这家房企年报，透露了未来20年房地产发展主线
2018年，是房地产业高喊“活下去”的一年。对华夏幸福而言，这不仅是句口号。
水逆
“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！”这是2018华夏幸福年报中《致股东信》的第一句话。
水逆，指“水星逆行”，常被用来形容面临逆境。可见，华夏幸福过得不轻松。
华夏幸福是家“非典型性房地产公司”，中小房地产公司造小区，大房地产商造广场，但华夏幸福的主业，是造城：产业之城。
2000年之前，原本以建住宅为主的华夏幸福，开始前瞻性地转型产业园区，并在2002年，在河北固安建起第一个产业新城。这套由政府提供土地，华夏幸福出资开发，并负责从产业规划到企业招商运营的“华夏幸福模式”，备受地方政府青睐，也推动着华夏幸福快速崛起。
但靠深耕河北起家的华夏幸福，却也因环京区域限购政策，而深受影响。
2016年，华夏幸福跨入销售额千亿俱乐部，河北贡献了9成的销售面积。当2017年调控升级，限购组合拳不断，环京区域应声量价齐跌。房价普跌超30%，成交量不足高峰期的两成。
中国指数研究院排行榜数据显示，2017年华夏幸福销售额增幅为26.44%，排名从上年第8下滑至第9。
华夏幸福的产业新城模式，在大趋势里，能分享地区和产业发展的巨大红利，但在小周期中，却因回款慢，资金重，给流动性带来不小挑战。
在华夏幸福的应收款中，主要是应收政府的园区结算款。而为了缓解资金压力而不断加大的融资力度，则又加剧了长短债务大幅增长。
到2018年初，甚至有悲观者认为，华夏幸福有资金链断裂风险。
应变
出人意料的是，华夏幸福2018年报大大刷新了悲观者的认知。
首先是业绩增长位列同业前茅。当年，公司销售额达到1627.61亿元，同比增长6.93%；营收实现838亿元，同比增长41%；归母净利达117亿元，同比增长33%。
其次，资金压力得以释放。截至报告期末，华夏幸福的货币资金余额为473亿元，比三季度末大幅增长25%，覆盖1年内到期有息债务1.8倍。而1年内到期有息债务占比，从上年的31%下降到19%，财务健康状况显著改善。
甚至，华夏幸福一如既往地大手笔分红36亿元，同比增长35%。
更加刷新认知的，是“水逆”下的突围。华夏幸福的文化是拥抱变化，董事长王文学也以善于审时度势著称，而2018年华夏幸福的应变之举，可谓稳、准、狠。概括下来，是做了两件事：聚焦战略，控制风险。
聚焦，是继续坚定做强主业。面对大量质疑声音，华夏幸福的产业新城方向从未改变，用王文学的话说就是“诚意正心干好产业新城，坚持PPP模式不动摇”。
PPP项目是难啃的硬骨头，但越是把难的事做好，才越有竞争力，护城河挖得才越深。清华大学PPP研究中心首席专家王守清曾开诚布公地强调：“目前在PPP产业新城领域，找不到比它（华夏幸福）更厉害的。”
坚定的信念下，2018年，华夏幸福又新增了18座产业新城，新增签约入园企业702家，新增签约投资额1660亿元，同比增长51.84%。
更坚定的是，华夏幸福加大环京外发展的脚步。虽然整体拿地慢了，但前几年走出环京的成果却在加速收获，进一步打破了成长的天花板。
2018年是华夏幸福的困难之年，但困难往往与机会并存，布局的成本也更低。于是，华夏幸福咬紧牙关，把握住信心低迷的窗口期，冲向环京之外。
如今，华夏幸福已在全国布局77座产业新城。其中2018年新增的入园企业中，环京区域之外企业占比已超7成，新增签约投资额占比更是超过8成。
体现在销售额上，2018年，环京外区域销售额同比增长109.08%，占整体销售额比例从上年的23.76%大幅升至46.46%。
一系列动作下来，“环京”已升级为扎根全国核心都市圈和产业带。
这不仅是版图与格局的提升，也带来财务改善。除2018年一季度经营性现金流为负，华夏幸福的另外三个季度现金流都是正的。
但对一家已有足够吨位的企业来说，控制风险不仅是节流，关键是开源。2018年，华夏幸福在这方面展现出厚积薄发的应变力。
在收入端，产业新城的优势开始加速释放，招商和服务费渐成收入的重要来源和新增长极。目前，其77个产业新城中的48个，实现了经营型回款，20个产业新城累计现金流转正。为去年华夏幸福取得亮眼业绩，立下了汗马功劳。
针对产业新城“资金重”的特点，华夏幸福以产业新城为平台，与其他企业合作拿地，合作开发。这种“更轻”的模式，既能分散风险，又能在困难时，大家一起共渡难关，机遇里，共享盛宴。
正因为这样坚实的底，2018年，素来以投资精明且审慎著称的中国平安，才在外界唱衰中，成为华夏幸福的第二大股东。
这也大大的增强了公司应对变化，把握机遇的能力和实力。
更新
华夏幸福的年报，将中国房地产未来的趋势概括为“三化”：空间都市圈化、运营精细化、地产金融化。
都市圈化，是国家的战略。今年2月21日，发改委印发了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，其中就提出到2022年，都市圈同城化要取得明显进展。到2035年，要形成若干具有全球影响力的都市圈。
运营精细化，是地产业的大势所趋。经过二三十年跑马圈地式的粗狂发展之后，未来房企之间拼的将是运营能力的“内功”，内功的关键就是更精品，更细分。
而随着国内长期资金配置不动产的需求持续上升，以及房地产企业模式创新的要求，房地产的金融化，也被认为将是行业发展的另一主大主线。
针对这些趋势，华夏幸福提出的战略是，新模式、新领域、新地域。
新地域契合都市圈化的发展。按不同“能级”，华夏幸福在全国28个都市圈中，重点选取了三类进行布局。包括京津冀、长三角、粤港澳为代表的高能都市圈；郑州、武汉、成都为代表的高潜都市圈，以及长沙、西安、贵阳、沈阳为代表的潜力都市圈，最终将其产业新城的版图扩展到15大核心都市圈、近80个区域。
精细化运营方面，华夏幸福把运营服务提升作为重点，将其贯穿到住宅地产业务、商业地产业务的全程。包括：商业地产及中高端住宅业务的运营、康养、长租公寓等新型业务的运营，并持续完成产业新城的城市配套，使其成为“宜居”之城。
针对金融化趋势，华夏幸福则计划在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理切入，并探索如基金、资产证券化等新模式。
“华夏幸福经过2017年、2018年的调整，重新进入一个非常良性正常的经营逻辑上。”在业绩说明会上，华夏幸福董秘林成红对媒体说到：“去年四季度人到位，钱到位，今年一季度地到位、投资到位。”
一系列“到位”之后，这个非典型的“产业新城运营商”已开始新一轮的自我更新。
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