深度 | 中小企业“精、专、攻”的多元化布局
文/CRIC研究中心 沈晓玲 俞倩倩
2014年房企的年报已经陆续发布完毕，“成绩单”显示：房地产行业正面临销售增速减缓、利润率下滑的局面，并且行业集中度进一步提升，房企两极分化状况加剧。在此背景下，为了生存和发展，不少房企开始筹谋“房地产＋X”的多元发展之路。不仅仅是万达、绿地等这样的龙头企业，一些中小企业也在积极寻求新的发展空间。
但是对比中小房企与大型房企之间的资源差异，中小房企在选择多元化发展的时候，显然与大型企业不同，主要体现在以下三个方面：
动机：力图战略转型，细分市场寻找新机会
从企业的规模来说，大型房企在如今市场环境不佳的情况下，销售依然能维持在一定的量，企业的运营正常，并且资金链依然游刃有余，可以说龙头企业是通过资金转移在扩大企业的经营范畴，通过不同业态的尝试，把企业品牌推广，从而做大做强。
而中小房企则处于弱势，在房地产市场竞争更为激烈的今天，行业分化和集中度越来越高。在这样的压力之下，部分中小企业考虑多元化发展，更多的是着眼于战略转型，力图在蓝海区域——新的细分市场寻找更多的发展机会。
范围：设定一个主方向，集中力量重点培养
多元化的发展是规模化大型企业发展的必经之路，当企业达到一定的规模，房企在房地产市场的销售进入平稳期，高速增长的模式难以继续，企业积累了强大的资金及相关领域的人脉关系，在这种情况下，房企选择拓展其他产业，更多的是企业的探索。
而中小企业的多元化难度远远大于大型房企。受制于企业的规模及资金实力，想要多个业态同时发展，难度很大。从现有中小房企多元化的成功案例中可以发现，这些企业多是设定了一个主要转型方向，集中力量重点培养。
模式：多利用自身优势，旨在降低试错成本
有别于恒大等大型房企“遍地开花”的多元化发展模式，中小房企的规模及资金实力有限，多元化发展必定在投入的期限及回报周期上有一定的诉求，这也决定了其多元化必定是企业管理层所熟悉并与之相关的产业，例如熟悉的领域、积累的人脉或者渠道资源等。现阶段中小房企涉足的其他行业并不多，大多数参与的行业都是与房地产相关的上下游产业及相关的行业，比如：互联网金融、社区增值等等。
房企一旦决定了要多元化，就要考虑涉足的领域。分析目前存有的多元化的各种模式，我们将其归结为两类：1、房地产相关行业的多元化扩张；2、完全非相关行业的多元化拓展。而其中房地产相关行业多元又分为纵向多元化和横向多元化两大轴线。总体而言，中小企业在多元化选择方面路径还是较窄的，依托自身已有的优势是关键，余下的投资主要依靠于管理者的战略眼光。我们认为：
融资、服务进入门槛相对较低，可通过轻资产运营降低风险，应成为首选。
在业务拓展方面，应当结合企业现有资源，开展互补的战略业务拓宽盈利渠道。
中小企业应当选定一个战略方向重点深耕，才有望获得比较优势，脱颖而出。
在目前做的较为成功的中小房企多元化案例中，我们选取了越秀地产、花样年和华夏幸福进行深度剖析。可以发现，这些成功案例的背后，都拥有其强有力的优势作为契机。
越秀地产：凭借优质资产，挂钩金融拓展融资渠道
契机：优质资产充足，满足信托基本要求。越秀地产拥有以广州国际金融中心为代表的20多个商业地产项目，且均位于融资方实力相对较强的区域，自身的优势为越秀房地产信托投资基金（以下简称“越秀房托”）的发展提供基础。
做法：地产开发出售物业，房托基金实现运营收益。在操作中，越秀房托的盈利模式主要是通过越秀地产发展优质商业项目，然后把完成的商业投资出售给越秀房托基金，实现投资物业组合的价值，接着越秀房托从越秀地产物业组合中选择收购已落成的投资物业，出售资产房托基金以取得现金，投资物业的利润回馈越秀地产及其股东。
