独家 | 与房企合作，小米才是最大赢家
文/CRIC研究中心 房玲 蔡建林
5月5日下午，一场名为“让未来先来”的正荣＆小米智能家居计划媒体沟通会在苏州举行，小米智能家居负责人现场解读了“小米智能家居”，并就智能家居开发计划及相关智能产品进行了介绍。目前小米智能家居首批签署合作企业已达10家。而小米将以正荣集团苏州幸福城邦项目作为全国的首场发布会，时间定在2015年5月17日。
小米俨然成为互联网行业的神话，小米科技的估值已经高达450亿美元，貌似谁都想和小米扯上关系，房企合作小米，确实能够制造话题效应，引发关注。然而，除此之外呢？
行业下行时期，房企面临互联网化转型焦虑
如今，房地产行业进入调整期，房企利润空间压缩，大部分房企纷纷提出转型，其中以花样年-彩生活为代表的房企互联网化受到了资本市场的追捧，而万达、万科等大型房企也纷纷触网，试图为笨重的房地产插上翅膀。在普遍转型的风气下，不乏被动试水，甚至跟风模仿者，其中往往以营销宣传为主要目的，少有深度互联网化的房企。
对于中小型房企来说，这种焦虑则更为明显，一方面在主业发展上面临的压力比大型房企更大，另一方面转型的资源和能力基础也相对薄弱。因此，借助诸如小米等知名互联网公司的力量，成为中小房企赢得市场关注和转型的重要的手段。
合作小米，或能“大红大紫”但难“一飞冲天”
正荣合作小米，至少宣传效果是达到了，并且预计5月17日开发布会时，还将会更加火爆。尽管目前没有明确表明小米智能家居产品是植入交付住宅中，还是只是结合样板房的展示和体验。但我们不排除，开发商将有可能把小米智能家居系统植入部分装修交付产品中，短期来看，既制造话题提高了市场关注，又一定程度提高了住宅产品的竞争力，还可以顺便试探市场的反应。相比单纯的降价促销，合作小米或许能一定程度上取得更好的去化效果。
但长期来看，还是存在几点挑战的：
其一，营销宣传效应和产品竞争力效果是有限的。一方面小米预计2015年将签约10家开发商，后面还会有更多房企加入，同质化也会越来越多；另一方面，小米的智能家居产品必然不会只面向新房，因此对于没有配置小米智能家居的住房或者二手房，同样可以在其后自行安装。
其二，智能产品更新换代快，而住宅交付周期长。即使交付住宅产品配置了小米智能家居产品，由于IT类产品更新换代较快，而住宅从预售到交付的时间一般不会太快，最终交付时采用哪一代产品是个问题，如采用最新产品（主要是硬件产品），多余的成本由谁承担也是一个问题。
其三，客户定位的吻合性问题。不管是小米投资的YOU+公寓还是小米的智能家居系统，主要都是面向年轻群体，开发商与小米合作，在客户定位上还是应该有所匹配，对于一些主要面向年轻客群的住宅产品，则更加适合。以正荣幸福城邦为例，作为一个超60万方的城市大盘，并非完全针对年轻客群，因此也不太可能大规模配置小米智能家居产品交付。
小米才是最大的赢家
小米进军智能家居由来已久，小米科技较早就确定了以手机为核心的智能生活生态系统的战略布局，智能家居是其中一环，早在2014年4月，小米与华润置地合作的首个家庭智能体验间落户北京。当年11月，小米又与南京的银城地产达成战略合作，南京3000户家庭率先体验小米智能家庭解决方案。
按照小米过去的成功模式，“得用户者得天下”，直接获得用户、面向用户，才是小米商业模式的核心。因此小米智能家居的计划，主要还是将智能家居解决方案直接提供给消费者，而不是大规模地直接供货给开发商，成为其装修供应商。
相对于手机产品的标准化和感知程度高，智能家居产品构成的生活系统需要更多的体验，因此线上销售与线下体验结合的O2O模式便成为了小米在智能家居上的商业模式。与开发商合作，依托其现成资源，建造体验间，小米省去了自建线下体验店的成本，这是其营销推广的重要策略。
当然不可否认的，会有人专门去售楼中心体验小米智能家居系统，给项目带来拜访，但想因此促进成交恐怕较难。这次与众多开发商合作，以及选取了正荣幸福城邦合作产品发布会，只是小米战略的一步，相对于开发商尚不确定的成交促进来说，小米正在逐步实现它的战略布局。小米，才是这场合作的最大赢家。
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