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官方表态:“租售同权”写入法律,这些城市的房子危险了!

2017-07-27 股票雷达

今天(726日)早上,一条重要的新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候,做了如下表示:

 

将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

 

这,其实就是7天前广州率先提出、并在全国引起热烈讨论的“租购同权”。只不过,这次住建部用的是“租售同权”。虽然有一字之差,但意思是一样的。

 

那么问题来了:第一,这对于中国城市化意味着什么?第二,能抑制房价上涨吗?第三,这对于学位房意味着什么?下面给出我的分析:

 

1、租售同权,将加速中国的“人口大迁徙”,一批小城镇会被抛弃

 

相信很多人都听说过安徽毛坦厂中学,那是中国“高考工厂”的典型。它告诉我们一个永恒的真理——为了孩子,中国的家长什么都可以奉献。也就是说,为了让孩子接受更好的教育,移民、换工作根本不是问题。

 

上图:毛坦厂中学高考的“出征仪式”,场面宏大,有多辆警车开道。


租售同权之后,不仅将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来,还会创造出一大批“教育移民”。


根据统计局的官方数字,中国现在处于幼儿园到初中阶段的孩子,大概有1.88亿人,一半在农村。即便不考虑小城市向大城市的移民,仅农村的孩子如果出来三分之一,就是3000万。大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。

 

如果租售同权成为国策持续下去,必然是高级别的城市人口大增,农村、小城镇的人口不断流失。中国城镇化,将更加确定无疑的变成大城市化、大城市圈化。

 

2、“租售同权”后,哪些城市的房价会跌?

 

在中西部,人口不断流失的中小城市最终会崩坍,最终把当地金融机构带到沟里,因为这些金融机构贷款的抵押品是当地的土地、房屋。

 

下面给大家看一下河南、山西、四川三省的人口流动情况:

 

河南省18市经济与人口变化情况(2010~2016年)

地区

资金

人口

财政

GDP

郑州

138%

36%

161%

100%

南阳

135%

12%

142%

40%

许昌

141%

-2%

129%

79%

新乡

103%

5%

110%

81%

济源

124%

2%

64%

55%

安阳*

94%

-6%

65%

38%

洛阳

138%

-8%

113%

63%

漯河*

101%

-11%

162%

58%

开封*

113%

-11%

193%

88%

三门峡

83%

-17%

101%

54%

濮阳

127%

-18%

139%

86%

焦作*

118%

-19%

96%

67%

鹤壁

108%

-20%

138%

80%

信阳

155%

-23%

178%

86%

商丘

154%

-32%

173%

72%

驻马店*

131%

-36%

190%

86%

周口

157%

-36%

171%

84%

平顶山*

77%

21%

39%

河南

133%

-10%

128%

75%

全国

112%

-0.03%

93%

87%

数据来源于各地区统计局,其中焦作2016年小学生人数未公布,增幅是2010~2015时间段的,安阳小学生增幅是2009~2015年,驻马店、平顶山、漯河2016年统计公报均未公布,其中的资金总量、人口和财政的增幅都是2010~2015年时间段的统计结果。


四川21城经济与人口增长情况(2010年~2016年)

地区

资金

人口

财政

GDP

成都

106%

32%

123%

119%

自贡

172%

5%

123%

91%

广安*

160%

2%

201%

101%

凉山州

136%

6%

93%

79%

宜宾

147%

1%

126%

90%

内江*

128%

1%

163%

88%

泸州

68%

5%

191%

107%

甘孜州

144%

-8%

98%

87%

雅安

129%

-1%

106%

90%

乐山*

99%

-0.11%

86%

75%

绵阳

78%

-4%

138%

91%

德阳

68%

-1%

119%

90%

眉山

173%

-14%

266%

102%

遂宁

163%

-18%

207%

104%

达州

191%

-24%

177%

77%

广元

82%

-17%

142%

105%

阿坝州

33%

-23%

96%

112%

攀枝花

64%

-25%

46%

94%

资阳

66%

-25%

91%

43%

南充*

43%

-29%

99%

巴中

223%

-41%

468%

94%

四川

115%

-7%

117%

93%

全国

112%

-0.03%

93%

87%

数据来源于各地区统计局,其中广安、内江小学生人口未公布,退而求其次采用常住人口数据;乐山2016年统计公报未公布,四个指标都是2010~2015年时间段的变化结果。


山西11城经济与人口增长情况(2010~2016年)

地区

资金

人口

财政

GDP

太原

64%

7%

104%

66%

晋中

90%

-0.17%

56%

43%

长治

54%

-4%

26%

38%

阳泉

56%

-6%

10%

45%

运城

98%

-30%

66%

48%

临汾

61%

-23%

14%

35%

朔州*

68%

-33%

-12%

37%

忻州*

70%

-36%

64%

64%

吕梁

60%

-32%

23%

18%

大同

59%

-33%

61%

48%

晋城

48%

-32%

61%

44%

山西

66%

-22%

61%

42%

全国

112%

-0.03%

93%

87%

数据来源于各地区统计局,其中朔州、忻州2016年小学生在校生未公布,采用的是2015年的数据。


通过上述三省小学生人数过去5年的增减,我们能看到一个更为真实的城镇化图景:中国中小城市的人口流失是非常快速的,其中隐含的金融风险并没有被充分认识到。


对于大城市来说,以教育资源为核心的公共资源开放之后,必然涌入大量移民。


由于人口显著增加,租房需求将更加旺盛。所以,大城市房价很难下跌。也许有人会说:政府不在全力提供政策性住房和公共租赁住房吗?


是的,如果政府真的在“政策性住房”和“公共租赁住房”上发力,的确可以平抑房价。没有商品房市场平稳发展,根本不可能有钱去建设、维护足够的“政策性住房”和“公共租赁住房”。

 

至于租售同权对学位房的影响,比较复杂,我们随后将单独撰文分析。

 

租售同权是社会进步的表现,也体现了政府控制房价的决心。在这个过程中,会出现一些新的、难以预料的情况。所以,新华社通稿里住建部负责人的表态是“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。

 

这里面“逐步”二字,值得我们细细品味。


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