深度 | 三四线城市中小房企的出路在哪里
文/CRIC研究中心 房玲 蔡建林 柳启慧 尹鹏
2014年开始，三四线城市中小房企破产重组、“老板跑路”的消息频频传出：宁波奉化当地最大的房企兴润置业资金链断裂、资不抵债；曾是全国民企500强的温州中城建设集团申请破产重组；绍兴多处楼盘“烂尾”；龙岩天成房地产公司董事长黄水木“跑路”；邯郸金世纪地产董事长史虞豹“跑路”……
目前房地产市场正在发生着剧烈的变化，“躺着都能赚钱”的时代已经过去。三四线城市普遍存在供应过剩、市场支撑不足、盈利空间压缩等问题，而在这些城市发展的大部分中小房企则普遍面临资源和能力不足等难题，面对行业洗牌，危机倍增。那么未来三四线城市中小房企的出路究竟在哪里呢？
进入2014年，行业下行趋势愈加明显。新的行业环境下，竞争加剧、成本上升、库存高企、融资难等挑战都时刻威胁着企业的发展，尤其是三四线城市的中小房企，迫于经营压力开始转让或者抛售房地产资产，严重的甚至出现破产跑路的情况。
从行业的角度看，马太效应增强，中小房企市场占有率持续缩水。2012年到2014年，TOP50房企的销售金额及销售面积市场份额持续增长，行业集中度进一步提升，而相反的，中小房企的市场份额进一步被挤占，生存空间进一步压缩。
在发展速度和发展质量上，中小房企的整体发展速度、利润空间均低于大中型房企。在发展方式上，中小企业杠杆高企，较为激进，然而高杠杆并没有带来回报，并且资金效率使用效率较低，一些中小房企不得不将闲置资金用于购买金融产品。（本部分案例和数据分析详见专题）
越来越多三四线中小房企在夹缝中求生存，生存都开始变得艰难。其中项目去化难、利润空间压缩、融资难成本高、竞争力不强等问题都是三四线中小房企面临发展困境的主要原因。
三四线城市市场支撑不足，风险大去化难。三四线城市由于经济发展水平和人口吸附能力相对不足，使得有效需求有限，加上过去的透支开发，导致大部分三四线城市供应过剩，项目去化困难加大，增加了企业的运营风险。
土地成本增速高于房价涨速，利润空间持续压缩。房地产开发利润空间压缩已成为行业共识，一方面是企业拿地成本持续走高，另一方面则是因为受市场供过于求影响，商品房销售均价增长缓慢，使得一大部分房企为加快资金回笼，纷纷选择降价促销。
融资渠道窄、资金成本高，持续再开发能力受制约。三四线中小房企项目去化困难，已经影响了资金回笼。再加上融资渠道不通畅、融资困难，进一步影响资金的健康运作，从而影响了中小房企的持续再开发。其主要原因在于三四线城市中小企业规模较小，信用评级低，融资渠道匮乏，更严重的是融资成本高企，很难从银行贷款，市场一有风吹草动，银行还随时收紧银根，开始惜贷，不少三四线城市的中小房企更多是通过高成本非银行融资渠道如信托、民间借贷甚至高利贷等方式进行融资，往往恶性循环，加剧运作风险。
竞争优势薄弱，难以向一二线城市拿地扩张。随着行业变化，过去三四线城市中小房企的一些优势在削弱，再加上成本控制和开发能力严重不足，在市场竞争中弱势愈加明显。而大型房企则因为资金实力雄厚、项目开发经验丰富、区域经济带动效应明显等优势更受到政府的欢迎。而一些经济基础较好、市场有所支撑的三四线城市也被“三四线杀手”恒大、碧桂园等众多实力品牌房企瞄上。即使中小房企有心转战一二线城市拿地，也遭遇尴尬，不是没钱拿地，就是有钱也不敢拿地。
1、发展后劲不足的房企可主动退出寻求新方向
对于一些房地产主业发展后劲不足的房企而言，与其分散精力，持续亏损，不如止损退出，集中精力发展主业，或者寻求新的业务方向，如科技、互联网、医疗等新兴产业。而在寻求新业务方向上，中小房企还可以抱团合作。闽系房企泰禾、阳光城抱团参与海峡人寿设立，涉水金融产业的转型方式，就值得一些三四线中小房企借鉴。而对于一些无力转型的小房企，就只能寻求出售退出了。