效果：增强企业盈利变现能力，为运营提供资金保障。越秀房托收入总额增长迅速， 2014年上半年越秀房托基金实现收入总额为7.45亿元，较上年同期增长16.6%。而越秀地产2014年核心净利润提升17%，短期债务占比下降9个百分点至26%，融资成本降低。
花样年：提前转战新领域，瞄准社区服务增值
契机：存量市场潜力巨大，提前转战新领域。中国已有200多亿已建成的商品房物业，存量市场带来的无穷可能，花样年提前布局，彩生活平台被快速搭建。
做法：“物业兼并收购+大平台战略”实现大举扩张。2014年6月30日，花样年的彩生活服务集团在香港联合交易所主板成功上市。并且通过“物业收购”和“大平台战略”将规模做大。
效果：覆盖面显著增长，但仍存在隐忧。截至 2014年底，彩生活在全国拓展和管理的物业面积总量已经超过 2 亿平方米，行业规模第一的优势不断扩大。且公司2014年度实现营业收入约人民币3.89亿元，同比增长67.0%，毛利率达到79.6%，比上年增长18个百分点。在盈利的背后，这样的操作模式在落地方面仍存在隐忧，出现业务维权的事件。
华夏幸福：利用“园区地产”经验，打造“产业新城+X”模式
契机：城镇化发展迅速，“园区地产”经验丰富。一是，城镇化发展迅速，为产业新城的发展带来了新的契机。二是华夏幸福多年“园区地产“的操盘经验积累了多方的政府和客户资源有利于其新模式的快速推广。三是平台型企业的构建也有利于降低经营风险，获得较为稳定的收益。
做法：“产业新城+X”模式打造大平台企业。这其中， X则代表了产业新城增值内容的延伸。X可以包括产业增值服务、住宅生活配套增值服务、金融增值服务、城市运营增值服务等。X便是华夏幸福所能提供的产业地产组合服务的所有发挥空间，配套园区全产业链的一整套服务体系。这一升级模式的核心优势在于：依托这个产业新城这个平台，华夏幸福与入园企业形成一个庞大的利益共生体。
效果：平台进一步拓展，后期前景广阔。2014年，华夏幸福的业绩实现逆市增长，净利润增速达30%。据其年报显示，其平台也得到进一步扩展，新拓展的4个产业新城分别位于北京房山、河北任丘、河北保定白洋淀科技城及河北涿鹿。四个园区委托开发建设面积共计达到约906平方公里，战略布局已初现雏形。截至2014年底，华夏幸福已为各地产业新城累计引进签约企业接近700家，招商引资额突破1500亿元，创造新增就业岗位3万余个。
据上述分析，我们给出3个建议：
“专”：房企应结合已有资源，选择优势领域深耕
具有区域性深耕优势的企业，在开展多元化新业务，应结合自身优势把已有业务做“专，”破自身发展所遇的“瓶颈”。我们认为，中小房企的多元化之路重点应该放在如何有效利用自身优质资源，从而以较快较稳定的方式为房地产业主业提供资金、品牌、产品方面的相关支持。
“精”：无相关资源优势房企可主动出击产品创新
无相关资源优势房企的中小型房企拓展新业务时，依然要积极主动寻找机会。这些企业可以着眼于产品创新，盘活行业上、下行通道，寻找新的利润点，并将业务做“精”。
我们认为，通过行业的前后关联形成规模效益，降低成本，增加利润已是时势所趋。但中小企业在这一领域开展多元化时，切忌盲目跟风，应在已有资金实力的基础上，在某一领域专注发展，完善服务，从而赢得市场的认可。
“攻”：完全陌生行业，中小房企最好不要尝试
对于新进入行业的选择来说，中小房企最为忌讳的是进入完全陌生的行业。现今，各种行业多种多样，房企很容易被这些行业的高利润回报所吸引而一头扎入其中。但每个行业都有各自的门槛及标准，也存在多种多样的艰难险阻。若企业脱离房地产主业，结果往往是得不偿失的。
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