聚焦 | 当前市场下，房企拿地态度分化
文/CRIC研究中心 沈晓玲 余倩倩
在降准、降息及330新政等多方利好的推动下，房企4月业绩转好。但与之形成鲜明对比的是，土地市场依旧低迷，房企拿地量价同环比继续齐跌。但从企业层面来看，不同房企的拿地态度则不一。部分房企本着自身的发展需求和战略布局，从低迷的土地市场中寻求机会。
一、土地市场持续低迷，房企拿地量价齐跌
4月的土地市场继续走低，房企拿地量价齐跌。据CRIC统计，20家典型房企4月拿地总额142亿，同环比分别下降40%和39%；总建筑面积446万平米，同环比分别下降34%和20%。而从1-4月的累计数据来看，20家房企新增土地规模同比亦下跌，其中新增土地建筑面积仅为去年同期半数。
今年以来土地市场走低，究其原因来看，主要有三个方面：首先，政府推地节奏较去年明显放缓，上市的优质地块也就相应减少；其次，今年以来企业整体销售未出现转折性的回升，销售情况还未完全明朗的情况下，房企宁愿“现金为王”；再次，房企目前土地储备还相对充裕，开年以来较多房企选择去存货，保证高质量的增长，在拿地节奏和选择上也就更为谨慎了。
备注：数据来源于CRIC监测，与企业公布存在一定的差异
二、基于自身发展需求，房企拿地态度不一
2015年以来，土地市场未呈现出回暖迹象，但在低迷的整体背景下，不同房企的拿地态度还是存在了差异。我们发现，即使是我们监测的20家重点企业内，根据“拿地销售比”的不同（2015年累计拿地总额与2015年累计销售总额的比值），其态度也分成了三派：保守派、稳健派和乐观派。
保守派：拿地销售比维持在0%-20%。典型代表为雅居乐、世茂和招商，三者在首4月仅新增了少量土地储备，拿地销售比较低。分析原因来看，雅居乐目前正集中力量去存货，其14年底土地储备已经达到了4020万方，故即使不拿地依然能够维持8年左右的销售。世茂房地产则关注“有质量的增长”，故在销售和拿地方面均较为谨慎。至于招商地产今年在面临来自集团层面的地产板块的整合事宜，故目前减少拿地可以理解。
稳健派：拿地销售比维持在20%-70%。大多数房企基本位于此区间，突出特点为在销售表现良好的情况下，严格控制拿地成本。即使是万科，也位于此区间，其首四月的销售金额达到641.00亿元，拿地支出为176.76亿元，拿地销售比为28%。从其楼板价也可看出其稳健的策略，万科1-4月平均楼板价为3625元/平米，在20家企业中保持中等水平，且占1-4月平均售价11827元/平米的31%。
乐观派：拿地销售比维持在70%以上。土地市场整体趋冷，但部分房企却选择了逆势拿地，华润置地的表现尤为突出。2015年首4月其销售额达到203亿元，但拿地总额275.3亿元，拿地销售比高达136%，分析其拿地明细，我们不难发现，3宗北京地块和1宗上海地块总金额达243.67亿元，是其成本趋高的主因。庆幸的是，这四宗地块均为合作拿地，按权益来计算，华润真正支付的代价仅为85.42亿元。
备注：原点与企业散点连线斜率为拿地销售比
三、房企加紧布局，碧桂园、华润表现突出
土地市场虽低迷，部分房企的表现却依旧抢眼。碧桂园一改以往“农村包围城市”的策略，首入上海。华润则集结优势资源，两夺地王，夯实一线城市市场份额。
（1）碧桂园：拿下嘉定徐行地块，布局一线首入上海
2015年4月9日，碧桂园在以6.08亿元拿下嘉定区徐行地块，溢价率为62.16%，楼板价达8108元/平米，标志其首次进入上海。
此前碧桂园主要扎根于三四线城市，并且作为三四线城市中极具代表性的房企，业绩也处于领先水平。不过，近年来三四线城市的库存大、盈利空间小的尴尬境遇也迫使其不得不寻求新的利润增长点，一线城市需求的稳定性和较低高的投入产出比正是碧桂园所看重的。故其在获得此地块后，也同时对外宣布，北上广深是其2015年挺进一二线的战略方向。此次拿下的嘉定徐行地块是其在上海落地的首个项目，因而具有战略意义。
据了解，地块位于嘉定新城北部，地理位置相对偏僻，碧桂园结合了该地块的规划要求，将创新研发的高端产品“精工”系列引入项目，户型配比以刚需为主。周边在售商品住宅项目售价多为12000-15000元/平方米左右，对比此次8108元/平米的楼板价来看，后期或存在利润压力，但就性价比言，以精工打造刚需住宅还是极具优势的。不得不说，和恒大进军上海的“五连拍”相比，此次碧桂园拿地还是略带“试水”意味的，凭借其多年“郊区大盘”的操盘经验，此地块的后期开发还是值得期待的。
（2）华润置地：北上四幅地块入账，合作方式分散风险
当20家典型房企都在控制拿地支出时，华润在首4月的拿地态度则较为乐观，不仅将京沪四幅地块收入囊中，还两夺 “地王”，夯实一线市场份额的决心可见一般。其实，早在2014年业绩发布会上，华润就曾公开表示，未来会持续优化拿地结构，从公司策略来看，投资会聚焦于一二线城市，相应地三四线城市投入会减少。
华润之所以可以如此有“底气”地在一线城市频频拿地，主要是基于以下两点原因：一是有母公司华润集团扶植，加上央企的融资优势护航，华润置地在资金流方面还是游刃有余的。二是仔细观察其一线城市拿地明细，我们不难发现，其拿地方式主要还是以合作为主，招商、平安、九龙仓、首开都是其重要的战略伙伴，其获得的三宗北京地块，最大的权益占比也不过33%，其所需承担的权益地价实则有限。
注：红色字体为两块地王
整体来看，可以推断的是，基于高库存和去化压力，2015年政府和企业的态度将依旧谨慎，因而未来土地成交亦不会出现暴涨的现象。但不可否认的是，部分房企正在因时而“变”，基于自身的战略发展需求，在新的市场寻求机会。我们有理由相信，地理位置优越，住宅需求旺盛的区域地块仍会博得企业较高的关注度。
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