房地产待售量在四层面的动态特征及影响



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一、行业层面：存量指标持续上升，一、二线重点城市增速慢于全国

（一）全国：待售量持续快速上涨，10%住宅产品至竣工仍未售出

（二）重点城市：待售量缓慢上升，顺周期中存量短期回落

（三）小结：库存压力显著分化，关键在于人口导入能力

二、城市层面：一线城市库存规模更为稳定，二三线城市分化明显

（一）待售量现状：一二线城市库存压力较轻，不同城市分化明显

（二）待售量变化趋势：一线相对稳定，二线涨势明显

（三）小结：各线城市库存压力差异显著，二三线城市风险持续累积

三、板块层面：郊区库存压力变化相对剧烈，中心区域更为稳定

（一）现状特征：一、二线城市近郊库存去化较快，三线城市中心区域待售压力更轻

（二）动态特征：郊区存量压力变化较大，中心区域保持相对稳定

1．市场趋暖阶段，一、三线城市库存快速去化

2．市场趋冷阶段，郊区库存压力更大

（三）小结：中心区域库存逆市去化表现更佳，郊区库存波动性更为显著

四、项目层面（以广州为例）：中等户型库存压力最轻，低价产品抗风险能力更强

（一）“高周转”项目：中心区域需求更为旺盛，中等户型库存压力较轻

1．区域特征：老城区荔湾屡现“月清盘”，北部远郊库存去化相对较慢

2．价格特征：中低端产品库存去化较快

3．户型特征：中等户型库存压力更低

（二）“抗风险”项目：市区优质项目高速周转，低总价产品库存更为稳定

1．区域特征：环城高速内项目库存风险较低

2．价格特征：逆周期下低端产品库存压力更低

3．户型特征：中小户型产品周转速度最快

（三）小结：面向刚需项目库存周转更快，关键还是抓住市场需求

五、价格分析：待售量影响成交均价，一线城市最为敏感

（一）待售量变化与价格趋势：一线城市最敏感，二线城市价格自主调节频繁致影响小

（二）小结：一线城市市场维稳，二线城市“以价换量”

六、结语：去化承压已成行业常态，面对市场库存压力房企更需理性

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