深度 | 由佳兆业事件引发的对旧改模式的思考
文/CRIC研究中心 房玲 蔡建林
旧改最近越来越受市场关注，越来越多的企业进入或者打算进入旧改业务，为什么旧改会让企业趋之若鹜？过去旧改的发展确实给一些企业带来了巨大的收益，成就了一批企业的飞黄腾达，佳兆业就是其一。但是近期佳兆业然锁盘事件之后，危机迅速扩散，将佳兆业一步步带入深渊。这当中旧改是主要原因，佳兆业事件可以说让旧改的风险跃然纸上。
然而从市场发展的角度来看，旧改未来仍然具有非常好的发展前景。但是此次佳兆业事件也给我们一个警示，旧改固然是块大蛋糕，但是风险也不容忽视，未来如何做好管控与平衡至关重要，不能因噎废食，也不能过于激进。
一、房企逐鹿旧改，两大模式各有利弊
旧改是最近几年市场的一大热点，也吸引了越来越多的房企参与旧改。仅深圳一市，就汇集了招商、华润、保利、华侨城等央企背景的房企，以及万科、佳兆业、京基、卓越等民营房企，此外还有一些本土小型房企。早期，在大型房企更多瞄准其他优质项目时，本土小型房企们就在挖掘旧改机会，随着旧改逐渐成为深圳的主要供地方式，大型房企们“恍然大悟”，也纷纷加入旧改大军。这些房企逐鹿深圳旧改，“各显神通”，分别占有一席之地，而民营企业中又以佳兆业最具代表性，素有“旧改专家”之称。
与一般的土地开发大不相同的是，旧改项目开发利益关系更加复杂、项目的操作周期也更长、更复杂、更专业，但是土地成本则相对较低，且土地供应更持久，可不断进行城市更新改造。目前旧改主要有两种模式，一种是市场主导型旧改，另一种是政府主导型旧改。
市场主导充分市场配置作用，利益关系更复杂
以市场为主导、政府做引导的模式，主要是深圳地区采用较多。2009年《深圳市城市更新办法》出台，更加明确了深圳的旧改模式以及操作方式，即以市场为主导、政府做引导的旧改开发模式。以市场为主导的模式其优势在于：首先，改造实施主体由原业主说了算，充分发挥市场的配置作用。其次，允许土地协议出让，企业获取土地成本相对较低。最后，这种旧改模式通过谈判最大限度满足了利益各方的诉求。
不过，市场为主导的模式现在也存在一些问题。首先，由于开发商可直接面向众多权利主体（原业主），容易导致众多开发商为争夺改造实施权，无序竞争。其次，政府扮演关键审批角色，易滋生腐败。另外，利益纠葛复杂，周期依然很长，一些项目利益博弈严重、复杂的，甚至被叫停。
政府主导，公开透明，成本相对较高
相对于深圳以市场为主导的旧改模式，其他地区大都还是采用以政府为主导的模式。政府在其中多充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。
以政府为主导的模式，最大优势在于公开透明度比较高，利益纠葛相对较少。相对于市场主导较为单一的城市更新模式，政府主导的城市更新模式也更为灵活，因为政府是其中的核心权利主体和规则制定主体，可以根据实际情况，灵活调整城市更新的方式，比如针对位于市郊，面积较小，难以通过市场化途径改造的，政府直接进行房屋回购。又比如针对农村宅基地、集体土地情况的，通过土地置换盘活农村集体建设用地，实现土地节约集约利用。
不过，政府为主导的模式也存在一些问题。首先，大量工作需要政府的人力财力投入，对政府的工作效率、人力资源和资金都提出较大的考验。其次，对于开发商而言，其吸引力也相对较小。旧改项目的公开市场竞标和招拍挂，与一般土地招拍挂获取方式相差无几，利润空间也没有那么大。
二、水能载舟亦能覆舟，佳兆业事件凸显旧改风险
过去旧改的发展确实给一些企业带来了巨大的收益，成就了一批企业的飞黄腾达，佳兆业就是其中之一。可以说，过去旧改曾为佳兆业带来了无限荣光，然而一次锁盘危机却将佳兆业一步步带入深渊，如今面临被收购的局面。佳兆业事件可以说让旧改的风险跃然纸上。
佳兆业始于烂尾楼收购改造，较早卡位旧改，旧改给佳兆业带来了快速增长和高额利润。随着佳兆业旧改项目的陆续入市，近两年佳兆业业绩表现颇好， 2014年销售额近300亿，稳居前30强，在深圳地区更是以商品住宅74.77亿元的销售额登顶深圳销冠，其中佳兆业城市广场亦贡献了最大力量。佳兆业销售业绩的增长并没有以损失利润做代价，相反毛利润率一直保持在行业的上游水平。
除了抓住深圳的旧改政策利好，佳兆业为了发展旧改，也是做出了一些努力，积累了一些经验的。包括战略层面把旧改作为重要的战略来坚持，创新方式平衡多方利益关系，积极塑造“旧改专家”品牌，以及完善内部配套管理和机制等多方面。然而，这一切并未能帮佳兆业守住取得的成就并进一步发展。2014年底的一次锁盘危机，将佳兆业的政商关系风险暴露在了阳光之下。危机一步步恶化，如今佳兆业已经面临被融创收购的局面。旧改项目成功的关键在于政商关系和企业谈判能力（深圳市场主导型旧改项目至少有2个环节涉及政府审批和谈判）。对于民营房企，竞争压力不可谓不大，其中难免有剑走偏锋，铤而走险者。
