重磅 | 绿地上市获批：大金融布局提速
文/CRIC研究中心 朱一鸣 傅一辰
金丰投资公告称，重大资产重组事项获得中国证监会并购重组委员会审核有条件通过，也就是说，绿地集团整体上市完成了关键一步。接下来，重组事宜还须中国证券监督管理委员会核准，经过资产交割等流程，继而完成董事会高管选举和公司住所、注册资本及经营范围工商变更登记等，最终完成并更名通常还需约1-2个月。
作为国内最大的房地产开发企业之一，绿地除了房地产主业外，还在金融、基建、能源、建设、汽车等板块布局。其中，绿地金融最受关注，其模式创新、业务多元化，依托房地产资源又能单独盈利，有望成为新的增长点。
根据绿地规划，绿地金融的布局将立足于“投资+投行”的大资管金融全产业链，分为金融机构投资、基金投资和管理业务、类金融业务和资本运作四大板块，每个板块下又有不同类型的业务，分布在两个上市平台中。
绿地香港：并不仅仅是“地产宝”
作为绿地在海外的上市平台，绿地香港是集团重要的融资渠道，也是地产金融创新的探索者。除了重资产开发外，绿地香港还将打造多层次的地产金融生态圈，整体销售和土地储备未来会占到集团的20-30%左右。我们认为，在绿地香港平台上，最具增长潜力的三大业务包括：
▶互联网金融：地产资源优势明显
对于绿地来说，互联网金融平台“地产宝“并非为自身融资设立，其主要业务是联结撮合中小型房企与金融机构，并收取管理费用，房企通过平台的融资成本约在6-8%。
相比普通平台，绿地地产宝的竞争力在于：对于金融机构来说，绿地在房地产行业的经验使其能更好地对项目进行风险评估，确保资金安全性；对于中小房企来说，绿地与金融机构的良好关系使他们易于获得低成本融资，对利率的设定并不受限于品牌，而能更多地考虑项目的情况；对于个人投资者来说，绿地品牌更可靠，减少了对“卷款跑路“等现象的担忧；在销售渠道方面，绿地除了通过阿里、平安、腾讯、360等合作分销外，自有售楼处和社区也能形成广阔的布局。
绿地香港若能将这些特点在实际操作中落到实处，将建立起平台在地产领域的优势，长期积累的品牌和资源其他房企较难模仿。在行业集中度不断提升的情况下，中小房企融资难度也将增大，平台有望扩大规模，带来更多净利润。
▶特殊机会投资基金：不良资产整合最具想象空间
绿地香港正计划与资产管理公司合作设立特殊机会投资基金，对不良资产进行再开发，也为互联网金融平台提供辅助，这部分业务颇具想象空间。
2014年，绿地在宣布与信达集团的合作中便曾提到，“将在金融资产重组以及运营等方面开展深度合作，由绿地将重组后的优质房地产等金融资产项目再开发后推向市场，形成房地产等领域独特的‘重组资产-优质资产’业务模式”。
资产管理公司以往的操作模式是，将从银行收购的不良资产（如土地、项目等抵押物）在各地产交所、金交所挂牌，以转让、拍卖等形式将不良资产卖给接盘者，赚取其中的差价。合作后，双方可将低价获取的不良资产交予绿地进行开发、包装和出售，尽管拉长了周期扩大了风险，但能获取更高的利润；亦可作为平台，为这些不良资产按照区域、产品线等特点，寻找合适的房企作为下家，收取管理费用。同时，绿地自有互联网金融平台上的项目一旦遇到，也可采用同样的模式进行处理。
随着房地产行业土地成本上升和库存堆积，房企资金链问题会越来越突出，银行贷款、信托等各种渠道也必然会产生更多的坏账需要资产管理公司“接盘”处置，而绿地的介入打通了这一产业链，让专业的房地产机构与专业的金融机构得以对接，简化了流程，在提高效率的同时也为自身带来了新的盈利点。
▶PPP模式：掘金城镇化
