房子是你的，没错！但你没权利在小区里任性

导读：每一个业主的利益都与他人联系在一起。重大的公共事务，应当服从集体决定，这是《物权法》的明确要求。

区分所有的业主应当服从多数业主的重建决定

文/颜雪明

深圳木头龙小区旧改烂尾，最近成为深圳一大热点。这个小区建于上世纪80年代，有60余栋多层居民楼，总户数为1,340户，因原来建筑质量较差已经破烂不堪，存在安全隐患。2010年政府将其纳入城市更新范围，给业主的补偿条件是1：1.3（面积）。到2012年，签约业主已经超过80%，之后签约就变得步履维艰。目前，据说已经有98%以上的业主签约，未签的仅剩2%不到，却拖住了整个小区改造重建的后腿。据媒体报道，坚持不签的业主，有的要求“一补二”，有的要求补偿商铺，有的要求按照每平方米15-20万元回购其房产。

“钉子户”已经属于滥用权利

如果这些“钉子户”对土地和房屋的权利是独立存在的，那么他们有权独立做出决定。但在区分所有的住宅小区里，每一个业主的利益都与他人联系在一起。重大的公共事务，应当服从集体决定，这是《物权法》的明确要求。

《物权法》第七十六条规定，区分所有建筑物的重建与改建由“双三分之二”以上的业主决定，达到这个法定多数，其他业主必须服从；如果认为多数业主决定违法，可以向人民法院起诉，请求撤销业主大会决定。除此之外，没有拒绝的权利。

其他国家和地区也有类似规定。比如日本规定，区分所有的建筑拆除重建由五分之四的业主做决定；我国香港地区原来规定90%，近年修改成80%；我国台湾地区规定最宽松，三分之二业主开会，到会人数的四分之三同意就可以做出决定。

一旦业主做出重建决议后，后面的措施非常有力。日本规定，经过业主大会表决以及再次催告之后，少数业主不同意重建，同意重建的人可以行使“卖渡请求权”，要求法院判决少数业主将所有权转让给多数业主，法院判决后不同意者只能拿钱走人。我国台湾地区的“出让请求权”和香港地区的强制出卖制度，都是相同的意思。

我国大陆地区（内地）虽然没有这样完备的规定，但《物权法》已经明确了业主共同决定的原则与比例，这就给区分所有建筑的改建重建提供了基本的法律框架，再说缺乏法律规定，不符合实际。

《民法总则》（2017年10月1日实施）一个重要的亮点，就是第一百三十二条规定了“民事主体不得滥用权利，损害国家利益、社会公共利益和他人权益”。个别“钉子户”的行为，就是典型的滥用权利、损害他人权益的行为。这种“维权”没有任何正当性与合法性。

只有征收才能打破困局

由于我国内地尚未建立强制出卖制度，多数业主起诉“钉子户”，通过法院判决消灭其所有权的途径很难行得通。最有效的办法就是征收。征收的主体是政府，法律要求的三个要件：公共利益、法定程序、合理补偿，在木头龙小区案例中都完全满足。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条对公共利益作出界定，“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：……（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”

木头龙小区既属于政府组织实施的旧城区改建，其中还有相当面积的保障性住房，这就符合了征收条例第八条第（四）、（五）项的条件。木头龙小区在“钉子户”的抵制下已经沦为巨大的拖延工程，1,300多户业主面临住房危机，从救助的角度，政府也必须立即出手。

从实施的可能性来看，“钉子户”只是极少数，对他们依法征收，会得到社会舆论的支持。按照市场价值补偿，旧改企业也有足够实力。所以，实施征收，可以说天时地利人和俱备。根据法律规定，政府作出征收决定，原房屋所有权就灭失了，被征收人再抗拒搬迁，政府就有权强制执行。

放着现成的“法律武器”，政府为什么弃而不用，而纵容这些人滥用权利、影响城市建设？无非是政府求稳怕乱，不想惹事上身。政府是城市更新的主导者，而且政府在其中有巨大的利益，怎么能毫无担当？其实，依法行政是最没有风险的，有法不依才是政府最大的风险所在。

担当木头龙旧改的开发企业，久拖之下承担着巨额损失，也坚持一户一户做工作，决不寻求非法手段，十分难得。相比之下，政府太缺乏担当意识。

未来住宅小区改建重建应当纳入法治轨道

一是按《物权法》，由多数业主决定重建。遇到滥用权利的“钉子户”，学习我国台湾、香港的做法，诉请法院强制转让；仍不服从的，强制执行。

二是公共利益项目，由政府先行征收，然后开发。两种方式都应保证原业主的权利不受损害，但不允许滥用权利、漫天要价，损害绝大多数业主的利益和社会公共利益。

原载于《现代物业·新业主》2017年9期/总第401期