深度 | 自贸区风口中辐射区域楼市的机会
文/CRIC研究中心 杨科伟、王青青、余露晴、谢杨春
4月21日，粤津闽三大自贸区同步挂牌，4月27日，上海自贸区扩展区域正式揭牌，标志着我国自贸区建设正式迎来“2.0”时代。至此，由北到南的四大自贸区沿太平洋西岸连点成线，勾勒出中国对外开放的新格局。
不到两年时间里，自贸区辐射范围大幅增加，投资也进一步升级，这令众多投资企业及个人欢欣鼓舞，首当其冲的是房地产行业。自贸区将助力区域楼市成交量、房价上升的声音四起，甚至有专家预测某些区域房价要涨20%，自贸区真能给区域楼市创造神话吗？
一、影响机制：自贸区政策利好下企业、人口导入助推房地产发展
自贸区对房地产市场的影响机制主要是：自贸区建立后，各项金融、贸易自由化政策出台，推动经济发展；经济发展带来产业升级，吸引大量企业入驻，随之产业地产、商业地产需求快速增加；企业入驻吸引的从业人员将大量落户，对自贸区，乃至整个城市仓储、办公与住宅需求将不断增长，租金、房价将稳步上升；而随着人口增长、房地产发展的不断成熟，以及自贸区范围的扩大，开始对全市经济发展重要作用，提升城市能级，并出现产业、商业、住宅等新一轮楼宇经济繁荣。
二、上海先例：楼市短期提振明显，提升区域楼市需求动力不足
从上海自贸区经验来看，自贸区概念的炒作对房地产市场来说，短期影响明显，楼市、地市两热，但长期动力不足，不具持续性。从区域差异来看，各区域市场表现不一，物业差异也很明显，市场发展前景更各有特点。整体来看，外高桥受益最大，川沙前景更强。
经验告诉我们，自贸区对推动经济发展意义重大，但对于自贸区房地产业来说，其缺乏新增产业、人口导入的内在推动机制，主要体现在两个方面：首先，自贸区设立区域较为偏僻，自身商品房需求量小，其次，自贸区是在保税区基础上发展而来，自贸区仅在保税区概念上放宽部分政策，无法形成增量的产业导入，从业人员相对固化，住房需求量无法得到有力提升，因而，使得楼市需求增长有限。
三、粤闽津市场展望：短期效应显著，长期立足人口导入
粤闽津房地产市场发展状况上海与毕竟存在巨大差异，因而还是得从自身发展特点出发，立足实际情况展望未来。
（一）广东：南沙短期将量升价稳，前海、横琴持续升温
南沙新区60平方公里自贸园区只占区域8%，对于整体房地产市场的影响范围足见其小。再加上库存压力大、供地规模推高的情况可以判断，南沙新区目前存量以及未来供应量相当大。因此，目前南沙房价尚不具备真正上涨的条件。
深圳仍在向西发展，珠海也在向南延伸，前海、横琴又与港澳相邻，天时地利齐备，未来房地产市场发展潜力巨大。但目前来看，利好已被过度消费，前海蛇口片区、横琴片区房价接近普通刚需的天花板，一旦区域价格触碰到阶段性天花板，受众人群收窄，选择变多，仅凭借区域利好来打动购房者是完全不够的，还需要在交通、配套、产品品质等方面加强。
（二）福建：福州、厦门长期效应甚微，平潭发展空间有限
整体来看，福州、厦门商品住宅市场发展稳健，且房价稳中有升。自贸区的利好在短期内能够再添助力，楼市成交能够在短期内迎来一轮较快增长，房价也会显著提升。但两地地域范围不大，房地产市场规模较小。市场容量小而需求旺盛，自贸区的规划并不能从根本上解决这一困境，因而房地产长期效应甚微。
平潭是个海岛，内部来看，陆地面积小，经济水平低，居民消费能力无法承担房价大幅上涨；外部来看，城市相对孤立，目前与其他陆地仅由平潭海峡大桥联接，对外交通不畅，人口导入不易，福州、厦门经济核心区均与之相距较远，外溢人口一般不会选择平潭，而与之相邻的陆域福清、长乐均为福州的地级市，自身尚不具备人口外溢的条件。
（三）天津：天津港、天津机场片区发展再添助力，滨海新区平稳去库存
近年来，天津港、天津机场两大片区属于天津房地产发展较快的板块，产业导入速度较快，从业人口的数量也在逐步增长，而房价处于相对低位，具有一定的上升空间，借由这轮自贸区的东风，这两个片区或许能够如虎添翼。
整个滨海新区的库存量大，去化堪忧。乐观点来看，自贸区发展能够带来大量的人口，对于滨海新区这种地广人稀急需外来人口导入的区域确为利好。但反过来说，自贸区落地时间、企业进驻规模以及人口导入情况都还是未知数，而且政策创新力度目前看来还很有限，例如自贸区内企业实施出口退税，该政策最先试行的便是天津，此类政策并不能给当地再带来影响。同时，中心商务区住宅偏向高端，缺乏普通住宅类的产品配套，因而周边区域大量住宅产品导致购房者转移。短时间内，自贸区确能促成交，但整体房价难以上涨，当务之急还是在于积极去库存。
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