从长跑者，到善跑者，再到领跑者。作 者丨陈 兰华商韬略原创文章，转载请联系客服微信：hstlkf华商韬略·华商名人堂 ID：hstl8888图片：网络、图虫创意
8月23日晚上，杭州举行了一场万众瞩目的“2020年中国卓越管理公司”颁奖晚宴。
这个奖是经过长达5个多月的评审、企业访谈与专家调研，由评审团从制造消费、能源、科技、医疗健康、地产等各个行业层层遴选，最终才艰难评出。▲雅居乐控股公司副总裁兼
地产集团总裁王海洋先生上台领奖
企业经营就像是一场马拉松，在房地产行业里，28岁的它确实当得上一位长跑者与善跑者，通过在经营、管理上的探索创新，在跑出自己的节奏后一直稳健向前。获奖一个星期前，雅居乐刚发布2020半年报，而各项指标都在印证这位华南老牌房企的“稳健”。半年报数据显示，今年上半年雅居乐实现营业收入335.27亿元，同比上升23.7%；整体毛利率为34.4%，同比上升4.1个百分点。营收在上涨，净负债率在下降，截至2020年6月末，雅居乐净负债率为73.3%，较2019年末下降9.5个百分点，处于行业内较低水平。同时，集团在手现金为464.07亿元，现金短债比接近1.2倍，领先行业平均水平。
其中，雅居乐多元化业务迎来收获期，收入占比同比上升3.6个百分点，占比已高达12.6%。鉴于业务表现亮眼，雅居乐中期业绩报告发布后，获得了高盛、美银美林、中金等十多家权威投行的一致认可。大房企常有，好房企却不常见，雅居乐为何疫情下还能跑出亮眼成绩？亮眼成绩里雅居乐又隐藏了什么增长密码？
疫情之下，房地产行业受到冲击，多地政府加大推地力度并给出譬如“疫情期间允许延期缴纳土地出让金”等优惠，加上政策端对房企融资略有放松，市场均认为上半年是行业拿地窗口期。作为善跑者，雅居乐左手拓展线上线下销售渠道，通过与头部电商平台京东合作，与钢琴大师朗朗线上合作直播等方式，保证二季度以后销售端业绩的强劲复苏；右手坚持多方式拿地、拿好地、不拿错地的一贯原则，聚焦五大城市群及其半径范围的优质区域，主动获取抗风险能力强的优质地块。报告期内，雅居乐先后新增20个优质新项目，其中投资额超过6成集中于高能级城市群珠三角与长三角。而截至报告期末，雅居乐在81个城市，拥有5303万平方米的土地储备，其中粤港澳大湾区占整体土地储备的24.7%，储备货值保守估计达2300亿元；长三角占比13.3%，总货值高约1100亿元。前者可以保证雅居乐未来5年的用地发展，后者占有率的稳步提升又能为集团提供长远稳健的收入。与此同时，内生增长的同时，雅居乐双管齐下，继续推进从去年起被放在管理重要位置的降本增效举措，并进一步取得了进展。半年报数据显示，费用控制方面，上半年雅居乐管理费率为4.3%，去年同期为4.9%；销售费用率为2.8%，去年同期则为3.5%；反观利润，其核心净利润与股东应占核心净利润，上半年分别为65.18亿元、53.06亿元，分别同比上升35.6%、32.9%。
基本盘愈来愈稳同时，雅居乐多元化业务，向上走了不止一个台阶。4年时间，雅居乐环保业务实现了从无到有，从0到15亿的成就。上半年环保业务继续迎来小爆发，营业额同比增长69%，毛利同比增长28%。截至2020年6月30日，环保业务上半年新增5个投产项目，环保经整合后持有45个项目，累计已投产达26个项目。物业服务公司雅生活自2018年上市后，业绩持续高速增长，股价也连续翻番。今年疫情宅经济爆发，报告期内其营收大幅上升111.1%。而上半年雅生活完成了对中民物业的收购，其在管物业面积及合约物业面积分别达到了3.53亿平方米及4.91亿平方米。