专题 | 房企并购潮背后的生存逻辑
“万万”合作一度刷爆了各大媒体头条，同时也意味着地产行业竞争格局的新变化。资源整合是房企发展的新途径，而并购俨然成为了一种有效的资产重组方式。本文将从四个方面深度解析房企并购潮背后的生存逻辑。
文/CRIC研究中心 沈晓玲 俞倩倩 陈桢颖
2015年5月14日，王健林和郁亮上演年度“哥俩好”,万达和万科用一纸战略合作框架协议确立盟友关系。此次“万万”合作意味着地产行业竞争格局的新变化。在“白银时代”到来之际，资源整合是房企发展的新途径，而并购作为有效的资产重组方式正得到房企广泛的应用。
我们将从现状、趋势、案例、风险四个方面深度解析房企大并购，希望对其他房企日后的经营有所裨益。
一、现状：14年房企并购数量猛增，资源整合谋求发展
14年以来，并购量创新高，据统计，自2014年截至到2015年4月，由房地产企业主导的并购次数达到298次，总金额为2924.09亿元。我们依据交易标的不同将其按行业内外进行了划分，行业内为167次，行业外为131次，行业内并购占比达到42%。
二、趋势：地产行业并购将升级，并购潮势不可挡
随着地产行业的集中度不断上升，两极分化加剧，处于“白银时代”的房企们迫切地需要在此次的行业洗牌中先发制人，占领高地，并购为企业的扩张提供了新的契机。
除了市场原因外，房企纷纷选择以并购来谋求转型还基于以下三点：一是并购有利于稳妥地扩大规模，开辟新市场；二是房企可通过收购壳公司，拓展融资平台，解决现金流问题；三是并购可带来多重资源整合，提升并购方的产品竞争力。
三、案例：房企并购整合资源，创新突破扩展规模
1、并购地方标杆，打开新市场
一些大型房企往往会选择并购地方标杆，借助地方标杆已经建立起来的品牌影响力、人脉资源为自身的战略布局减少阻力，以求迅速在新市场达到较高的占有率。
▶ 案例：绿景收购新泽，进入苏州布局长三角
事件描述：2014年年中，深圳绿景集团以9.4亿元收购香港新泽控股64.83%股权，成为香港新泽控股大股东，成功在香港联交所 “借壳”上市。目前，深圳绿景集团已全面接管了香港新泽控股在苏州的锦华苑发展有限公司、新兴地产、新绣地产及吴江新泽地产有限公司，成功进入苏州市场。
案例剖析：绿景此次收购新泽，一方面是为了“借壳上市”，拓展自身的融资渠道。另一方面是寄望于充分利用壳资源，拓展城市覆盖率。基于其“做强深圳、聚焦珠三角、推进全国化" 战略规划布局，苏州也将成为绿景进军长三角城市发展的桥头堡。
房企并购时往往带有多重目的，以绿景为例，除了扩张规模，打开新市场外，选择有潜力的壳公司丰富海外融资渠道也是其重要的战略考量。并购方式的优势就在于能以少量资金完善企业的多元发展需求。
2、并购竞争对手优质资源，扩大规模
通过收购行业内其他房企所持有的优质资源，企业能够有效地获得相关业务领域的资源补充、土地储备以及地方优质项目。
▶ 案例：彩生活收购开元国际，扩充高端物业管理业务
事件描述：2015年2月12日，彩生活通过其间接全资附属公司深圳市彩生活服务集团有限公司，以3.3亿元收购开元国际100%的权益。这次并购，也是国内物业管理行业中最大规模的一宗案例。
案例剖析：此次彩生活以大约3倍资产净值的价格收购开元国际，高溢价收购行为，源于两块价值的评估，一为开元的独立价值：主要指开元的经营管理思路、品牌价值和发展前景；二是两家合二为一的协同效应：对于目标为布局社区020的彩生活来说，用户数量为关键的资源，通过收购同为物管公司的开元便能快速提高市场份额。
3、拓展融资平台，丰富融资渠道
借壳上市是指非上市公司将上市公司通过收购、资产置换等方式，获得该公司的控股权，以上市公司增发配股的方式进行融资，从而实现上市的目的，获得融资平台。所谓的“壳”即上市公司的上市资格。相对于IPO来说，借壳上市可以减少时间以及具体操作难度方面的问题。
▶ 案例：绿地借壳金丰投资上市，“双平台”助力发展
事件描述：4月23日，金丰投资公告称，公司重大资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，注入绿地集团100%股权，预估值达655亿，即绿地借壳上市正式获得证监会并购重组委员会审核有条件通过。此次获得证监会通过，意味着绿地整体上市取得关键性进展。
案例剖析：多方资金平台建立后，绿地再添一给力的融资渠道。且其国有资产可获增值保值。通过借壳上市，股权运作盘活了资本存量，提高了流动性，不仅实现了国有资产的保值和增值效果，而且优化了财务结构。
借壳上市后，绿地还将继续推进“大基建、大金融、大消费”重点产业，进一步实现全球化的规模扩张。
4、集团内部资源整合，实现1+1>2
集团进行内部资源整合，将原本分散或相对独立的资源进行横向聚集，从而实现1+1大于2的效果。一方面，减少因业务重合而产生的资源浪费问题，另一方面，房地产业务领域能更集中地进取提高，增强了企业的核心竞争力。
