深度 | 房企试水产业地产的四种模式
文/CRIC研究中心 朱一鸣 傅一辰 孙月
2014年房企开始意识到单一、标准化的扩张模式已经难以为继，因此纷纷在住宅以外的领域开始试水，力图通过产品多元化降低市场风险。当住宅市场的“天花板”越来越近，一些专注专业地产的房企如华夏幸福业绩却高速增长，因此这一领域吸引了包括绿地、万科等龙头在内的房企在这一领域投入重金。事实上，产业地产的运营比住宅更为复杂，回报周期更长，盈利手段也更丰富。本文将介绍房企试水产业地产的四种主要模式。
1、创业园区规模较小，提供资本对接是主要盈利点
创业园区为规模较小的产业地产，入驻企业通常为科技、互联网等行业。由于这部分创业群体以年轻团队为主，资金较为缺乏，因此办公场地通常租金价格不高，内部空间也较为开放。
这类园区对开发商的资金情况要求不高，但对合作资源要求极高，既需要能够控制场地的开发或租赁成本，又能对接到创业投资人，扶持园区内的企业成长。开发商从租金中能获得的收益不多，盈利的主要来源是提供资本对接及其他增值服务时收取的管理费用。
案例：毛大庆“优客工场”，扶持创业企业成长
原万科集团副总裁毛大庆离开万科后，自主创业建立了“优客工场”。优客工场是一种新型的共享办公空间，可以为入驻的创业小微企业提供包括金融、法律及创业指导在内的多种服务。与其他办公产品相比，优客工场公共空间占比低，仅为50%，人均面积又能达到7-8平米的利用，而同时相对来说，又具有“房租价格较低、设备设施又相对完备，空间利用率最高”的特点。
除了提供办公空间，优客工厂还为创业者准备了五大重点服务模块——导师服务、投资服务、财务服务、法律服务和银行服务。
为扶持创业者成长，优客工厂组织了以“海归创业学院”为依托的导师团，红杉资本、真格基金、亿润投资、创新工场、清控科创、诺亚财富等著名投资人团队也将给予多方位支持，共同在项目场所内外为创业者提供极具实操价值的商业引导，进而对潜力客户提供丰沛的投资；聚拢实战经验丰富的财务、法律和人力资源顾问，帮助创业者处理繁琐的行政和法律事务；将与银行签约，让创业者享受到普通个体和小微企业无法要求的全面上门服务，降低创业者的时间成本，以实现使创业者全心投入到本专业的技术和理念创新工作上，以最高效率达成自己的成就和目标。
优客工场筹备一月余，已签署包括朝阳区阳光100优客工场、鸿坤花语墅、亦庄经济开发区（峰创科技园-优客工场）、大兴鸿坤金融谷、鸿坤理想城、房山高教园区、通州万科台湖新城、顺义空港经济开发区、门头沟鸿坤七星长安等场所以及中关村E世界、海龙大厦、四惠国际、外企服务集团FESCO大厦等基本意向达成的政企共建、租赁和合作项目，场所数量达十余个，面积超过5万平方米，未来一个月内还将陆续在金融街、通州及北京各区经济活跃地段签约下一批重点项目。同时，已经有近十家创业企业以及华大基因、真格基金、欧美同学会2005委员会、金海生态庄园等机构在洽商进驻。
2、产业新城体量大，但销售周边物业能带来现金流
房企最热衷的为产业新城模式。该模式与区域开发较为相似，总体体量较大，通常除了产业园区外，还包括周边的住宅、商业等配套项目。这一模式更像是升级后的新城建设：由于原有大批新城建设后，仅依靠投资需求进行销售，缺乏人口和产业支撑，没有足够的需求量，导致形成“空城”“死城”。若是导入产业，则有就业人群进入，并能拉动经济增长，使整个区域都能“活”起来，由产业带动消费和居住需求，支撑新城的发展。
产业新城模式的收入主要来源于一级土地开发、配套住宅和商业销售等，并有部分租赁和增值服务带来的收入。销售与运营结合的模式能够减轻房企的资金压力，又有运营带来长期稳定的回报，房企也会在管理上多投入多花心思，因此目前颇受房企的欢迎。
案例一：华夏幸福产业新城，受益于京津冀一体化
华夏幸福是销售金额最高的产业地产开发商，以北京周边区域为重点，在环北京圈拥有大量土储；在京津冀一体化趋势，推动廊坊承接区域产业外溢。2014年，公司整体销售额达512.54亿元，比上年同期增长36.96% ；实现签约销售面积581.47万平米，比上年同期增长66.33%。在房企中排名第13。
