4月市场 | 供求回升，二季度是去库存关键“窗口期”
文/CRIC研究中心
“3·30新政”后首月，重点城市商品住宅供应虽环比大增，但同比大幅下滑；成交方面，本月下半月部分城市成交量上涨明显，使得整体成交同环比皆上升，一线城市涨幅尤甚。在此影响下，本月商品住宅供求比较低，但库存量仍居高不下。但部分城市库存量有所下降，消化周期也进一步缩短。
一供应：环比大增四成，但同比仍处低位
本月重点城市商品住宅供应量环比大幅增加41%，但同比仍下降30%。其中一线城市新增供应更是环比增加69%，而二、三线城市表现稍差，整体环比增加36%，同比仍下跌31%，青岛、长沙、苏州、海口、无锡等同比跌幅更超过60%。
在我们看来，新政后首月供应仍处低位的原因主要是，在一系列新政刺激下，市场信心提振，房企对未来政策宽松预期加大，因而房企也在普遍观望，从而直接导致项目开盘节奏放缓，新增供应量徘徊不前。
二季度一向是地产推盘集中期，然而今年前4个月的供应低位，使得大量的项目库存未能推出，而随着降准推动政策进一步落地，市场观望情绪将一定程度上减退，再加上房企冲刺半年度业绩的需要，5、6月份供应量或将迎来明显上升。
二成交：成交量开始回升，一线城市涨幅尤甚
从CRIC系统监测的29个重点城市商品住宅4月成交面积来看，不仅同、环比全部小幅上涨，也高于去年月均成交量。一线城市上涨最为明显，同、环比增幅都最高，其中上海成交面积达到115万平方米，同比增幅超过50%；而二、三线城市整体环比小幅上涨6%，同比上升17%，其中，杭州、沈阳、福州等城市成交上升明显，同、环比皆大增。
在我们看来，本月重点城市成交虽不同程度回升，但远不及市场对新政后成交上升预期，其原因主要是：一方面，“3·30新政”落实稍显滞后，目前，多数银行普遍由于可能存在的风险而保持按兵不动，尤其是一些稳健保守的大型银行，仍在制定细则，并观察少数已执行新政银行的具体实施情况。
另一方面，近期快频次的政策利好让人眼花缭乱，人们感受到政府的“救市”心切，因而对于接下来的政策环境普遍预期向好，观望情绪仍很强烈，因而导致成交未能明显回升。
但随着央行再次降准，推动房贷政策更快落地，购房者观望情绪将进一步减退，新政效果将逐步显现；再加上房企为冲刺业绩必将加大供应量和营销力度，预计”红五月”成交量也将继续稳步上涨。
三库存：部分城市消化周期明显下降，但整体库存仍较高
从供求方面来看，本月重点城市供求比虽有所回升，但超6成城市供求比仍在1.0以下，整体仍处较低水平。其中，北京、沈阳、无锡、青岛等城市供求比不足0.5。而供求比走低主要原因还是新政后供应量仍未提振，成交量表现相对较好，使得整体供求比维持较低水平。而随着政策利好的继续释放，新政的落地，重点城市供求或稳步上升，供求比也将回归正常水平。
库存方面，整体库存仍居高不下，同比继续增长的城市超过7成，而值得注意的是，深圳、济南、常州等城市在成交明显回升下，库存量不同程度下降。在我们看来，今年前四个月的供应低位一定程度上减缓了城市库存的快速攀升，但成交量的不振使得各城市库存并未明显改善，继续维持高位。而随着系列政策效果的持续释放，成交量的稳步回升，预计合肥、济南、武汉等供求相对平衡的城市库存将稳步下降。
从消化周期来看，本月重点城市消化周期并未明显改善，超6成城市消化周期继续上涨，其主要原因还是新政效果未显现，供求仍未提振下，去化周期进一步拉长。但也应看到，深圳、宁波、杭州、济南等城市在成交量回升下，消化周期大幅下降，降幅都超过30%，预计，在政策利好落地，市场进一步回升推动下，重点城市消化周期将继续下降。
四成交结构：低档产品成交占比回升，小户型和超大户型波动较大
从价格段成交结构来看，京沪深低档产品成交占比均有回升。继上个月低档产品成交占比较大幅度下滑后，本月京沪深3个一线城市低档产品成交占比有2-4个百分点的上涨。而中低档、中档、中高档和高档产品成交占比变化，3个城市表现分化。北京和深圳中低档产品成交占比均有小幅下滑，而上海本月蔚蓝领海等刚需盘有较好的表现，中低档产品成交占比大涨5%。
从北京销售面积和金额top10项目来看，多是单价3万元/平方米以下的刚需和改善型产品，因而本月北京高端产品成交占比也有较大幅度下滑，环比下滑4个百分点。
深圳本月高端产品则有较好的表现，销售金额top10中，3席均价超过5万元/平方米，单价最高可达的20万元/平方米的招商海上世界双玺也开盘售罄，因而高档产品成交占比本月有小幅上涨，但中高档产品受低档和中低当产品成交占比回升影响，本月有较大幅度下滑，环比下降5%。但总体上，3个一线城市各价格段产品成交占比并无结构性变化。
从面积段占比来看，90平方米以下和200平方米以上户型产品成交占比有较大波动，中间产品表现较为稳定。京沪深120-144平方米面积段产品成交占比表现较为稳定，与上月相比均表现为基本持平，而90平方米以下和200平米以上产品成交占比在3个城市的表现分化较为明显。其中北京和上海90平方米以下本月成交占比呈爆发式上涨，环比分别大涨8个百分点和7个百分点，深圳90平方米以下产品成交占比则表现诶大幅下滑6个百分点。而200平方米以上大户型产品成交占比，北京和上海本月均有较大幅度的下降，深圳的变化幅度则不大，微幅上涨2个百分点。
五本月小结：新政效果逐步显现，二季度将是去库存关键“窗口期”
4月市场虽有起色，但也低于预期，其主要原因是，一方面多数地方房贷新政仍未执行，而最为重要的二套首付四成政策，多数银行由于可能存在的风险而保持按兵不动，细则仍未落地，如广州除建行等少数银行外，二套首付比例仍维持7成，且利率普遍上浮。另一方面，系列政策的刺激，使得市场对政策宽松预期加大，观望情绪浓厚。
不过，我们对二季度市场持相对乐观态度，“3·30新政”等一系列政策利好给市场注入活力不可否认，而随着央行再次降准，流动性大规模释放，将加快二套房首付四成等房贷新政落地执行，市场潜在需求或将被激活，目前处于观望的一大部分购房者将会出手，加快入市步伐，新政效果也将逐步显现。同时，随着房企为冲刺半年度业绩，或将大幅提高新增供应量，在房源充足的情况下，成交量也将上扬，预计5、6月份市场将迎来一波成交小高峰，二季度市场表现可期。
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