佳兆业的失败值得所有从事旧改业务，政商关系紧密的房企警惕，“水可载舟，亦可覆舟“，在旧改业务发展上，房企应把握好与政府合作的尺寸，亦应选择风险可控的旧改模式项目。
三、旧改前景可期，不能因噎废食，模式升级是关键
佳兆业事件沸沸扬扬持续了2个多月，地产界风声鹤唳，一些涉及旧改业务的房企也变得更加谨慎，甚至人人自危。旧改固然存在一定的风险，然而也没必要因噎废食，旧改未来的前景还是很大的，正在成为或将成为城市土地供应的重要渠道。同时，旧改项目的土地成本又相对较低，而一般商业价值又比较高。政策上也在提倡土地集约利用，存量土地盘活，随着新型城镇化的推荐，旧改的前景不可限量。
在旧改诱人的前景下不少企业蜂拥而至，竞争压力倍增，甚至由于无序的竞争最终导致房企两败俱伤，而旧改项目持续周期较长，资金占用时间久、成本高，对于企业的资金实力也是一大考验。在未来竞争中，低的融资成本，能够更好在竞争取胜。以深圳为例，大部分参与旧改的房企实力雄厚，比如招商、华润、保利等央企背景的房企，他们的资源获取能力极强。另一方面，从资金成本上来看，华润、招商、保利背靠央企母公司，资金成本较低。总体而言，房企参与旧改项目，除了具备一定的实力外，还应该具备较强的风险管控能力，同时在项目运作模式上也可以有所升级。
旧改未来前景广阔，而各地旧改的模式会如何发展呢？是以市场主导的为主，还是以政府主导的为主，又或者两者结合？我们认为未来旧改将结合城市特点，升级为多种模式，并对这些模式进行了猜想。
猜想1：市场主导型旧改成主流，机制更加透明公正。对于深圳等旧改总量较大的城市，市场主导型或将更为适用，成为主流方式。而佳兆业事件之后也会倒逼市场主导型旧改的规则越来越透明化和公正化。以深圳的旧改模式为例，比如在立项审批环节，完善评审标准，同时可以考虑建立听证会机制，一是引入专家参与评选（尽量保证专家的独立性），二是评审过程适当向社会公众开放。又如在拆迁方案、规划审批等环节，学习佳兆业建立联合工作小组。总之，市场主导模式的改进原则是政府更多扮演监管的角色，给予原业主更多的自主选择空间，减少政府的寻租空间，信息公开透明，最终达到多赢。
猜想2：政府主导型旧改增多，作为市场主导型旧改的重要补充。对于一些旧改总量不大、特征较为显著的城市，政府主导型旧改模式或将更为适用。在政府主导型模式下，可以发挥对规则制定的灵活性，比如上海的多种细分旧改模式，又比如2014年2月，深圳鹿丹片区成功出让旧改项目采用的“向下竞争可售商品住房建筑面积”的挂牌办法。这种较为新颖的旧改土地出让竞价方式便是在政府主导型旧改项目上实现的。在佳兆业事件之后，不排除有些以市场主导型模式为主的城市会增加政府主导型的旧改项目。而各个城市不乏存在一些复杂的、特殊的旧改项目，政府主导型旧改模式也可能更能发挥合适的作用。
猜想3：公私合营，融合政府和市场优势，创新旧改模式。不管是市场主导型旧改还是政府主导型旧改，都各自存在优势和不足，随着国家提倡PPP模式，未来或许可以探索2种模式的融合之道，采取PPP的公私合营模式，政府（公共部门）通过招标等方式和开发商（私营机构）设立合营公司，共同开发旧改项目，实现各自的资源互补，同时，使得各项规则、流程、标准透明化，减少可寻租的环节。
在融资方面，政府如果缺少旧改项目前期的资金，可以以补缴地价出让金与开发商合资设立公私合营项目公司，也可以成立专门投资旧改项目的城市更新基金，该基金滚动发展，盈利则留存作为后期发展之用，对于一些市场吸引力低的项目，还可以从基金中拿出一定的补贴给予开发商。
在分工方面，公共部门对社区规划、拆迁政策以及补偿安置方案等进行决策，同时对规划实施、拆迁、居民安置等具体工作进行监管。而开发商则重点参与规划设计、开发建设、融资等专业环节。PPP模式使政府借助开发商的专业能力，转变公共部门职能以提高公共部门在旧城改造领域的专业化，而开发商则借助政府的力量，快速推进旧改的实施，或许合理的收益。
不管采用哪种模式，未来有能力参加旧改的房企或将呈现两大阵营。一类是本地中小房企，这些企业熟悉本地市场，和地方政府沟通更为便捷，也更加熟悉本地市场；另一类是区域深耕的房企，多年的积累，使之具备一定的实力，对于本地市场也有一定了解。对于房企来说，还是要量力而行，选择适合自己的旧改项目和旧改合作方式。
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