截至6月末，雅生活签订来自独立第三方的合约物业面积占比已接近3/4，这说明雅生活对主业的依赖性已经越来越弱，几乎脱离母体。此外，上半年雅生活实现了多元化的幂次方，在物业服务、资产管理、公共服务、社区商业四个业务板块之外，将触角通过环卫进入城市绿化、水面管理等城市服务领域。如今，各地政府正在把更多的基础服务工作让渡给企业，未来城市服务板块将对雅生活的营收产生很大贡献，预计2021年占比会超过10%，到2023年则会超过30%。而聚焦绿色生态景观服务及智慧装饰家居业务的雅城，在6月份提交了招股书，预计将成为雅居乐旗下继雅居乐与雅生活后的第三个港股上市公司。在二级市场，你找不到一家与雅城集团业务接近的对标企业。市场上可以看到单独的园林上市企业，也能看到装修、家居上市企业，但没有集装饰、家居、园林三合一综合解决方案为一体的且从地产公司拆分出来的企业。目前，中国内地前30强地产商已有25家与雅城集团达成了战略合作，截至2019年底，雅城业务已遍布全国27个省份、119个城市。地产商对产品与服务的要求标准普遍比较高，而近30家地产商愿意与雅城合作，一方面是对雅城业务能力的认可，一方面也说明雅城的第三方拓展能力强大。再看B面，围成集团护城河的8辆马车变身成了9艘战舰。今年雅居乐宣布成立城市更新集团，在尝试招拍挂、代建、产业勾地等多种土地获取方式后，紧随行业风口变成了雅居乐的第9艘战舰。截至报告期末，城市更新集团已经步入正轨，已签订13个合作协议，业务遍布全国6个省及直辖市，包括粤港澳大湾区及北中原地区。目前，集团已锁定建筑面积逾700万平方米，锁定货值近2400亿元。对雅居乐来说，它的9辆战舰都在赚钱，或者正走在赚钱的路上。比如雅生活，上市后股价一路高涨，动态市盈率接近42倍，显示资本市场高度认可，而当期其毛利率为31.9%，净利率高达21.8%。其中新进入的城市服务领域更是一片超万亿的蓝海，目前仅城市环卫业务的市场份额已超3000亿，未来增长潜力巨大。再比如雅城，根据沙利文报告显示，其绿色景观服务在所有地产企业关联的园林景观企业中排在第三，智慧家装在地产企业关联的智慧装饰企业中排第四，处于头部地位。更重要的是，未来三年两个市场有接近8万亿规模的想象力。而这些业务的茁壮成长，对雅居乐未来全面增速、提速必然能起到保驾护航的作用。
雅居乐并不是唯一一个多元化的房企，但却是多元化为数不多的领跑者。这些年房企都清晰地意识到，随着房产从增量时代转向存量时代，行业上半场高增长、躺着赚钱的日子，已经不复存在。越来越多的人意识到：房地产行业已经告别高速增长时代，进入平稳增长的新阶段。这个新阶段跟过去高速增长阶段时的运行方式、市场表现、竞争模式都不同，房企利润在下降，房企普遍都在降本增效，与此同时政策对房地产地价、房价都在控，房地产越来越像制造业。三剑客之一的万科在两年前的秋季例会上,喊出了“活下去”的口号，于是问题来了，地产下半场，房企到底要靠什么竞争？行业大变局之下，多元化发展似乎是房企全部的希望。2018年开始房企掀起了去地产化的热潮，而历史经验也的确证明，综合实力越强的企业最有可能成为胜者。但地产多元化各有不同，有的雷声大雨点小，将自家公司名称中“房地产”“地产”“置业”等字眼进行替换，仿佛多元化进度就完成了一半，或者换个马甲搞点噱头，甚至有借多元化之名进行圈地或融资。名字里没有地产，并不代表公司变成了多元化综合企业，就像互联网领域四五年前金融科技浪潮来袭，许多金融企业在名字里面加上“科技”两个字，依然没有技术基因一样。据克尔瑞统计，TOP100房企中97%布局了多元化业务，然而多元化途中不少房企都陷入进退两难的困境，多数至今还是以地产开发为主，多元化收益几乎可以忽略不计。