基础设施公募REITs投教 | REITs虽好，切莫“贪杯”
摘要
2021年5月17日，首批9只公募REITs试点落地。距今已一年有余，我们可以看到在当下二级市场，公募REITs大多都为投资者带来了较好的回报。
Wind数据显示，截至5月23日，9只公募REITs上市以来平均涨幅达到15.05%，其中，富国首创水务REIT以42.29%的涨幅暂居榜首；红土创新盐田港仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT、中金普洛斯仓储物流REIT上市至今的涨幅都在20%以上。
数据来自wind，截至2022.5.23
01
什么是基础设施公募REITs？
其主要收益来源是什么？
简单来说，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金（以下简称基础设施公募REITs或公募REITs）试点工作，也代表着境内基础设施公募REITs试点正式起步。
基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。
02
基础设施公募REITs
与股票有何不同？
不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。
在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。
03
基础设施公募REITs？
与债券有何不同？
另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。因此，受基金管理人及资产运营管理机构能力的影响，存在由于运营等因素造成单位价值下跌的风险。
04
基础设施公募REITs？
与普通公募基金有何不同？
一是资金投向不同。公募REITs产品以拥有持续、稳定经营现金流的一个或数个基础设施项目作为底层基础资产，而普通公募基金主要投资标的为分散化配置的股票、债券等。
二是收益来源不同。公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，而普通主动型公募基金除股息、利息收益外，还包括通过灵活调整投资组合获取的资本利得，指数型公募基金的收益情况则取决于指数表现。
三是产品定位不同。公募REITs借助发行人、管理人在基础设施项目运营及投资管理领域的专业优势及资源积累，通过运营维护基础设施项目，来获得基金价值的不断提升，而普通主动型公募基金主要依靠基金管理人的主动投资能力，通过灵活配置资产，实现投资收益。
05
前段时间，交易所市场个别
基础设施公募REITs价格涨幅较大；
对投资者来说，公募REITs二级市场
价格持续上涨有何风险？
结语
建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
2022年6月20日，全市场首批9只基础设施公募REITs基金份额期满12个月，符合解除限售条件。投资者也应当密切关注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相关战略投资者解限份额、流通安排等情况，理性看待公募REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
END
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