▶ 案例：中海并购中建股份，中建系地产业务整合
事件描述：2015年3月24日，中海地产与中建股份就拟注入资产达成协议，将收购中建股份全资附属公司的30个项目及股东贷款，耗资338亿元（项目代价为18.24亿元，该附属公司欠付中建股份集团的中建股份股东贷款全额约319.93亿元）。
案例剖析：首先，中建系房地产业务整合，使中海成为中建系房地产开发业务骨干。其次，资源整合，扩充了业务领域。中海地产以商业和中高端住宅开发为主，融入中建中端和保障房等业务后，拓宽了其业务范围和发展规模，有助于巩固市场地位。再者，从并购方式来看，股份认购扩大中海股本，优化负债比率。最后，中海获得大量优质的土储资源补充。
5、跨界并购，深化多元化之路
房企为了寻求新的利润增长点，房企谋求多元化转型突围，而跨界并购则是其中一种典型的方式。尤其是发展与房地产相关的多元化转型模式上，房企通过并购一个成熟的企业获得进入跨界行业的端口，不仅获得优质的上下游资源，而且有望受益于行业协同效应。
▶ 案例：华业地产收购重庆捷尔，拓展医疗产业
事件描述：2015年5月4日，华业地产发布重大资产收购报告书，拟以支付现金21.5亿元收购捷尔医疗100%股权。收购后，华业将以捷尔旗下的重医三院为平台，打造全方位产业链的医疗医药产业集群。
案例剖析：首先，华业削减地产业务明确重心转移，谋求多元化转型。其次，进军医疗产业符合战略规划，捷尔的收购走出了实质性的第一步。再者，医疗与养老产业存在较强的协同作用，未来发展后劲稳健。华业地产从2013年开始涉足养老产业，设立专门运营管理养老托老所的公司。从行业相关性来看，养老产业对于医疗服务方面有着高度需求，因此华业引入医疗资源有助发展其养老项目。
四、风险：多层因素需要考虑，避免盲目并购
普遍的来说，企业并购已经被经营者和投资者所接受，但是，并购毕竟是一项涉及法律、资产债务、政策等多方层面的工程，因而也面临多重风险。
一是法律风险，需要周密的法律尽职调查。
二是定价风险，定价过高，影响经营回本、财务负担等问题。
三是经营风险，市场变化，既定目标可能无法完成。
四是管理风险，涉及文化不兼容性和人员流失问题。
五是债务风险，隐性债务难以被发觉。
附：《房企并购潮背后的生存逻辑》完整版专题目录
一、基本情况：14年房企并购数量猛增，资源整合谋求发展
1、历史沿革：地产行业发展迅猛，并购总量猛增
2、现状分析：14年并购量创新高，房企力求多元转型
二、趋势：地产行业并购将升级，并购潮势不可挡
1、市场原因：集中度不断上升，地产行业面临洗牌
（1）行业集中度逐步提升，两极分化加剧
（2）地产行业面临洗牌，去化压力巨大
2、自身原因：房企谋求转型，并购重组成为优选
（1）稳妥地扩大规模，开辟新市场
（2）拓展融资平台，解决现金流问题
（3）多重资源整合，提升竞争力
三、案例：房企并购整合资源，创新突破扩展规模
1、并购地方标杆，打开新市场
案例：绿景收购新泽，进入苏州布局长三角
2、并购竞争对手优质资源，扩大规模
案例一：彩生活收购开元国际，扩充高端物业管理业务
案例二：融创计划收购佳兆业优质资产
3、拓展融资平台，丰富融资渠道
案例：绿地借壳金丰投资上市，“双平台”助力发展
4、集团内部资源整合，实现1+1>2
案例：中海并购中建股份，中建系地产业务整合
5、跨界并购，深化多元化之路
案例：华业地产收购重庆捷尔，拓展医疗产业
四、风险提示：多层因素需要考虑，避免盲目并购
1、法律风险：周密的法律尽职调查
2、定价风险：定价过高，影响经营回本、财务负担等问题
3、经营风险：市场变化，既定目标未能实现
4、管理风险：预警文化不兼容性和人员流失问题
5、债务风险：隐性债务难以被发觉
重磅专题回顾：
20150603，《三四线城市中小房企的出路在哪里》
20150523，《碧桂园四大战略调整解析》
20150515，《保利地产、保利置业整合分析与猜想》
20150509，《房地产企业金融创新模式全解读》
20150503，《房企试水产业地产的四种模式》
20150502，《中三角、长三角八市楼市阶段特征及发展前景》
20140426，《房企偿债能力“体检”报告》
20140425，《房地产待售量在四层面的动态特征及影响 》
20150419，《中小企业“精、专、攻”的多元化布局》
20150418，《调研显示：信心指数下滑，购房者观望情绪加重》
20150412，《2015房企最佳融资方案》
20150411，《房企“合伙人”制度的三大主流模式探究》
20150406，《房企金融创新与房地产金融服务展望》
20150404，《标杆房企大本营战略调查报告》
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