近年来，华夏幸福的业绩实现高速增长，和其平衡、多元的收入来源有关。以2014年为例，其收入中有69.3%来源于园区配套住宅销售，14.8%为园区开发业务结算回款，剩余则为城市地产签约销售、酒店、物业等收入。同时，产业地产为华夏幸福带来了高毛利率，2014年，其产业发展服务的毛利率高达96.89%，基础设施建设的毛利率为38.62%，均高于房地产开发销售的平均水平。
华夏幸福的营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发，按照当期公司与政府结算额确认收入；园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。
产业促进是华夏幸福的核心竞争力，截至2014年底，已完成52个具有明确行业属性产业园的谋划和布局。公司将产业创新具化为产业联盟的发展模式和创新孵化两大发展路径。在产业联盟方面，公司与不同领域的顶尖合作伙伴合作，先后与中国航天科工集团第二研究院、中国航天科技集团公司第五研究院、北汽通航、京东等行业龙头企业组建创新发展产业联盟，利用各自优势共建产业生态圈，共同培育新技术、新产业、新业态、新模式。在创新孵化方面，与清华大学、北京大学、哈尔滨工业大学、北京航空航天大学、北京理工大学等高水平大学及研究院所深度合作，搭建科技成果孵化转化平台，加速成果对接转化。
同时，公司通过不断建设完善基础及配套设施，加强城市综合运营及城市营销，整合城市资源、创新城市管理、彰显城市精神，实现城市资源增值和城市发展最优化运作。通过就业机会、公共服务、生活服务、商业服务、休闲体验、文化服务、商务服务、生态环境、创业环境等9大幸福触媒，以提升人的幸福感为出发点建设幸福城市。
案例二：绿地以空港产业为主题，全国布局产城一体化
绿地是最早进军产业地产的龙头房企，其模式主要为“产城一体化“，充分发挥了其擅长与地方政府合作的优势。在参与全国各地城镇化发展的过程中凭借自身开发实力和产业运营能力，为各地量身打造结合“生态、产业、居住、休闲”等功能于一体的二十四小时活力新城，“产城一体化”模式开创了产业发展与城市发展良性互动的新格局。绿地从2011年开始，就以平台建设推动智慧城镇的发展，因为其本身就有能源和金融产业，因此在起步阶段有比较好的基础。另外，绿地还成立了全国最大规模的小额贷款公司，其金融产品服务也有利于产业地产平台的搭建。
绿地产业新城包括空港、金融、文化创意、高科技，其中最主要为空港新城，是与南航、东航等大型航空集团进行的产业合作。双方一方面开展存量土地合作开发，配合城市产业升级，加强空港基地产业配套建设。双方已将东北区域定为首期合作区域，并将沈阳桃仙机场空港新城项目、哈尔滨太平机场产城融合项目、长春老机场项目、长春大房山机场项目、大连民航大厦附近旧改项目、大连机场项目等作为首批合作项目。另一方面，双方还将依托南航在航空产业方面的品牌优势，以及绿地在空港新城、产城一体化、空港配套商务区等领域的丰富经验与领先地位，携手在全国各省会城市及大中型城市寻求投资机遇，合作开发空港经济区项目。
以郑州为例，绿地在郑州开发的为郑州航空港经济综合实验区绿地会展城，位于郑州航空港经济综合实验区东部，总占地面积约3900亩，分为会展中心及配套服务两部分，总投资额约270亿元。绿地集团称，目标是将其建设成为以会展中心为城市引擎，依托航空、铁路枢纽，集商务办公、会议酒店、休闲商业等功能为一体的、辐射中原地区乃至全国的新国际智慧型会展城。绿地为此的产业配套项目定位为郑州国际陆港的核心产业配套服务中心，总建筑面积约66万平方米，总投资约45亿元。根据计划，该项目将依托陆港独特的区位优势、丝绸之路经济带重要物流枢纽地位、以及郑欧班列开通机遇，以现代物流服务、多式联运和跨境电子商务为主导产业，形成业态齐全、功能完善，面向中亚、欧洲的物流商贸中心。
