解读成都中优最新规划：调迁百万人口出城缓堵减压，环五环或成未来楼市热点区
中优规划出炉
昨日，市规划局正式发布《成都市“中优”规划优化方案》，将从优化城市空间形态、提高产业层次、提升城市品质等方面对中优范围进行优化提升。成都商报记者采访部分成都房地产及规划建筑等业内人士，谈及该新规对成都楼市的影响。
中优范围
主要以五环路为界形成“中优”规划范围，涉及“11+2” 的区域结构，面积共1264平方公里。中优范围内各行政区中面积大的包括新都区（234平方公里）、双流（173平方公里）、龙泉驿（143平方公里），小的则有青白江（3平方公里）、温江（28平方公里）、天府新区（48平方公里）。
核心词1
优化城市空间形态
降低开发强度：
核心区容积率最高2.5
“成都容积率过高是导致交通拥堵、城市形态较差、特色不突出的主要原因。”《方案》针对降低开发强度，将中优区域分为核心区、一般地区、特别地区，在不同区域内实行不同的住宅基准容积率标准，如核心区最高容积率为2.5，特别地区1.5。商业基准容积率也要实行平均容积率和最高容积率双向控制，如核心区内平均容积率为4.0，最高容积率为8.0。
2
降低建筑尺度：
6栋及以上住宅不宜简单重复
将编制城市设计导则加强管控。如临主要滨河地区、历史文化片区、主要临山地区、主要公园周边、环城生态区，地块内50米以内建筑高度应不超过24米，希望形成高低错落、疏密有致的城市空间形态。商业办公建筑不宜出现3栋及以上简单重复，住宅建筑不宜出现6栋及以上简单重复，面向城市开敞空间和主要道路应形成高低错落的天际轮廓线。
3
降低人口密度
中优区域调减人口185万人
目前中优区域规划人口密度达到1.58万人/平方公里，《方案》提到将通过调迁一般性制造业、调迁商品市场及一般仓储物流、调迁中等职业教育，置换现代服务业和降低容积率等方式，“中优”区域内共调减规划人口185万人，调减后规划人口约为1155万，规划人口密度从1.58万人/平方公里调减为1.36万人/平方公里，每平方公里将减少2200人。
核心词2
提高产业层次
工厂批发市场职业院校调迁出绕城
《方案》提出，中优区域主要承担经济中心、金融中心、科技中心、文创中心、对外交往中心和综合交通通信枢纽的核心功能。通过调迁一般性制造业、调迁批发市场及仓储物流、逐步调迁中等职业教育等方式，疏解非核心区功能，上述调迁近期主要针对绕城以内区域进行，禁止新增布局低端性生产性工业，推动教育资源和医疗资源均衡配置。
2
商办类用地禁改规，社区底商变独栋
对于优化产业形态，将优化现有工业业态，工业用地主要用作工业研发、工业总部、工业营销功能使用。商业、办公类建设项目（含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分）应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。加强社区住宅建筑底商控制，商业应独立设置。严厉查处“破墙开店”及违法建设。
3
将建泛城市绿道的休闲旅游体验区
在注入新兴业态上，从培育特色产业生态圈、建设环高校知识经济圈、建设泛成都历史文化创意街区、建设泛城市绿道的休闲旅游体验区、建设泛成都中心的商业商务服务区等方面来提升。
核心词3
提升城市品质
成都文化特色片区不新增高层建筑
将保护典型反映成都市文化特色的18片城市特色风貌片区及86条特色风貌街道，原则上不应新增高层建筑。特色风貌街道则要以空间尺度、优化景观品质、强化风貌特征、延续传统文化为原则进行控制引导。
2
建音乐厅大剧院足球中心等公共设施
配套上按照国家中心城市标准，建设一批如城市音乐厅、露天音乐广场、四川大剧院、国际足球中心、成都科学馆、奥体中心、文化艺术中心等具有国际水准的重大公共设施。充分利用大型公园绿地，配置公园配套用房及文化、体育、青少年教育、科技等小型公共服务设施。
3
城区路网密度10公里/平方公里
在交通改善上，形成以轨道交通、公共交通、慢行系统多网融合的城市交通体系，加快推进街区制，区域内城区路网密度达到10公里/平方公里，增加“P+R”停车场。
4
全市铺开建绿网，浣花溪少城提档升级
环境提升上总体布局构建河、渠、湖、湿地的复合水网体系，增加小游园、微绿地，天府绿道以“一轴两山三环七道”为主体骨架在全市铺开绿网。文化上则构建形成“一核两带四廊多点”的历史文化展示体系，加强历史城区格局保护，提升打造浣花溪、少城等文化片区。
专家解析
明宇豪雅青城项目副总经理蒋弋：
成都以前主城区建筑密度太高，容积率基本在4.0、5.0，我的理解是为了控制房价。加上偷了很多灰空间，很多小区品质低、特别密，造成交通压力特别大，堵车、空气污染、热岛效应，这些都是不合理的。现在降密度，个人认为是回到正常的城市规划和运营的轨道上去。以前高容积率做法让开发商变成修房子机器，高楼层都差不多，同质化严重，好多年来主城区里没有真正的作品。中优就是提升城市品质。成都如果能有蓝天白云和合理的交通环境，来了不想离开的城市才算是真正成立。
戴德梁行成都公司总经理张裕鹏:
成都公布的中优规划优化方案，将逐渐摆脱过去大城市的通病，让交通不再那么拥堵、居住更加舒适，也更能吸引人才留住人才。同时，对于企业来说，新的用地指标和容积率的降低，将对旧有高密度高强度的开发模式提出更加紧迫的变革要求，新规划下，对项目要求更高。从商业布局来说，新规划下的办公楼、专业特色楼宇的全新布局，将提高城市核心竞争力，更重要的是，在刚需到改善过渡中，资源的配置将会更加合理，土地利用更有价值。
高力国际华西区董事总经理邓懿君:
成都的“中优”是一个很让人喜出望外的规划。一般城市对市中心的规划都是往天上建，成都这次特意提出来要保留一些特色风貌，例如要形成高低错落的天际轮廓线，并且明确地要控制整个“中优”区的人口密度，都非常好。我觉得保留一个城市它独有的特色，就是这个规划里最好的理念，不是每个城市都需要全部建成摩天大楼它才算是一个好的现代化城市。
第一太平戴维斯华西市场部董事陈大荒：
目前成都单中心城市，要多中心组团式发展，就需要产业和系列规划、配套设施吸引人往其他区域走，这样才能解决大城市病。中优的范围本身已经比传统意义上的五城区范围更大，纳入了周边二圈层的几个重要区域，整体功能一体化发展，不仅是降低人口密度，还要降低开发强度，增加公馆服务设施、绿地，降低高度让整个城市更美好漂亮。按照目前的地价，在中优范围的房价应该也会有所体现。
住宅方面，我们首先提出了“环五环”概念，预测成都未来5年将加大住宅土地供应，“环五环”区域将成为市场热点区域，而东南会成为相对比较热点的区域。商业方面，双流、龙泉等区域未来会形成商圈或商业集中区。
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