2、具有资源或资金优势的房企可以与大型企业合作
对于拥有资源或资金优势，并且有志于继续发展房地产业务的房企而言，尽管开发能力较弱，却也拥有一线生机，可以选择与大型房企合作。在合作模式上，主要有三种，合作开发、委托开发、资本撬动。（细分模式及案例分析，详见专题）
3、具有本地优势的房企可以抓住政策机会，进行区域深耕
中国的城镇化依然有很大的发展空间，并且各地区发展不平衡，依然有一些价值洼地值得房企去挖掘。而随着“一带一路”和“产业转型升级”带来基建投资和产业投资的同时，也一定程度上促进人口和资源的聚集，将带动消费需求和住房需求的增长，其中便蕴含较好的房地产投资机会。
因此，城镇化率较低、蕴藏潜力的三四线城市并非没有机会，这些城市的区域板块也会出现一定的分化，中小房企如能找准城市热点板块，抓住机会，也可以脱颖而出，发展壮大。其中，拥有较好政商关系，区域深耕型的房企将具有更多的优势。一方面这些房企更懂本地市场，另一方面政策敏感性、政府谈判能力、资源获取能力也相对较强。建业地产如今已经规模不小，不属于中小房企行列，但其在三四城市的发展模式亦值得中小房企借鉴和学习。
4、另辟蹊径，传统业务模式转型升级寻求新突破
方向一：产品特色化——绿色、科技地产。过去三四线城市的地产开发相对粗放，如今面临市场下行的情况，过去的业务模式难以为继。从产品角度上看，过去住宅产品千篇一路，因此，寻求突破的一个重要方向便是产品差异化。而绿色、科技产品则是产品产异化的一个重要方向。
方向二：非住宅领域延伸——消费地产。城镇化的进程将一定程度促进资源要素和人口的聚焦，必然带来产业、居住、消费在特定区域的集聚。产业地产和消费地产的发展机遇，同样值得三四线城市中小型房企去挖掘。而其中，具有经济基础的能级更低的城镇便是一大处女地。嘉凯城近两年开始发力消费型城镇商业，并打造了旗舰产品“城市客厅”，建成融“现代体验式商业+政府公共资源配套”于一体的城镇居民生活平台。
方向三：地产与金融相结合——产融结合。作为三四线城市的中小房企，尤其是具备资源获取能力的房企，适当获取金融资源，布局金融产业，不仅可以为企业获得新的盈利点，还可以实现金融与地产的相互促进，相互融合发展。中天城投长期扎根区域发展，具备较强政商关系和资源获取能力，充分发挥资源整合优势，布局金融产业，亦是华丽转型的案例。
结语：
三四线城市的中小房企确实因为所在市场的潜力有限以及自身发展的局限等因素，面临更多的劣势。然而并非所有的三四城市市场都不值得挖掘，也并非所有的三四线中小房企都一文不值，注定退出市场。
中小房企要做是不断提升开发运营能力、成本控制能力，资源获取能力，善于创新，善于去发现一些其他房企没有发现的机会。不少三四线中小房企已经用实践证明了他们的出路。而一些尚未出现或尚未成功验证的模式亦值得探索和尝试。比如，三四线中小房企可否联合进入一二线城市拿地？可否合众连横，甚至合并重组？最后，中小房企还可适当尝试新兴业务的投资，分散风险，留好退路。
小Q说：每日观点看不过瘾？快加我个人微信号【cricyanjiu】，各种独家报告覆盖全行业研究！对了，我们还成立了【克而瑞地产人交流群】，400专业地产人零距离交流！没错，还是加我微信，果断拉你入群！
版权声明：本文版权归CRIC研究中心所有，欢迎转载，转载时请务必完整注明出处【来源于微信公众号克而瑞地产研究（cricyjzx）】，未经许可，不得随意更改原文，违者必究！
点击下方“阅读原文”查看更多精彩内容！
聚焦 | 富力重启A股回归计划的深意