3、产业园须符合地方政策引导，依特点制定运营方式
产业园是众多房企探索产业地产的一种重要形式，根据数据显示，在2005年第一次房地产调控之后，约有30%的传统房地产商转向产业园的建设开发。作为一种比较传统的园区开发模式，产业园主要是依据政策的引导以及企业的聚集而形成的产业园区。因此产业园在地域的选择上需要迎合地方的产业发展及政策引导，建立不同类型的功能园区，根据产业的特点制定出适合的运营方式。
案例一：亿达通过免费场地，置换企业股权
亿达大连软件园是国内发展的比较成熟的一个产业园，主要是通过物业的出租出售获利。从2014年它的收入构成来看，销售型物业的占比超过了90%，此外随着开发的面积逐年增加，持续、稳定的物业收入也是利润的另外一个重要组成部分。亿达在今年年初提出了要转型，新的运营模式是主要是针对科技创新型的公司，通过定制服务帮助企业发展，并且免费提供创业场所，而企业相应需要让亿达拥有部分的股权。通过多年的园区运营经验积累，亿达已经在为企业人力资源和物业需求的优化方面树立了口碑，品牌价值得以增长，招商号召力强。这些都为亿达即将在全国的扩张做好了铺垫，如果新的模式可行，除了大连和武汉，亿达还希望未来能够在一线城市的近郊复制推广。
案例二：光谷联合提供管理服务，收入来源于园区运营
光谷联合是一家以前具有国资背景的企业，因此在其发展的道路上，经常能够受到政府的青睐，积极迎合地方政府的规划需求，客户基础广泛。但是它真正的优势体现在园区运营方面，光谷联合号称“园区运营专家”，它为企业提供专业的管理服务，并由此获利，主要收入基本都是都来源于园区的运营与开发，通过向企业或政府提供项目开发，会产生服务费、顾问费、工程付款、物业管理费等。光谷联合的旗下有31家附属公司，他们都有不同的分工和职责，彼此之间相互合作，从设计到建设到开发到运营，提供一站式的服务，能够帮助企业快速成长。光谷联合在园区的运作上主要从两个方面入手：横向上它善于集中有关联性的企业，形成小的企业集群，在多元化企业类型的同时能够促进彼此共同发展；而在企业的纵向发展上，采用“四位一体”的理念，通过规模开发降低企业的时间和投资成本，提高企业的运营效率。
案例三：中关村以大学等为主体，形成“技工贸一体化”
另外值得一提的是中关村电子城，这是我国发展比较早的一个产业园，初步成形是在从上个世纪80年代，初衷是想要学习美国的硅谷，建造中国的高新科技园区，当时政府在园区的建造上起到了绝对的主导作用，其中的企业主体是北京的大学、科研机构衍生出的高新技术产业为主，最终形成了“技工贸一体化”的格局。但是后来政府的过度干预反而制约了园区的发展，并且由于缺乏专业运营指导，目前其运作有些脱离市场。从2014年的业绩来看，电子城的盈利呈现出下滑的趋势，未来园区不仅是需要更好的放开以及引导，甚至是转变目前以办公出售为主的模式，走上新的道路。
4、电商发展为物流地产及商贸城带来机遇
近几年各界对物流地产的关注度越来越高。所谓物流地产，简单来说就是现代物流设施的载体，主要形式包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等等。物流地产的运营商通过汇聚人流、物流、信息流、资金流等，来实现资源价值的最大化。它的盈利主要来源于五个方面：土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收益。
案例一：物流地产龙头普洛斯建造仓库，获取租金收益
普洛斯在物流地产领域是一位引领者，当中国国内仓库的评价利用率大约在六七成的时候，普洛斯的物业出租率可以高达九成以上。在大部分的企业都希望走轻资产道路、剥离厂房物业的时候，普洛斯从中看到了机会，它的主业就是通过向多家企业出租厂房、仓库、配送中心等来获取租金收益，甚至它会从一家企业的手中买走他们的厂房然后再回租给他们。
