导读：
目前，物业管理费的清收是很多物业管理公司比较关心的一个问题，传统的催收模式大家都会觉得比较灰色。汇法网的方法改变了传统的催收模式。
信用时代，创新物业管理费清收模式
信用时代，创新物业管理费清收模式
文/罗京
汇法网在此之前主要经营的是大数据，例如蚂蚁金服的一部分数据是由汇法网提供的，在此基础上延伸出物业管理费清收的服务。汇法网是大数据信用风险管理专业机构，以数据为基础、以综合施压为方法、以信用惩戒为核心来开展服务。汇法网经营的是公共信用数据，而目前中国信用分为两大类：一个是金融领域数据，即中国人民银行征信管理局的行业数据。另一个是社会信用体系、公共信用体系建设，这目前是由国家发改委财政金融司在进行管理，地方发改委也会进行管理。因此汇法网的数据处于公共信用数据中，目前是对金融数据、中国人民银行征信数据的一个补充。今后若要查询信用状况，除了查询金融机构、人民银行征用数据之外，还需要查询公共信用数据。
中国现在正在构建社会信用体系，希望形成“一处失信、处处受限”的战略布局。国家在政策方针上，也鼓励民间和官方共建共用社会信用体系。汇法网与国家发改委也有信息共享的合作，与国家发改委进行了数据互通。国家发改委数据来自于地方发改委，地方发改委又来自于各个局、厅的部门，汇法网在其间所做的就是信用信息的共享。在大数据应用行业中，很多金融机构都会使用汇法网的数据，如信用查询、贷款管理等数据。汇法网所要构建的是一个“贷前风控→贷后预警→欠款催收→不良处置”的汇法信用生态圈。
关于物业管理费的催收，有以下几种传统的催收方法：电话催收、上门催收、诉讼催收等。电话催收时常面临着电话打不通或者业主不愿意沟通的普遍问题。上门催收则时常遇到业主不在家的情况，物业管理公司员工下班了业主才回家，时间上会有冲突和不匹配。诉讼催收也有其局限性。现在物业管理公司收不到物业管理费都知道向法院提交诉讼，虽然中国要求必须立案，但很多物业管理公司在法院立案时常会受到一定的限制。司法改革后，法院需要处理的事务也更为繁杂，物业管理费催收一类涉及金额较小的案件在立案上也更加困难。综上所述，传统的催收会面临诸多操作上的问题。所以汇法网所经营的“催天下”使用了一个新的催收模式，以解决传统催收中面临的找人难、找资产难、催收难的问题。在欠款催收上，汇法网有国家许可的欠款催收资质，在工商系统里也有工商局审批的业务经营许可、行政许可。汇法网现已获批受托代收代缴欠款服务、受银行委托对信贷逾期户和信用卡透支户进行催收服务的经营资质。
关于“催天下”的欠款清收，汇法网采用的是“法律警告+机器人+联合惩戒+综合施压”的模式。一般欠款有两方面原因：一是还款能力，比如金融机构大额欠款多是因为破产了，没有还款能力。二是还款意愿。物业管理费收缴中基本不存在还款能力的问题，主要是还款的意愿问题，多为业主以物业管理服务不好等问题为由而不愿意交。此类理由在法律上是不成立的，物业管理公司提供了相应服务，业主也享受了服务，业主若不愿交物业管理费，便存在着不公平。
“催天下”的催收模式较为简便实用。
第一步，向欠费的业主发律师函。这与一般催收费用的律师函有所不同，一般律师函的目的是为了起诉欠款人，但“催天下”会说明若不配合还款，就会对欠款人的信息进行公开，让金融机构可以查询欠款信息，起到法律上的告知义务。用这种方法，大概有30%收到律师函的业主将所欠的物业管理费交清。大多业主有过贷款经历，知道自己的信息会被金融机构查询及记录，如果有不良信用被记录，贷款就会面临阻碍。对有产者来说，信用方面也是比较需要重视的。
