重磅｜深度解构“大绿地”版图
文/CRIC研究中心 朱一鸣、傅一辰
“榜首之争”后，房企如何通过规模外的指标证明综合实力成为了业内关注的焦点。继万科、万达后，绿地也给出了自己的答案。
1月21日，绿地集团公布了2014年度经营业绩，全年业务经营收入4021亿元，年末总资产近4800亿元。同时，绿地还宣布了未来五年的规划，持续加强金融和互联网方向的探索，力争到2020年业务经营收入达到8000亿元，跻身世界企业100强行列。
事实上，在目标和规划的背后，绿地已经进行了一年的转型和模式创新，为行业竞争增加砝码，未来发展方向也日渐清晰。目前，绿地已经初步形成了四条重要战略主线，若重新整合和梳理，我们能窥探出背后的运作逻辑。
一背靠国家政策，绿地发展四大战略主线
2014年至今，绿地在国内外的房地产主业和其他行业均有新的投资和发展计划。虽然看似分散，却都顺应国家的政策导向。我们对操作模式进行解析和梳理后发现，绿地未来的战略主要可分为以下四大条线：
1、深度参与城市开发建设
这一条线主要顺应了全国各地的新型城镇化，及该过程中的产业导入和发展。绿地以房地产业务为基础，通过多种模式吸引地方政府进行合作，获取优惠的土地和政策支持。而地方政府则希望通过绿地投资建设城市，引入产业，调整结构，拉动经济发展，达成“双赢”。绿地提供的相关业务模式包括：
地铁投资。绿地先后与徐州、南京和重庆市政府签署了地铁工程合作协议，2015年计划新获10条地铁线路。其中，在徐州和南京采用的是“项目投融资建设+施工总承包+物业开发”模式，地铁建设与地铁上盖的商业、酒店、综合体等开发同时进行；在重庆采用的是“项目投融资+项目总承包+区域综合开发+轨道交通运营”，除了前述模式中内内容外，还将承担地铁开通后的运营工作。通过地铁投资，绿地能提前获得核心地块，即可在地铁建设的同时通过物业销售回笼资金，也能等待地铁开通、配套建设齐全后物业升值，规避了城市建设中规划改变带来的损失。在成本方面，上海建工的施工协作及武汉钢铁的铁轨供应很好地降低了绿地的资金压力。
产城一体化。2013年，绿地在与南方航空合作后，在全国各地开发的主要为空港新城，在郑州、南昌、海口等地的项目已启动。此外，绿地在进行的产业合作类型还包括旅游产业新城、高铁新城、现代物流园、电商产业园等，均属于能促进当地与其他城市交流的产业。产城模式颇受地方政府欢迎，原因是绿地在大规模建设带动了GDP后，还能后续将产业引入当地，提供就业岗位，产生税收，甚至成为当地经济支柱。
地标及旧改。这两项业务对绿地来说虽无太大创新，但超高层建筑是绿地的明星产品，2014年共投建2座，竣工2座，截止目前已投建24座，能起到提升品牌的作用；在上海普陀、南昌及与武汉钢铁协议进行的旧改、棚改则能帮助绿地获取日益稀缺的城市中心土地，也更容易获得国开行投放的棚改贷款。
2、海外市场双重兼顾
这一条线则是顺应了李克强提出的鼓励中国企业走出去，输出优质剩余产能。绿地在海外采用了“国内购房者海外置业”和“参与海外城市建设”兼顾的模式。从济州岛的旅游度假项目，到在首尔的中企总部基地双子塔，绿地在海外开发的产品类型越来越多元化，隐含的经济及产业意义也越来越重大。
针对性布局，为国内购房者提供海外置业一站式服务。中国人购买海外项目的主要目的是移民、留学和投资，障碍则是不了解政策、不熟悉法律和无法管理资产等。绿地通过启用GOC平台，整合了移民、留学、旅游、投资、法律、医疗等服务机构，提供法务服务、生活管理、物业管理及租售代理等。绿地在布局时便会选择可满足留学移民等需求的发达国家，服务平台的建立则会提高便利度，促进销售。
参与海外城市建设，通过制造就业岗位融入当地。绿地近期在海外的投资均是与政府直接谈判签约，规避了政策风险，也证明了当地政府的态度：一方面，绿地在海外拓展时会雇佣当地员工，创造就业岗位，培养当地客户群，因此不受排斥；另一方面，超高层地标、综合体、产业新城等产品有拉动经济的作用，同样受到海外政府的欢迎。绿地在美国投建了停工多年的保障房项目，在马来西亚将投建产业园，并进行了在澳大利亚的基础设施建设及在加拿大的产业新城项目的磋商，未来涉及的产品类型还将更广泛。
3、通过商品进口布局大消费
这一条线顺应了国家鼓励的消费以及企业的“引进来”。绿地在海外与地方政府讨论了当地特产的进口，在国内商业地产领域的布局也已同步进行。
进口促进消费，改善经济结构。近几个月，中国的贸易顺差大幅增加，主要原因是内需不足及进口萎缩。绿地的进口贸易对国家整体经济有利，运输和审批的时间自然也会减少。除了韩国外，绿地还计划进口澳大利亚、加拿大和意大利的商品，部分或通过并购海外企业完成。