PPP模式是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，政府将参与全过程经营。
绿地目前的地铁投资业务便采用了PPP模式，具体培育形式还在商讨中。但通常来说，由于融资成本将根据项目的预期收益、资产以及政府扶持的力度决定，房企能获得财政补贴和银行提供的低成本融资，以及政府提供的如税收优惠、贷款担保、沿线土地使用权等。除了所开发物业的运营管理收益外，建成的上盖物业销售也能带来现金流。
作为新型融资合作模式，推动PPP模式的政策持续加码，自去年9月以来，国务院、发改委、财政部连出6个文件鼓励PPP模式，各省级政府亦不断推出PPP示范项目。
国家对经济增速和投资需求的一部分最终还是将落在城镇化上，也将带动区域开发、产业地产、基础设施建设等，房地产企业与地方政府合作的PPP模式门槛虽高，却是一大趋势，像绿地这样有规模、有国资背景、业务多元的房企最易从中受益。
绿地金控：多元业务蓄势待发
除了绿地香港平台外，绿地集团旗下绿地金控涉及的业务更为广泛，这部分业务也将在资产包中被注入金丰投资这一平台。除了绿地香港旗下业务外，绿地金控其他具有想象空间的概念包括：
▶参股金融机构：目标金融全牌照
绿地早已参股多家金融机构，包括东方证券、上海农商银行、锦州银行，控股盘锦银行，并迎来第一轮收获期。东方证券已在A股挂牌，相比发行价已有超过120%的涨幅，一个月不到，绿地所持有2%的股权浮盈超18亿元；绿地持股约3%的锦州银行计划在香港IPO，已递交申请书；绿地持股约4%的农商行则传言将在国资改革中被并购。
海外方面，绿地以基石投资者身份参与了广发证券香港IPO，认购了7000万美元。
绿地还有继续参股或并购金融机构的意图，目的不仅仅是财务投资，还包括拥有这些机构所持有的金融牌照，以便更好地开展金融业务如互联网证券、保险等，进一步获取业务资格，拉长金融产业链。无论是从资产投资和增值角度，还是整合资源的角度，绿地对金融机构的投资都将对集团业务带来重要支撑。
▶股权投资基金：并购潮带来机遇
绿地设立的股权投资基金，主要对代表行业发展方向的企业进行投资，这将是对企业上市以外融资渠道的补充。证监会数据显示，截至2015年3月12日，共有610家企业等待IPO，不少已排队多年，尽管投资人热情高涨，但这些企业却无缘享受这一波行情，缺乏资金可能使他们错过扩张的最佳时机，不得不寻求其他资金来源，为企业并购和股权投资带来了机遇。
股权投资的投资标的一般为一定规模和产生稳定现金流的成形企业，风险较小，退出渠道则包括IPO、售出、兼并收购、标的公司管理层回购等等。
投资人对政策导向、经济形势的动向的了解将帮助其选择正确的标的，增加盈利，与绿地的优势相契合；资本对接类业务也能成为绿地办公楼、产业园区等提供的增值服务，吸引更多的业主入驻旗下项目。
除了上述板块外，绿地金融旗下还包括设立引导基金参与国企混改，能够针对业主的社区金融和财富管理，利用自贸区优势提供租赁、保理、贸易融资等综合金融服务的融资租赁公司，作为基石投资者对多家IPO企业进行直投，针对房地产上下游企业的小额贷款等多种类型的业务（后续我们将推出更详尽的专题和报告，敬请期待）。
我们在此前的报告中提到过，绿地最大的优势在于其资源整合能力，因此进行多点业务布局从长远来看颇有意义。总体来看，绿地对金融的布局乃至总体规模的野心都不止于此，金融不但能对房地产业务起到辅助作用，更多的是带来利润，成为绿地实现多元化跨国集团目标的基石。
所以，金丰投资复牌了，你会买买买吗？
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