这些企业不但没有找到行业下半场能增长的“第二条曲线”，反而拖累了主业。正是深刻意识到了市场转变的深层逻辑，敏锐地捕捉到了行业趋势，搞明白多元化与主业的共生关系之后，雅居乐确定了围绕“地产主业”做边界拓展的新成长模式。不难发现，比起那些跨界玩多元的房企，雅居乐的多元化业务与主业地产跨度极其小，“不熟不做”，且具有内部历史基因与28年发展沉淀的特性。众所周知雅居乐掌门人陈卓林，三十多年前是靠雅城做家居做装修发家的，所以在雅居乐内部，雅城的起步比主业房地产还要早7年。根据雅城集团总裁陈璐琳的介绍，雅居乐在家具制造领域已经35年，装饰和园林景观领域也早就通过雅居乐地产切入，只不过之前这些业务属于地产里的专业板块，如装饰工程原来属于装饰管理部，园林景观属于绿化管理部。后来才从地产企业分拆出来，并将装饰家居和园林业务这两块房地产上下游产业整合到一起，有了雅城。在环保业务方面，雅居乐趁着2015年环保政策密集出台，产业即将迎来爆发期的时候趁势而入；而随着地产市场进入存量时代，物业管理越来越重要，蛋糕也越来越大。大环境消费升级、存量物业面积持续增长，物业服务价值的高预期使其成为房企占领服务高地的新风口。不止是房企感知到这个趋势，BAT互联网企业都在大举进入物业管理行业，譬如阿里与腾讯分别依托钉钉、腾讯海纳面向B端，从而搭建连接平台，另一方面则入局新零售、投资生活服务等To C业务。而宅经济盛行的环境下，加上今年疫情让人们深刻领悟到了社区的意义，社区经济成为中国商业的最后一公里，物业也被推上风口浪尖，雅生活不偏不倚，刚好处于风口的企业。依靠这种前瞻与顺势的打法，雅居乐已打造形成地产、雅生活、环保、建设、房管、资本、商业管理、城市更新等多个产业集团并行运营的格局。包括今年6月成立的城市更新集团，也是基于增量市场转向存量市场，这些年国家持续出台一系列鼓励旧改产业的政策。今年两会《政府工作报告》中更是提出，要加强新型城镇化建设，而雅居乐城市更新集团正是在这一背景下成立的。聚焦未来，城市中心尤其是一线城市中心新增土地已处于极度稀缺的状态，城市未来的发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市更新即将成为城市发展的新增长点。从开发商角度来说，当下仅靠传统的招拍挂方式无法获得足够的优质土地储备，再加上当前政策，城市更新项目能够享受政府给予的优惠政策，规避政策风险，城市更新也能成为房企新的增长点。顺势过后，就是共生，房企不仅需要多元化的综合竞争力，还需要产业之间的联动效应确保企业的引擎正常运作。雅居乐产业与产业之间不是被割裂的孤岛，而是一个完整的生态，能相互影响，相互促进，相互进步，产生了协同联动效应。比如，随着环保集团的发展，环保与地产间的业务交集逐渐增多。前者可以通过土壤修复手段推动土地增值，通过生态湿地、景观工程建设，为雅居乐地产项目创造更优质的环境，通过生活垃圾处理及管网工程、自来水厂、污水处理厂等的建设为雅居乐地产提供大配套服务。比如雅城集团背靠雅居乐集团、协同雅生活集团，在雅居乐集团大量物业开发项目及雅生活庞大业主客群的支持下，为雅城集团绿色生态景观与智慧装饰家居两大业务上下游延伸提供空间，最终形成优质生态圈。再比如，雅居乐的城市更新业务在今年上半年成为雅居乐补充土地储备的重要方式。正是这种前瞻、顺势与共生构成了雅居乐多元化的新成长模式，也让雅居乐从善跑者转向一位领跑者。可以预见，未来雅居乐依然会坚持自己的节奏，坚持“以地产为主，多元业务并行”的战略，继续稳健前行。“点赞”是喜欢，“在看分享”是真爱