普洛斯大量的土地都位于机场、港口、高速公路口等交通枢纽的附近，发展至今，它所拥有的物业已经遍布全球，而随着全球化愈演愈烈，这成为了普洛斯的绝对优势，尤其是对于跨国跨区域的企业来说，与普洛斯合作，它们就可以获得定制的物流方案。但是做物流地产的一个风险是，地产商自身所持有的物业过多，本身较“重”，随资金的需求大而周转期又很长（普洛斯的周转期大约在10年左右），并且会面临着随着市场变动所带来的空置隐患，所以物流地产对企业的资金、融资要求都比较高。
案例二：华南城开发商贸城，土地成本极低
华南城开辟了另一种新的结合物流地产的商贸城模式。华南城在全国多个城市拥有大量的廉价土地，它利用这些土地开发商贸和物流地产等。这种商贸物流的形式毛利率很高，主要有两个原因：一是和传统开发商相比，华南城的土地优势很明显，平均楼面价低至两三百元，土地成本的占比仅在4%左右，而住宅开发商的土地成本通常在20-40%之间；二是项目规模都很大，通常分成多期开发，随着地价和房价的攀升逐步涨价，因此可以获取高溢价。
华南城的模式主要是“一体两翼”，即以商贸物流城为主，配合开发商业和住宅。商贸城的物业中仅拿出不到一半的物业出售，剩下的对外出租，为企业带来稳定且不断升值的租金收入。而住宅部分体量的占比较小，并且由于土地的性质为小产权房，只租不售。在开发的初期，住宅的价值通常不高，等到商贸城比较成熟之后对外出租能够获取更高的利润。2014年初，华南城宣布与腾讯合作，这不仅对其物业未来的租售发展有很大的帮助，同时也可以增强其融资能力。
这几年也有一些龙头房企开始涉足物流地产，比如万科和绿地。万科之前宣布要在廊坊开发物流地产，但目前还处于前期探索的阶段，项目仍未成型。万科做产业地产的主要思路是在上游引入基金，下游招进商户，利用自身的品牌优势做好服务商，未来以更加金融化为主要方向。而绿地则升级为城市运营商，在产城一体化方面有比较大的投入。
结语
房企介入对产业地产的发展趋势将产生巨大影响，产业新城的比例将逐步提高。对地方政府来说，产业新城的规模大，可以增加土地出让收入，对周边的辐射效应也更强，能够带动人口导入、消费及整个区域的经济增长，因此也会愿意为房企提供更优惠的政策。
而房企普遍有全国化布局、资金实力雄厚、产品线丰富等特点，因此将打破原有产业园区的区域局限性和功能单一性。同时，房企对于销售型物业带来的现金流需求较大，通过销售与租赁管理结合的方式将减轻长期持有的资金压力，并有充足的资金加强运营。
和传统产业地产开发企业不同的是，房企在住宅、商业等配套方面的经验更为丰富，服务也更为人性化，而其中有更多的盈利点待挖掘。例如，产业园区配套住宅的社区服务，针对产业园区人群特点推出便捷、增值业务，针对家属设立学校、养老服务等；商业方面，房企在招商方面有资源优势，能将更多的餐饮服务品牌带到位于三四线城市、原本商家不愿进入的地点，进而促进消费。
此外，相比原来几乎被国营企业垄断的状况，未来将有更多的民营资本参与到产业地产的开发中。产业地产的开发有多种模式，目前国家鼓励采用PPP模式，通过政府与社会资本合作吸引资金参与基础设施建设。PPP模式即指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，政府将参与全过程经营。去年9月以来，国务院、发改委、财政部等已经出台了6个文件推动PPP模式，也将助推民营资本进入产业地产领域。
总体而言，由于中国经济增速和城镇化的需求，产业地产还有巨大的发展空间。除了有助于推动三四线城市发展外，产业地产还能够平衡人口数量，并能带动商业、住宅等的消费需求。但产业地产的运营不能只依靠房企一方单独努力，更需要地方政府在政策上给予扶持，以及金融方面的支持，乃至整个创业环境的优化带来更多的高科技产业。因此，房企应当紧跟国家政策寻找机遇，与国家扶持的产业建立合作，将产业地产开发与经济发展相融合，在白银时代通过正确的模式迎来又一轮增长。
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