如果还不还，第二步，就把信息放在汇法网大数据信息系统上。在这种情况下，如果欠费业主去找银行贷款或找金融机构办理业务，就会被查到欠款的律师函。查到律师函以后，很多业务就无法办理了。汇法网的业务范围、惩戒范围比人民银行征信中心的范围还要广。业主的欠款记录录入到汇法网的大数据信息系统后，就无法再办理贷款，这就是信用惩戒。人民银行征信中心采集的是银行金融机构的数据，查询也是通过银行查询，来自小贷、互联网金融、租赁方面的数据则用得很少，所以人民银行征信中心在信用数据上有许多欠缺。
如果再不还，第三步，汇法网会进行综合施压，向其他渠道公开欠费业主的欠费信息，比如说向招聘、征婚、社交、购物等平台公开，也会在国家发改委信息共享平台上进行公开。在信息公开时，汇法网不会公开欠费业主的全部身份证号码，而是只公开一部分，中间会隐藏一部分，这也是基于对个人隐私的保护。此外，欠费业主如果到金融机构贷款，可能要把身份信息授权金融机构查询，金融机构以此合法地获取其身份信息。汇法网则是通过物业管理公司委托授权来催收物业管理费，从中获取其身份信息，也是通过合法的途径。在汇法网的系统中输入欠费业主的姓名和身份证号码才会显示其欠费记录，这也是对个人隐私的保护。
如果仍不还款，第四步，汇法网与百度也有合作，如果欠费业主久欠不还，就推送到百度。百度上搜索其名字，就会看见其被催收欠款的律师函，点开函后就链接到了汇法网的系统里，有详细的欠费情况。
汇法网的信用惩戒都有法律依据。在国家关于构建“一处失信、处处受限”的信用惩戒大格局背景下，汇法网也致力于通过自己的商业模式，通过商业创新方法，帮助物业管理企业、金融机构等做欠款清收的业务。
“催天下”解决了几个问题：一是解决了欠款人的还款意愿问题，通过施压来增加其违约成本，倒逼其自动还款，提高其还款意愿。二是解决了诉讼时效的问题，目前物业管理费催收是两年的诉讼时效，将来可能调整到三年，通过第三方系统在平台上发布律师函等信息，法院也是认同的。让第三方来证明之前向欠费者主张过权益。三是解决了失联无法催收的问题，业主找不到了，汇法网可通过身份证号找到新的联系方法。四是解决异地催收的问题，汇法网是互联网模式的，互联网不存在地域的问题，催收工作可在全国范围开展。
综上所述，汇法网费用催收业务的步骤为：首先发律师函，然后以法律警告、信用惩戒、网络公开、综合施压来开展。
物业管理行业最近几年发生了深刻的变化，其内涵和发展方向有诸多延伸。例如中国民生投资集团这样的大公司，也进军了物业管理行业，越来越多的人将注意力放在了物业管理行业。现在这个行业除了做物业管理之外，还涉及养老、教育、医疗等诸多方面，有很多延伸的物业服务。一些物业管理公司也在与汇法网的交流中表示物业管理行业是一个有无限发展空间的行业。
在物业管理过程中，物业管理公司需要解决资产问题，转变思维，提高服务质量，提高经营的方法，提供多样化的服务。如今，物业管理企业若要打造一个综合的服务平台，其内部变革不会很大，真正的威胁来自外界的跨界冲击。要想不惧外界的跨界冲击，还是要依靠服务。把服务做好了，自然有良好发展。举一个实例，在东北的老旧小区，物业管理公司很难收取物业管理费。后来有一家物业管理公司接管了一个此类项目，干脆就不收物业管理费了，而是做理财和养老产业，通过业务创新加强与业主之间的黏性。还有四川嘉宝物业管理有限公司推出了物业管家，几个人管理一幢楼，管理的内容和范围非常广泛。同时设置了体验中心，涵盖了托管老人、接送和照顾孩子的服务。将物业管家做成了一个综合性的服务平台。