商业地产及进口超市的运营。绿地与DIG合作的首家进口精品超市已开业，并建立了G-COFFEE等四大自营品牌。商品进口与商业地产相互促进：商业地产为商品销售提供渠道，优质商品则吸引更多顾客进入商业地产。
4、金融将作为其他业务的辅助
这一条线顺应了金融改革，以及对民营金融机构的鼓励。绿地的金融版图越做越大，正从为中小企业融资提供资金，到增加为自身“造血”的功能。
获取金融全牌照，完善业务，服务中小企业。绿地已有小额贷款公司，可扶持中小企业的发展；在贵州的模式则能通过设立产业基金参与国资改革，入股地方国企，将其改制成混合所有制。金融作为“配套”，是绿地与地方政府合作的又一筹码，也能吸引中小企业入驻其办公楼和产业新城。
与阿里平安合作，收购海外寿险，拓宽融资渠道。绿地的发展速度极快，因此资金较为紧张，合作和收购目的均是提供新的融资渠道。此外，通过收购保险企业，建立起以保险为核心、拥有多种金融牌照的金融控股集团，绿地香港平台的主业可能将调整为金融。保险资金将极大加强集团的财务实力。
IPO直投及企业并购，控股一批“绿地系”企业。通过对潜力企业的投资优化财务结构，获取资产增值收益，海外大宗贸易渠道和移动互联网是重点，有利于提高集团影响力和综合实力。
二“大绿地”版图渐明，地产主业整合后能量提升
如果说四大战略主线代表了绿地未来加大拓展的方向，那么将这些业务全部整合后，一个全新的“大绿地”轮廓已越来越清晰。我们认为，通过房地产业务，绿地有规律地进行产业布局和物流平台建立，将掌握线上线下以及进出口重要渠道，形成网络；原有的各类物业、企业和业主资源也将被整合，颇具想象空间。
1、掌握国内外交通命脉
绿地在参与城市和产业开发时，布局实质上有很强的目的性。
绿地投资的产业包括轨交、高铁新城、空港新城等，这将使绿地分别掌握城市内部交通，城市与城市的交通，城市与海外城市的交通。交通的重要性不言而喻，可以说是城市的命脉，而交通要塞周边的地块无论是进行商业地产开发，还是用作物流仓储，都十分有价值。这一张交通网络将是绿地开展其他业务的基础。
再从地域分析，绿地的产业项目分布于西安、昆明、重庆、南宁、郑州、海口等地，均位于“一带一路”上，是未来中国与其他国家进行经济和贸易往来的核心要塞。其余的城市也均有战略意义，如哈尔滨、沈阳空港新城主要用语连结俄罗斯。
2、建立电商互联网平台
掌握了交通和物流后，绿地便能建立电子商务平台，发展互联网产业。在南宁空港新城中，绿地便与联通等企业合作成立了以跨境电子商务为核心的电商产业平台，面向东盟。
这一平台的建立显然是为了与绿地未来的进口消费业务作准备，而其他空港新城中同样能发展跨境物流。打通整个产业链后，绿地能开发出自己的“进口-运输-仓储”管理系统，提升管理效率，降低商品成本，在销售价格上也会更有优势。
3、以项目为商品销售渠道
解决了仓储物流，线上销售平台的建立自然也不存在问题，并能针对所有客户。其中，最重要的渠道是绿地已经建好的各个住宅社区、办公楼、购物中心等。绿地一方面可以在这些项目中设立直销点，并根据项目的定位调整产品的档次；另一方面则可在社区APP绿魔方中提供在线下单功能，方便业主购买。
4、对中小企业的扶持及资源利用
在串联了各板块业务和业主，并确保渠道畅通后，绿地能走的还有从业主到业务的“反向拓展通道”。
绿地目前已经试点了“云商”企业服务平台，主要利用整个集团资源，为绿地商办物业的业主提供融资理财、招商、政务搭桥、海外服务及资产配置等。一些基金和产业中心也被建立用于扶持中小企业发展。
反过来看，在这些企业成长后，绿地同样能优先获得他们的资源，如创新科技产品和技术，优质商品的对外出口等。在海外设立分支时，同样可以选择绿地在海外开发的办公楼或产业基地，想象空间更大。
结语
从今年公布的转型方向来看，绿地、万科和万达显然走在了行业前列。虽然说这三家企业的模式很难复制，但他们内在的运作逻辑仍然值得其他房企借鉴。
万科在房地产行业内的多元化转型路线已经确立，除了商业地产外，还将加码消费体验型的旅游和养老地产，而这一部分可能采用轻资产模式操作，收益率较高，但在这之前万科须先证明自身的运营能力。万达将重点发展文旅、电商和金融板块，投资眼光和执行速度依然是其核心竞争力，万达城项目有望和文旅板块相互促进，但现金流主要来源依然还是销售。绿地进入的领域虽多，却都紧密相关，并与房地产主业有一定联系，战略布局目的明确，整合后的想象空间最大；但高速扩张和多领域投资带来的“副作用”也不容小觑，内部管控和效率应当及时提升——挡在绿地面前的对手只剩下自己了。
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