重磅 | “万万”翻云覆雨后的茫然



小Q导读

万科与万达联手了！！！怎么个签约方式？怎么合作？有哪些利好？股票买了没？对二万本身又有哪些影响？？？请速看本文！！！

文/CRIC研究中心 朱一鸣 傅一辰

昨日下午起，万科与万达合作的消息刷爆了所有地产人的朋友圈。

不过，在看了万达官方的表述后，相信不少喜欢思考的人都会产生这样一个疑问：双方均提到了合作是为了“轻资产”模式转型，不少媒体也对轻资产的描述花了大笔墨，但却没有叙述具体“轻”在哪里。

此前，曾有媒体猜测万科会负责持有商业运营部分，但事实上，万达官方表示未来“万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分”，也就是说，双方都将承担自己开发部分的土地成本，而万达还是将承担商业持有和运营的成本。

对于商业地产来说，“重资产”之“重”在于商业地产的持有，住宅部分的销售未必会为企业带来压力，反而能够带来更多的现金流，所谓“以售养租”即表达了这一层含义。至少从此次合作的官方的表述来看，“两万”并未点出合作会为变“轻”带来什么实质性的好处。

因此，“轻资产”还停留在“想象”层面，而我们认为，最佳“想象”是：引入基金公司等第三方机构进行商业持有，和万达原有战略相符，也解决了万达年初时与基金公司合作时带来的“住宅部分谁掏钱”的疑问——而万科、万达品牌的联合的作用仅在于增加品牌公信力，吸引投资者。

而若从对两家企业及行业带来影响的角度全面看待此次合作，我们的观点包括：

一、合作为双方的带来的利好

1、在海外发展的空间最大。对于万科和万达来说，海外是全新的市场，在国内积累的品牌“定位”等将直接“清零”；两者能够进行海外资源上的互补，如万科与金融机构，万达与海外政府；海外的地价高昂，各自承担开发成本能使两方能获取成本更高、更优质的地块。

2、在国内拿地议价能力提升。尤其是对于三四线城市的地方政府来说，同时引入万科和万达两大龙头品牌的意义重大，品牌效应的叠加增加了两万与地方政府谈判的筹码，也有利于对大体量区域开发模式的尝试。

二、合作中可能产生的问题

1、国内合作范围有局限。双方原有布局不同，万达以三四线城市的新城为主，万科则以一二线城市为主。郁亮表示，此次双方的合作主要位于三四线城市。但若布局三四线城市与万科以往战略不符，也则会为住宅销售带来压力和不确定性，且“三四线”在资本市场上并不受宠，作为一家上市企业，万科的股东是否会同意？因此，万科未必会参与到每一个万达未来计划进入的三四线城市项目中。

2、存量项目的社区合作没有想象中的美。两万对社区O2O都仅在探索阶段，表面上看，双方已有大量的社区和客户资源，能擦出火花；但事实上，万达商业运营积累的商户品牌，与万科业主资源在层次上有差异，要实现对接和落地很难。

3、话语权的争夺。作为行业龙头，万科与万达均对各自的领域的历史发展起到了不可代替的作用，行业地位品牌价值等同。合作后，双方要新项目的协调布局、出资比例、利润水平及分配等问题，当万达王健林的战略果断性及执行力，遇上万科职业经理人的全面权衡及相互制衡，将产生怎样的化学反应？

三、对万科的影响

本次合作是由万达提出的，从目前公布的合作内容来看，对万科带来的意义小于万达。万科能使用万达的地方政府资源和海外资源，增加对市场情况较好三四线城市的布局，弥补了商业运营的上的不足，商业配套也能增加住宅产品溢价。

但反过来看，合作也与万科原本提出过的“提高商业运营能力”及想打造的“轻资产”背道而驰，或许也显示出了万科转型时在战略决策上的“迷茫”和“摇摆”。

四、对万达的影响

很显然，合作能减少万达对土地款的投入，对于仍在规模扩张中的万达来说能用更少的资金撬动更大规模的项目开发。万科丰富的住宅产品线，也有利于合作后的综合体整体质量的提升。而商业运营的持有方面，如果能引入基金公司，或打包上市，将是最佳处理方式。

但同样，万达原本“以售养租”模式中，住宅带来的现金流重要性不言而喻，也为万达收购扩张提供了支撑，而如今这一部分收入缺失，仅获得租金收益，可能会为商业运营和进一步扩张带来更大的压力。

因此，从中实质上也能看出的是王健林在推动万达转型时，彻底与“销售”告别的决心。

五、对行业及其他房企的影响

万万合作，对其他房企来说，带来的借鉴意义大于压力和挑战。

挑战主要来自于，在竞标一些中低端综合体地块时，地方政府会更青睐“万万组合”。但由于万科和万达自身品牌定位原因，影响可能也仅限于中低端综合体地块。

反之，中高端定位的住宅和商业房企可以借鉴万万模式进行合作，挑战港资房企在这一领域的地位。

对于住宅、商业兼顾，产品线丰富的房企来说，万万合作的影响，从目前来看，仅限于“刷爆你的朋友圈一整天”。

总结：万科与万达官方对于合作的描述极少，并不涉及架构和项目的重组，在披露此次合作时，甚至未停牌。从公布前刻意放风营造神秘气氛，到利用新媒体渠道进行的全面推广，可以看出合作还是营销炒作的意味更浓。我们能看到的，更多的只是圈内的猜测——引发业内对合作内容的“讨论”、“意淫”和“美化”，提高关注度，或许才是“万万“大幅渲染此次合作的真正目的。

附：万达官方微信对有关合作内容的阐述

5月14日，全球商业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科在北京签订战略合作框架协议，双方宣布建立战略合作关系，计划在国内外项目开展深度合作。万达和万科的合作开启了中国房地产企业强强联合的新模式，将对中国房地产行业发展带来积极深远的影响。

万达集团已形成万达商业、文化旅游、电子商务、金融等产业。其中万达商业是世界最大的不动产企业，2014年持有物业面积（含在建）3904万平方米。万科集团是全球最大的住宅开发企业，2014年住宅销售规模21万套以上。未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分，充分发挥各自优势，实现互利共赢。万达和万科都是全国知名品牌，合作将提升两家企业获取项目的能力；能充分发挥各自专业优势，提升项目整体水准，创造更大价值。

根据协议，万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息；双方将长期进行合作；由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。

万达集团董事长王健林表示，中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段，房地产企业发展需要新思维、新模式。万达与万科的战略合作是一次全新尝试，对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施轻资产战略。同时双方合作也是对行业和社会的贡献，可以更有效地利用社会资源，减少浪费，对行业发展起到示范作用。

万科集团总裁郁亮表示：白银时代，传统业务仍有广阔的发展空间，也将萌发许多新的机会，这为优秀企业之间的合作提供了良好的契机。和万达的合作，有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，获得更多的客户和发展机会；也有助于提升自身的商业地产能力，推动公司更好的向城市配套服务商转型。

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