要提供更多的服务，就需要启蒙业主。很多物业管理公司认为这不重要，其实这类想法非常错误。各物业管理公司都处于变革和成长的过程中，因此通过启发业主，促成自身提升服务质量和种类，与业主建立黏性，对于抢占行业先机来说是十分必要的。
实际上，催收费用也要建立一个商业规则，只有付出而无回报的生意关系不可能持续长久。首先业主要认同物管的服务，物管为业主提供好的服务，业主理应按约交物业管理费，不然物业管理公司就无法正常有序运作。建立一个良性的商业规则，才能形成一个良性的循环关系，在这过程中物业管理公司与业主之间才能逐渐形成黏性。
现场互动
宋有兴（现代物业杂志社社长、现代物业&公地网联合传媒创始人之一）：现在汇法网利用一个公权的手段去解决一个私权纠纷的问题，比如说公示、公告，动用国家的权力，这有一个法律的台阶一下就跨越过去了。我希望罗总能在这件事情上多给我们一些建议，怎么看待这个问题？怎么解决这个问题？否则这样的手段用起来以后可能会加剧业主和物业管理公司之间的一种对抗。
罗京：首先我们从法律角度来看，《民法总则》、《合同法》、《物业管理条例》等对物业费清收有相关规定，人民法院也有关于物业费清收的司法解释，汇法网的物业费催收业务在法律上是正当的、合法的。物业管理公司为业主提供了服务，业主就要支付相关费用，这在法律上没有问题。
另外，物业管理服务现在没有统一的标准，我跟很多物业管理公司在交流时也发现，存在“地上有一张纸业主就认为卫生不好”等各种各样的问题。但这里面有一些是不归物业管理公司管的，比如房屋质量的问题是属于开发商的，业主都会找物业管理公司，这里面要分清楚。我们在做清收的时候会跟物业管理公司说清楚，哪些是物业管理公司的责任，哪些不是。要解释清楚，讲明责任，尤其在业主说“这个问题没有给我解决就不交物业费”时。比如说有业主的车被偷了，这警察都解决不了，为什么让我们物业管理公司去解决？在催收过程中也遇到很多问题，如果有问题就先进行协商，比如能不能打折。但总之物业费是要交的。如果不交物业费，物业管理公司就无法运行了，这样会形成恶性循环。房产是几十年的事，物业管理服务做不好，房产会贬值。通过律师等第三方机构对物业费催收进行专业解释，有的业主可以理解其中的利害关系，但有的业主怎么说都无法理解。对此，我们也解决不了，只有通过诉讼的方法强制性解决。
孙可[北京大成（昆明）律师事务所律师]：催收前提假设就是欠物业费，而且是没有抗辩权的欠费，相当于事先进入了执行程序。但有一个问题是，如果催收催错了，是不该交这个物业费的，人家有很多抗辩权，这涉及对“催天下”追偿责任的问题。比如说信用卡等，这种问题你们怎么解决？
罗京：合法性也是我们一直非常关注的问题。首先有跟物业管理公司签订的物业费清收协议。所有的催收名单、欠费金额、欠费时间等业主信息，都是物业管理公司提供给我们的。我们有一个表格，根据物业管理公司给我们提供的信息向业主启动催收的程序。这中间我们也有提出疑义的地方，我们会在系统当中提出疑义。比如物业管理公司提供的信息有误，有的业主已经将房子卖了，住进去的是新来的业主。存在此类的特殊客户，在系统中收到了费用催缴信息，我们会对有疑义的地方进行审查，再把这个信息跟物业管理公司进行核实。两方核实后确实是有问题，那就撤下来，不再进行惩戒这一步。我们中间有很强的互动性，通过短信、电话或者到物业管理公司都可以进行沟通，我们在法律方面目前还没有遇到问题，因为中间有良好的沟通机制，在流程当中设有对疑义处进行核实的环节。
（本文作者为汇法网&催天下副总裁。2017现代物业发展论坛“物业产业链——盈利模式拓展”现场报道，编辑/元慎）
原载于《现代物业·新业主》2017年9期/总第401期