过几年的发展，证大的微金融贷款规模已接近200亿元，管理资金数百亿，在全国建立了500多个分支机构和网点，拥有员工2万人，位列行业前三甲。2015年上海金融界年度“奥斯卡”中，戴志康荣膺“沪上金融创新人物”称号。
在文化领域，戴志康也一直没闲着。他判断，“如今是投资文化和艺术的最好机会。”
纵观美国和欧洲的产业史，每一次经济危机后，都是文化艺术产业蓬勃发展的最好时机。上世纪30年代美国大萧条后，迪斯尼、好莱坞等文化产业异军突起，并成为美国经济发展的新引擎，而纽约取代巴黎成为世界艺术中心，也是在这个时期。
所以戴志康坚信，中国在不远的将来，文化艺术领域会有新的机遇。他表示：“中国未来最大的艺术品市场一定在上海，而证大将成为未来上海文化艺术市场全方位的领军者。”
戴志康把喜玛拉雅美术馆打造成了艺术收藏、展览、教育、研究与学术交流的重镇，先后策划海内外文化艺术展览60多项，与上百位世界顶级艺术家合作。
2009年，戴志康推出了扶持青年艺术家的原创艺术超市，构建起国内一流的原创艺术品交易服务体系。
2010年，作为世博会配套公共艺术项目，证大文化策划实施“归去来兮——艺术让生活更美好”上海浦东国际机场人文环境艺术项目并延续至今，6年来累计观展旅客超亿人，成为弘扬海派文化、渲染城市艺术气息的标杆性项目。
2015年，喜玛拉雅美术馆主办了《敦煌：生灵的歌文化艺术大展》，4个月时间，吸引观众高达32万人，成为2015年度上海市重大文化艺术事件。
一切看似“零打碎敲”的证大文化，于2016年7月21日在新三板挂了牌。
与此同时，戴志康在投资领域的得力之作也露出冰山一角。
还是在移动互联网风口未到的2009年，戴志康便看好了移动音频，成了陈小雨和余建军创业项目的天使投资人，先后投入2000万。但早期项目方向存在问题，遭受了巨大挫折。当时证大集团的高管们对这个项目很悲观，唯独戴志康对行业及两位创始人充满信心，和创业团队一起敲定了新的发展方向重新出发，并在2012年力排众议再次投了1500万。这个项目就是如今大名鼎鼎的喜马拉雅FM。
找到新方向的喜马拉雅FM仅用两年时间就成长为国内最大的音频平台，手机用户超过2亿，占据了25.8%的市场份额，领先第二名5.2个百分点，也是同行对手中盈利模式最全面的一个。目前喜马拉雅FM估值40亿元，计划在时机成熟后登陆资本市场。
同时，戴志康还在酝酿着健康产业和中医药产业的规划布局，他希望从零开始，运用现代科学技术，重构中医药产业链、生态链。
虽然在三大领域里相继创造了不少机会，但是相较房地产时期，戴志康的关注度已经远不如前。在地产爆炸增长的过去两年里，甚至有舆论将他总结为“失败的出局者”。但是实际情况如何，未来发展是否符合其预判，他能把现在的项目“玩”到多嗨，恐怕只有时间才能揭开谜底。
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